Heft Nr. 6 Rechte der Hypothekengläubiger an Met- und Pachtzinsen Inhalt. Seilt Einleitung 5 Eingabe an das Neichs-Jusiizaurt . . 8 Anlage A. Beschwerden in Einzelfällen 16 Anlage B. Aeußerungen von Kreditinstituten 28 Anlage C. Berichte der Zwangsverwalter und mit der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ­ vertrauter Personen a) Groß-Berlin 34 b) Andere größere Städte des Reiches... 37 Einleitung. Dev Verband zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits hat unter dem 4. April 1912 einen Aufruf folgenden Inhalts erlassen: „Ueber Lie Benachteiligungen der berechtigten Interessen der Hypothekengläubiger wird in beteiligten Kreisen seit Jahren geklagt. Die Klagen mehren sich neuerdings in auffallendem Maße. Die Vorschriften des BGB. §§573,1123 und 1124, die in wohlmeinender Absicht gegeben sind und die entsprechenden Bestimmungen der Konkursordnung und des Zwangsverfteigerungsgefetzes bieten Handhaben zu unredlichen ­ Machenschaften, welche die Absicht des Gesetzgebers vereiteln, ohne daß ihnen nach dem jetzigen Wortlaut der Vorschriften wirksam entgegengetreten werden kann. Der gesetzlich gewährleistete Anspruch des Hypothekengläubigers auf Miet- oder Pachtzins kann durch Abtretung oder Verpfändung der Miete an Dritte tatsächlich für zwei Vierteljahre, unter Umständen noch für längere Zeit, hinfällig ­ gemacht werden. Wer ein Grundstück erwirbt, kann den ihm gesetzlich zustehenden Mietzinsanspruch für spätere Zeit, unter Umständen für eine lange Reihe von Jahren, tatsächlich einbüßen, wenn ihm vor der Auflassung eine Verfügung ­ des Vermieters über den Mietzins zugunsten anderer Personen bekannt gegeben wird usw. Diese und andere Nachteile berühren auf das Empfindlichste ­ die berechtigten Interessen aller derer, die im Vertrauen ­ auf den gesetzlich gewährleisteten Schutz des Hypothekengläubigers ­ Grund und Boden bestehen haben. Sie schädigen insbesondere auch viele kleine und mittlere Kapitaleigner, deren einziges oder wichtigstes Besitztum die Hypothek ist. Sie erleichtern Verstöße gegen Treu und Glauben und untergraben dadurch die Rechtssicherheit eines wesentlichen Teiles des öffentlichen Kreditverkehrs. Sie behindern endlich ­ die für den städtischen Grundbesitz notwendige Beschaffung ­ zweiter Hypotheken. Zur Beseitigung der Mißstände wird der Verband zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits auf eine G Aenderung der Gesetzgebung hinwirken. Erfolg ist dabei aber nur daun zu erwarten, wenn das Uebel in vollem Umfange ­ klargelegt werden kann, wenn insbesondere erwiesen wird, daß es sich nicht lediglich um vereinzelte oder nur m engeren Gebieten vorkommende Vorgänge handelt. An alle beteiligten Kreise in allen Gebieten Deutschlands wendet sich deshalb der Verband mit der dringenden Bitte, i h m ii b e r tatsä ch I i cf) e Fälle solcher m i ß b r ä u ch l i ch e n A u s n u tz u n g der gelte n - c n g esetzli ch e n B e - st i in m u n gen eingehende M i tt e i I u n g e n — selbstverständlich ohne Angabe der in Betracht kommenden Namen — und gegebenenfalls die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Das übermittelte Material Wird einer eingehenden sachverständigen Prüfung unterzogen werden rind soll die Grundlage bilden für die Schritte, die zur Beseitigung der vorhandenen Uebel erforderlich sind." Dieser Aufruf wurde in der Absicht, Interesse und Mitwirkung ­ möglichst weiter Kreise gewinnen zu können, stark verbreitet: so wurde er unter anderem an alle bedeutenderen Tageszeitungen, sowie die wirtschaftlichen und juristischen Fachzeitschriften übersandt. Weiterhin gelangte er an alle Institute, die für die Hergäbe von Hypothekengeldern in Betracht ­ kommen, also in erster Linie die Hypothekenbanken, Versicherungsinstitute und Sparkassen. Endlich wurde er in den Kreisen der Grundstücks- und Hypothekenmakler, in der Fachpresse der Grund- und Hausbesitzer, der Architekten und des Baugewerbes, sowie des Jmmobilienmarktes bekannt ­ gemacht, Zur Gewinnung weiteren Tatsachenmaterials erfolgte späterhin die Versendung spezieller gefaßter Fragebogen, an bestimmte Berufskreise; dabei erwies sich als eine starke Bereicherung ­ insbesondere eine Umfrage, die Herr Justizrat Hirsekorn unter den in Groß-Berlin als Zwangsvewalter fungierenden ­ Herren veranstaltete. Wir schulden Herrn Justizrat ­ Hirsekorn sowohl wie auch den Herren Zwangsverwaltern, die sämtlich in der zuvorkommendsten Weise sich der vielfach recht mühevollen Beantwortung unterzogen haben für ihre überaus freundliche Unterstützung lebhaften Dank. Die auf diese Weise für Groß-Berlin veranstaltete Umfrage ­ wurde späterhin vom Verbände auf sämtliche wichtigeren ­ Plätze des Reiches ausgedehnt mit dem Erfolg, daß auch hierbei dem Ansuchen des Verbandes in der entgegenkommendsten ­ Weise entsprochen wurde. Auch diesen auswärtigen ­ Herrn Einsendern, wie ebenso allen übrigen Be ­ antwortern unseres Aufrufes sprechen wir an dieser Stelle unseren aufrichtigen Dank aus. Bei weitenl nicht alle Zuschriften konnten zur Verivendung gelangen. Für die Zwecke der vorliegenden Eingabe ­ fanden aus bestimmten Gründen nur diejenigen Mitteilungen ­ Berücksichtigung, welche sich in unzweifelhafter Weise über Schädigungen durch die Bestimmungen der 88573, 1123 und 1124 BGB. aussprachen. Maßgebend war für diese Beschränkung in erster Linie der Ilnistand, daß vermieden ­ werden sollte, in den Antrag eine Forderung aufzunehmen, ­ die nach irgendwelcher Seite hin eine s y stein at i s ch e Aenderung des BGB. notwendig machen würde. Es tonnten aus diesem Grunde insbesondere die sehr häufigen ­ Klagen über Schädigungen von Nachhypothekaren durch Zahlung der Zinsen der 1. Hypothek seitens Dritter nicht behandelt werden. Die Eingabe richtete sich uninittelbar an das Reichsjustizamt: ­ sie wurde jedoch auch den übrigen höheren Reichs- und Staatsbehörden, sowie den Mitgliedern des Reichstags- und Bundesrats zur Kenntnisnahme übermittelt. In Verfolg eines Beschlusses des Arbeitsausschusses des Verbandes wurde ferner dem Deutschen Juristentag die Bitte vorgelegt, die Angelegenheit auf dieTagesördnung seiner nächstjährigen Verhandlungen zu setzen. ». i iINWmTT Berlin, im Januar 1913. An das Reichs-Julfizamf Berlin W. An das Reichs-Justizamf wendet sich der unterzeichnete ­ Verband zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits mit dem ganz ergebensten ersuchen, mit tunlichster Beschleunigung eine Abänderung der §§ 1124 BGB. und 57 ZroVG. herbeizuführen , durch welche die schweren Schäden, die diese Vorschriften für den Grundkredit zur folge haben, beseitigt oder doch gemildert werden. Schädigend wirken die §§ 1124 BGB. und 57 ZroVG. (letzterer in Verbindung mit § 573 Satz 1 BGB.), weil sie zulassen, dafj einem Hypothekengläubiger, der wegen rückständiger Hypothekenzinsen die Ztoangsoollstreckung in das Grundstück ausgebracht und es notgedrungen ­ unter schweren Verlusten und unter Aufwand erheblicher Kosten in der Zwangsoersteigerung erstanden hat, für oier Vierteljahre die ITliet- und Pachterträge aus dem Grundstücke entzogen werden können (oergl. Entscheidung ­ des Reichsgerichts oom 5. 12. 1906 Band 64 Seite 415). Abhilfe kann nur ein Gingreifen des Gesetzgebers ­ bringen. Wir oerkennen nicht, das] es in hohem Malze bedenklich ist, an dem großen, oor nunmehr 14 Jahren nach unendlichen ­ Ulühen abgeschlossenen Gesetzgebungswerke durch Abänderung einzelner Vorschriften zu rütteln, und halten grundsätzlich für richtiger, daß dem aus fortschreitender wirtschaftlicher Gntcoickelung heroorgehenden Bedürfnisse nach Aenderung -des Gesetzes durch eine sorgfältig oorbereitete allgemeine Reform Rechnung getragen wird, statt durch das slickwerk der Abänderung einzelner Vorschriften. ­ Aber, um hier die Worte des Herrn Staatssekretärs ­ des Reichs-Justizamts selbst zu gebrauchen, die er bei Beratung des im Jahre 1908 beschlossenen Zusatzes zu § 833 BGB. gesprochen hat: „Wenn eine Vorschrift des BOB. in der Tat nach den Erfahrungen des täglichen Lebens für die Bevölkerung große Nachteile und Schädigungen ­ mit sich bringt, so kann das BGB. nicht für so sakrosankt gehalten werden, um trotzdem von jeder Änderung seines Inhalts abzusehen.“ Unvergleichlich schwerer, als die Nachteile, die damals zu einer Abänderung ­ des Gesetzes in bezug auf Ersatz des Schadens bei der Tierhaltung führten, sind und wirken die Schäden, welche die oben angeführten Vorschriften herbeiführen. Hierüber ist dem Reichs-Justizamfe bereits in zwei Denkschriften, auf deren Inhalt wir ausdrücklich Bezug nehmen, berichtet worden, nämlich in der Eingabe des Sonderausschusses für Hypothekenbankroesen des Zentralüerbandes des Deutschen Bank- und Bankiergeroerbes vom 12. Juli 1910 und in der Eingabe der Weitesten der Kaufmannschaft van Berlin vom April 1912. Seitdem ist in öffentlichen Versammlungen, in den Tageszeitungen und in wirtschaftlichen und juristischen Nachblättern vielfach ­ und in immer dringlicheren Vorstellungen darauf hingewiesen worden, daß die angezogenen Gesetzesvorschriften ­ in ihren für die Hypothekengläubiger schadenbringenden ­ Wirkungen ungerecht sind, im wirtschaftlichen Leben der Gegenwart zu einer Beschränkung des Grundkredits ­ geführt haben und auf jeden Versuch einer Gesundung des Grundkredits hindernd einwirken. Insbesondere ­ gestatten wir uns, auf die im Buchhandel herausgegebenen Verhandlungen des 3. und 4. deutschen Maklertages vom 5. und 6. luni 1909 in Frankfurt a. M. und vorn 8. und 9. Juli 1911 in München, auf die Aufsätze: ­ „Die rechtliche Sicherung der zweiten Hypothek“ in der Zeitschrift „Recht und Wirtschaft“ vorn Oktober 1912 und „Zur Lage des zweiten Hypothekengläubigers“ in der „Deutschen Juristenzeitung“ vorn selben Monat und endlich auf die in Guttentag’s Verlag in diesem Jahre erschienene Abhandlung „Die Rechtsunsicherheit des Hypothekengläubigers“ hinzuweisen. Der unterzeichnete Verband, der hervorgegangen ist aus dem Bedürfnisse, gegenüber den schweren Scheiden TO und fassen, unser denen der deutsche Grundbesitz und Realkredit in der Gegenwart leidet, Schutz zu suchen, hat in der Erkenntnis, daß gegen die hier vorgebrachten Schädigungen ­ am dringendsten Abhilfe not tut, sofort nach seiner Gründung ein möglichst umfangreiches Material zu sammeln ­ gesucht, welches die von allen Seiten erhobenen Klagen und die von sachkundigen Korporationen bereits geltend gemachten Vorstellungen eingehender begründen und dem Gesetzgeber die Ueberzeugung von der Rotroendigkeit einer sofortigen Aenderung des geltenden Rechtes verschaffen möchte. Aus der Menge des uns zugeflossenen Materials legen wir in den Anlagen Auszüge ­ oor, die in drei Gruppen gesondert sind: 1. Beschwerden in Einzelfällen, die Aufschluß darüber ­ geben, welchen Schaden der einzelne zahlenmäßig ­ erleidet und wie hilflos er den Wirkungen des Gesetzes gegenübersteht (Anlage A). 2. Aeußerungen großer Kreditinstitute über den Umfang ­ des Schadens und die Rotwendigkeit der Reform ­ (Anlage B). Z. Berichte der Zroangsoerroalter und mit der Zwangsvollstreckung ­ in das unbewegliche Vermögen vertrauter ­ Personen über die gewohnheitsmäßige und gewerbliche Ausnutzung der Vorschriften des Gesetzes und ihre verderblichen Wirkungen (Anlage C). Die Summe des Schadens, den die Hypothekengläubiger zu erleiden haben, läßt sich annähernd aus den letztgedachten ­ Berichten ermitteln. Rimmt man an, daß in Groß-Berlin nicht bei 80 bis 90% wie die Zwangsverwalter in Anlage C berichten, sondern nur bei 2 / 3 der Immobiliar-Zroangsoollstreckungen Zessionen und Pfändungen vorausgegangen sind, und daß durchschnittlich nur 3 Quartale Mietzins dem Hypothekengläubiger entzogen werden, so stellt sich die Rechnung folgendermaßen: Bei 898 Hausgrundstücken, die mit einem Steigerpreise von durchschnittlich mehr wie je 200 000 M. im Jahre 1911 in Groß-Berlin zur Zwangsversteigerung kamen (vergl. Jahrbuch der Aeltesten der Kaufmannschaft für 1911, 11 Band II S. 567), sind wenigstens 600 mal 10 500 ffl. ITIietoerluste (je 3 / 4 van 14 000 III. Jahresmiete) gleich 6 ZOO 000 III. Schaden für die Hypothekengläubiger festzustellen. Flach den in Anlage C ausgeführten Berichten ­ ist in anderen Städten des Reichs die Zahl der Zessionen und Pfändungen kaum geringer, als in Berlin, und danach läfjf sich der Umfang der FRillionen-Verluste ermessen, den der Grundkredit im Deutschen Reiche infolge ­ der angefochtenen Gesetzesvorschriften erleiden muH. ITlan geht durchaus fehl in der Annahme, dah von diesen Verlusten die grossen Kreditinstitute: Hypothekenbanken, ­ Versicherungsanstalten, Sparkassen getroffen werden. Diese Institute beleihen nach gesetzlicher und statutarischer Vorschrift der Regel nach nur an erster Stelle und nicht über 60 °/ 0 des Wertes und finden, wie die Berichte der Hypothekenbanken und Versicherungsanstalten ­ in Anlage B bestätigen, auch bei abgewirtschafteten ­ und im Werte gesunkenen Grundstücken der Regel nach in den durch die Steigerpreise repräsentierten Substanzwerten der Grundstücke vollen Ausgleich für Kapital und rückständige Zinsen. Aber die über diese Grenze hinaus gewährten, an zweiter und dritter Steile eingetragenen Hypotheken der Privatkapitalisten, kleinen Rentner, Bauhandwerker, die im Vertrauen auf die Sicherheit des Immobiliarkredits ihre Spargelder und Arbeitsverdienste den Hausbesitzern hergeliehen haben, diese sind es, die, wie in den einzelnen Beispielen der Anlage A drastisch geschildert wird, in folge der gesetzlichen ­ Bestimmungen zur Uebernahme der lllietnerluste bei krstehen der Grundstücke gezwungen werden, wenn sie nicht, durch die drohenden Verluste geschreckt, sich zur Preisgabe des ganzen in der Hypothek angelegten Vermögens ­ entschliefen. Werden diese Kreditgeber von den schädlichen Wirkungen der Gesetze unmittelbar betroffen, so hat doch am letzten Cnde der Grundbesitz selbst den Schaden zu tragen. Denn eine, wir möchten sagen, selbstverständliche ­ folge solcher Schädigungen ist, datz sich der vorsichtige Geldgeber, das Privatkapital, von der gefahr- 12 bringenden Vermögensanlage zurückzieht, während der gewerbsmäßige öeldoerleiher nur unter schwersten Bedingungen, ­ in denen er Deckung seines Verlustrisikos sucht, Hypothekenkapital an zweiter Stelle hergibt. So wird die im wirtschaftlichen Leben der Gegencoart viel beklagte Kreditnot des Grundbesitzes durch die angezogenen Gesetzesvorschriften ­ wenn nicht herbeigeführt, so doch wesentlich gesteigert. Wir verweisen auf die oben bezeichneten Schriften, in denen diese verderblichen Wirkungen des Gesetzes ­ näher klargelegt und nachgewiesen worden sind. Jede Reform, die neue Kreditgeber und neues Kapital für den Grundbesitz gewinnen will, mutz, wenn sie nachhaltig wirken soll, an erster Stelle die drohende Verlustgefahr beseitigen, sie hat deshalb die von uns nachgesuchte Gesetzesänderung zur Voraussetzung. In Anbetracht der erheblichen Bedenken, die dem Grlatz von Rouellen zum BGB. entgegenstehen, lag es nahe, zunächst nach Mitteln der Selbsthilfe zur Abwehr der schadenbringenden Wirkungen des Gesetzes zu suchen. Beachtenswert schien uns derVorschlag, dotz derHypathekengläubiger sich durch rechtzeitige Gintragung eines Aietzbrauchsrechts zu schützen suchen solle. Aber schon in den Verhandlungen des dritten deutschen Maklertages S. 24ff. ist nachgewiesen, datz diese Matznahme bei drohender Zwangsvollstreckung ­ nur in seltenen fällen zum Ziele führen kann, als eine allgemeine schadenvorbeugende Matznahme aber, die jeder Gläubiger bei Hingabe der Hypothek auswirken solle, wirtschaftlich unmöglich ist. Jn der letzten Aovembernummer der Fachzeitschrift „Das Recht“ wird ein anderer Weg der Selbsthilfe empfohlen. Gs solle der mit dem Verlust von mehr als zwei Quartalsmiefen auf Grund des § 57 ZroVG. bedrohte ­ Gläubiger im Klagewege die Unroirksamkeifserklärung der ihm nachteiligen Zessionen oder Pfändungen durchsetzen. Diese könne er nach § 135 BGB. beanspruchen, ­ weil eine über das Verbot des § 1124 BGB. hinausreichende Verfügung des Grundstücksbesitzers ihm gegenüber nichtig sein müsse. Wir lassen dahingestellt, ob der Richter der Ansicht des Verfassers dieses Aufsatzes 13 beipflichten roird, im praktischen leben roird sein Vorschlag ­ wenig Bedeutung haben, da der Hypothekengläubiger ­ erst anfechten kann und wird, nachdem er Kenntnis von der ihn benachteiligenden Verfügung erlangt und sich van der slotroendigkeit des Erwerbs des Grundstücks ­ in der Zwangsversteigerung überzeugt hat, der Regel nach zu spät, um die Zahlung der mieten an Dritte noch zu hindern. Zudem ist das Bestehen der durch die Zwangsverwaltung ­ ausgewirkten Beschlagnahme Voraussetzung für Zuerkennen des Anspruchs, und sie wird sich nicht bis zur Rechtskraft des Prozesses aufrecht erhalten lassen. Sollte aber wirklich die Klage des Hypothekengläubigers ­ auf riichtigkeitserklärung der über zwei Quartale reichenden Verfügung des Besitzers in weiterem Umfange Grfolg haben können: richtiger wäre zweifellos, datz der Gesetzgeber für die zahlreichen fälle, in denen der Hypothekengläubiger ­ erstehen mutz, eine klare gesetzliche Regel feststellt, als datz nach der gegenwärtigen Rechtslage der seinem Sinne entsprechende Erfolg nur von den wenigen erreicht wird, die rechtzeitig Prozeh führen können und wollen. Kein triftiger Grund kann das fortbestehen der angefochtenen Vorschriften rechtfertigen. Der erste Entwurf ­ zum BGB. sprach in Uebereinstimmung mit dem früher geltenden Rechte dem Hypothekengläubiger die mieterträge nur für einen Zeitraum von drei ITlonaten nach der Beschlagnahme ab. In der zweiten Lesung erst wurden dem Hypothekengläubiger zwei Quartale entzogen, für diese Aenderung war keineswegs die Rücksicht auf den Besitzer oder dritte Gläubiger massgebend. ­ Die im Gesetze (§ 1123 BGB.) ausgesprochene Regel, datz sich die Hypothek auf die mieterträge miterstrecken ­ müsse, wurde vielmehr vorbehaltlos festgehalten, und für die Ausnahme des §1124 wurden keine anderen Gründe geltend gemacht als bei der ersten Lesung, nämlich die in den ITlotiuen hervorgehobene Rücksicht auf den mieser, der durch die Zwangsvollstreckung des Hypothekengläubigers ­ nicht in die Lage versetzt werden dürfe, voraus- 14 gezahlte oder verrechnete Miete doppelt zahlen zu müssen. Das Interesse des Hypothekengläubigers, sagen die Motive, sei hinlänglich gewahrt, wenn das Gesetz dafür sorge, das; ihm der Zins nicht für eine längere Zeit als 3 Monate nach der Beschlagnahme entzogen werden könne. Trotzdem hat man in der zweiten Lesung dem Besitzer ein Verfügungsrecht ­ über die Mieten auf 2 Quartale zugesprochen, und zwar nur zu dem Zwecke, um die Vorschrift des §1124 mit der des neubeschlossenen § 573 in Einklang zu bringen. Dieselbe Vorschrift (§ 573 Satz 1 BGB.) wurde dann, um der Gleichstellung des Zwangsverkaufs mit dem freihändigen Verkaufe willen, durch § 57 Abs. 1 ZwVG. nochmals bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen zur Anwendung gebracht. So muH der Hypothekengläubiger, der wider Willen das Grundstück ersteht, nach dem Belieben seines Schuldners zweimal zwei Quartale Mieterträge aus dem Grundstücke entbehren, obgleich die Gründe, die den Verlust an Miete für den freihändigen Käufer erträglich machen, für ihn als Zwangskäufer ­ nicht zutreffen, und obgleich er vor einem freihändigen Käufer ein eigenes Recht auf die Mieterträge voraus hat. Von diesem doppelten Verluste des Hypothekengläubigers ­ zieht der Mieter keinen Vorteil; denn er ist in seinen berechtigten Interessen hinreichend geschützt, wenn ihn das Gesetz vor Doppelzahlung der laufenden Miete bewahrt. Dritte Gläubiger, der Besitzer selbst und völlig unbeteiligte Dritte suchen ungerechtfertigte ­ Bereicherung aus dem Schaden des Hypothekengläubigers. ­ Durch Annoncen in den Tageszeitungen bringen sich ITlietzessionare oder auch Generalpächter bei den Besitzern in Empfehlung, und aus der Uebernahme von solchen Zessionen bildet sich, wie die Zwangsverwalter in Anlage C berichten, ein reichen Gewinn versprechender wucherischer Gewerbebetrieb. Wir enthalten uns spezieller Vorschläge zur Abänderung ­ des Gesetzes, sie finden sich ausführlich begründet in den Eingaben des Cenfral-Verbandes der Deutschen Banken und der Aeltesten der Kaufmannschaft, sowie in WWWWWM r 15 der oben bezeichneten Abhandlung. Schon die Wiederherstellung ­ des Rechts, das vor Erl ah des BGB. in Brechen galt, würde genügen. Indes würden wir var der Vorschrift des früheren BreuHischen Rechts der Bestimmung ­ des früheren Bayerischen Gesetzes den Vorzug geben, welches mit der freigäbe der bis zum nächsten Zinstermin nach der Beschlagnahme des Grundstücks laufenden mieten allen berechtigten Interessen der JTlieter volle Berücksichtigung gewährte, und auch der Tatsache Rechnung trug, dah die mieten für kleine Wohnungen zumeist nicht vierteljährlich, sondern monatlich entrichtet werden. Die Anwendung des § 573 Satz 1 BGB. in der Zwangsversteigerung mühte allgemein ausgeschlossen werden, jedenfalls aber dann, wenn der Hypothekengläubiger nach vorausgegangener Zwangsverwaltung das Grundstück ersteht. Bei diesen Aenderungen handelt es sich nicht um einen Eingriff in das System des BGB., sie sind bedeutungslos für den rechtlichen Aufbau des Gesetzes. Aber um so gräher ist ihre wirtschaftliche Bedeutung: Sie sollen unerträgliche wirtschaftliche Schädigungen wieder beseitigen und sind deshalb notwendig und derart dringlich, dah sich ungesäumte Inangriffnahme der zur Beseitigung der mifjstände erforderlichen gesetzgeberischen Arbeiten empfehlen dürfte. Verband zum Schutze des Deutschen Grundbesitzes und Realkredits. 6.V. Thinius Direktor der Breuhischen Hypotheken-Aktienbank Vorsitzender des Arbeitsausschusses Kammergerichtsrat a. D. Anlage A. Beschwerden in Einzelfällen. 1. Die Dampfziegelei Kl. G. bei Breslau schreibt: „Die Einleitung der Zwangsverwaltung erfolgte bei dein Grundstück L strafte am 20. Januar 1908, bei dem Grundstück A strafte am 15. Februar 1908. Am 13. Januar 1908 aber hatte die Besitzerin die Mietzinsen beider Grundstücke für die Zeit vom 1. Februar bis 30. Juni 1908, welche Mieten laut der Zession auf 7500 Mk. (Siebentausendfünfhundert ­ Mk.) beziffert worden sind, an eine dritte Person abgetreten, die nicht Hypothekengläubiger war. Bei der darauf erfolgten Zwangsversteigerung waren die Hypothekenzinsen für 9 Monate rückständig." 2. Herr Schlossermeister H. in Glogau schreibt: „Ich hatte auf einem Grundstück seit 1892 eine Hypothek ­ von 10 000 Mark. Im Juli 1911 hörte die Zrnszahlung an alle Hypothekengläubiger auf, da die Miete von einem Privatgläubiger des Besitzers gepfändet war. Ich erstand am 13. März das Grundstück in der Zwangsverwaltung. ­ Sämtliche Mieten des Grundstücks sind von Nichthypothekengläubigern bis 1. Juli gepfändet. Ich habe also keine Einnahme aus dem Hause, bin aber als Käufer verpflichtet, die Zinsen von 82 000 Mark Hypotheken zu zahlen. Ich erleide einen Ausfall von 1670 Mark." 3. Frau B.-Frankfurt a. O. schreibt: „Ich bin seit vielen Jahren Besitzerin einer zweiten Hypothek auf dem Hause Berlin N., W . . . . strafte im Betrage von 30 000 Mark. Vor mir stehen 100 000 Mark von der P . . .schen Lebensversicherungsgesellschaft, hinter mir 15 000 Mk. von einem Kaufmann Sch. und 2259,31 Mk. A. u. M. in Berlin. Mietertrag 9200 Mark. Als ich im Oktober zum erstenmal unpünktlich die Zinsen bekam, übergab ich nach verschiedenen Korrespondenzen die Sache dem Rechtsanwalt. Da wurde festgestellt, daß ein Herr S., der eine Hypothek aus einem anderen Hause derselben Wirtin hatte, die Mieten für ein halbes Jahr im voraus gepfändet hatte. Die unbequeme Folge für mich ist, daß der hinter mir stehende Gläubiger, da auf diese Weise die 17 Kosten so viel größer geworden sind, darauf verzichtete zu bieten, und daß ich darum das Haus habe erstehen müssen". 4. Herr P.-Jena schreibt: „Ein mit einer Hypothek belastetes Haus gelangte zur Zwangsversteigerung. Ein Rechtsanwalt pfändete wegen seiner Kosten die Miete. Inzwischen erstand der Unterzeichnete ­ das Haus. Er hatte vom Zuschlag an die Zinsen vom Meistgebot zu zahlen, die Nutznießung (Miete) streicht der Rechtsanwalt ein. Die Miete war für das laufende (4. Quartal 1911) und das folgende (1. Quartal 1912) an den Rechtsanwalt zu zahlen, ich mußte aber vom Zuschlagtage ­ ab Zinsen zahlen. — Dies ist jedenfalls keine Gerechtigkeit!" ­ 5. Herr W.-Berlin schreibt: „Auf einem Eckgrundstück in Berlin steht eine erste Hypothek von 400 000 Mark, eine zweite von 100 000 Mark. Mangels Zinszahlung wurde im Januar 1912 Zwangsverwaltung ­ und Zwangsversteigerung beantragt und zwar wegen rückständiger Zinsen seit 1. Oktober 1911. Das Grundstück ist devastiert, die Mieten des Grundstückes sind an den Schwiegersohn der Eigentümerin abgetreten worden, welcher außerdem in dem Hause einen wertvollen Laden und eine Wohnung frei von jeder Miete bewohnt. Die Gläubigerin der zweiten Hypothek war nicht in der Lage, das Grundstück in der Subhastation zu erstehen, weil sie die erforderlichen Mittel nicht flüssig machen konnte. Es waren folgende Aufwendungen erforderlich: Die Zinsen der Hypothek von 400 000 Mark vom 1. Oktober ­ 1911 bis 1. Juli 1912 ü 4% Prozent 12 750,— Mk. Mietsverlust für die Zeit vom 1. Juli 1912 bis zum 30. September 1912, bis zu welchem Termin die Mieten abgetreten sind 8 000,— „ Kosten der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung ca 4 000,— „ Stempel, Umsatzsteuer und Reichsstempel ca. 13 400,— „ 38 150,— Mk. Es kommt noch hinzu, daß, da das Grundstück im höchsten Grade ungünstig vermietet ist, die bestehenden Verträge fast durchgehend gekündigt werden müssen, um angemessene Mieten zu erzielen. — Die Gläubigerin der zweiten Hypothek ist besonders dadurch, daß die Mieten zediert waren, erheblich geschädigt worden; denn im anderen Falle wären ihr nicht nur die 18 erheblichen Kosten der Zwangsverwaltung nicht entstanden, dieselben hätten vielmehr aus den Mieteingängen gedeckt werden können, und ferner hätte ein erheblicher Teil der Zinsen der 1. Hypothek noch aus der Zwangsverwaltung heraus bezahlt werden können. Die Gläubigerin der zweiten Hypothek, welcher die vorerwähnten Verhältnisse unbekannt waren, und welche sich nur darauf präpariert hatte, die Kosten des Verfahrens, Landes- und Neichsstempel und Umsatzsteuer zu zahlen, hatte, wie bereits erwähnt, die erforderlichen Mittel nicht disponibel und war demnach außerstande, das Grundstück zu erstehen." — 6. Herr Sch.-Berlin schreibt: „Das Grundstück W . . . straße steht zum 6. Juni 1912 zur Subhastation an. Die Mieten sind durch Pachtvertrag ­ gepfändet, so daß den Hypothekengläubiger als Ersteher ein Mietsverlust von % Jahren trifft, der sich nach dem jetzigen Mietvertrag auf 18 633,76 Mark beziffert. Dazu kommen die rückständigen Zinsen und Kosten mit ca. 26 500 Mark, also zusammen 17 133,75 Mark. Der Wert des Grundstücks wird dadurch ein wesentlich geringerer und die zweite Hypothek fast wertlos." 7. Herr S.-Berlin schreibt: „Das Grundstück N. . . straße kommt am 8. Juni 1912 zur Subhastation. Der Nießbraucher hat auf sein Nießbrauchrecht verzichtet und hat seine Forderung, die er an den Besitzer hatte, an einen Handwerker abgetreten, und dieser hat die Mieten gepfändet. — Für den Ersteher gehen daher % bis 1 Jahr Mieten verloren. Ich habe mich deshalb entschlossen, die zweite Hypothek in Höhe von 42 000 Mark evt. ausfallen zu lassen." 8. Herr Sch.-Berlin schreibt: „Das Grundstück Treptow G. . . . straße stand am 6. Februar 1912 zur Subhastation an. Dasselbe wurde von dem zweiten Hypothekengläubiger, dessen Bürge ich bin, mit 200 000 Mark erworben. An rückständigen Zinsen und Kosten habe ich 32 365,27 Mark gezahlt. Die Mieten waren verpachtet und zwar in der Weise, daß der Nießbraucher auf sein Recht verzichtet hatte, und der Eigentümer des Grundstückes ­ dem Buchhalter des Nießbrauchers die Mieten auf ein Jahr verpachtete, so daß durch diese Transaktion 1% Jahre Mietsverlust entstanden sind. Außerdem war in dem Pachtvertrag ausdrücklich vermerkt, daß der Pächter zur Einnahme der Mieten berechtigt ist, nicht aber ver ­ 19 pflichtet, die Hypothekenzinsen zn zahlen, was auch nicht geschehen ist. — Auf Anfechtung dieses Vertrages haben die Gerichte ihn als zu Recht bestehend anerkannt. — Dieser Pächter hat jetzt sogar eine G. m. b. H. gegründet und offeriert diskret schwachen Hausbesitzern solche Pachtverträge, die auf 2 Jahre geschlossen werden können." 9. Herr Sch.-Berlin schreibt: „Am 22. Dezember 1911 stand das Grundstück N . . .• straße zur Versteigerung an. AIs zweiter Hypothekengläubiger ­ erwarb ich dasselbe mit 24 500 Mark, um meine Hypothek zu retten. Nachdem ich im Verteilungstermin die Kosten und rückständigen Zinsen, Umsatzsteuer und Reichsstempel ­ mit 18 523,89 Mark gezahlt habe, waren die Mieten durch Zession gepfändet, so daß ich in: Monat Januar ­ 28 Pfennig Einnahme hatte. Dazu steht das Haus infolge schlechter baulicher Anlage fast leer. Auch heute noch hat der Zessionar teilweise auf die Mieten Beschlag gelegt, dazu kommen noch erhebliche Kosten für bauliche Veränderungen, ­ die dringend vorgenonmren werden müssen, so daß durch Erstehung des Grundstücks die zweite Hypothek bei weitem nicht gedeckt ist. Das Grundstück soll normal 22116 Mark Miete bringen; die Einnahme betrügt aber nach dem heutigen Stand, der sich vor Oktober 1912 nicht ändert und vorbehaltlich, daß die Mieter überhaupt zahlen, 6061 Mark jährlich. Und von diesem Mietsertrag sollen die Hypothekenzinsen und Unkosten gedeckt werden, was natürlich gänzlich ausgeschlossen ist." — 10. Herr Rechtsanwalt Dr. C.-Hamburg schreibt: „Ein hiesiger Erblasser vermachte seiner Witwe lebenslänglich ­ die Zinsen seines Vermögens. Dieses Vermögen bestand fast lediglich aus einer kurz vorher von ihn: aus 5 Jahre genommenen ersten Hypothek von 400 000 Mark. Bereits kurz nach seinem Tode wurden die Hypothekenzinsen ­ nicht bezahlt. Als gerichtlich vorgegangen wurde, stellte sich heraus, daß sämtliche Mieten des betr. Grundstückes ­ auf lange Zeit im voraus einem Gläubiger übertragen ­ worden waren. Der Nachlaß war seinerseits nicht in der Lage, eine Zwangsversteigerung herbeizufiihren, und zwar, weil er das Risiko nicht laufen konnte, evt. das Grundstück zu erstehen, wobei noch einesteils erhebliche Rückstände ai: Zinsen und Steuern, andernteils die Entziehung der Mieten für zwei (resp. in Wirklichkeit 4) Vierteljahre zu berücksichtigen waren. Es wurde deshalb 20 iber Weg der Zwangsverwaltung gewählt. Hm dieselbe zu ermöglichen, mußten zunächst einige tausend Mark für die Verwaltungskosten einschl. notwendiger Reparaturen ­ an den Zwangsverwalter bezahlt werden. Das Schlimmste war aber: daß nunmehr bis zur Fälligkeit der Zinsen für das von der Zession befreite dritte Kalendervierteljahr 9 Monate verstrichen, während welcher Zeit gar keine Mieten für Len Zwarchsverwalter eingingen, weil in der Zwischenzeit der Zessionar das Vorrecht besaß. Das Resultat war: daß der Witwe während dieser ganzen Zeit keine Zinsen ausbezahlt werden konnten. Da sie kein weiteres Vermögen besaß, so hätte sie aller Mittel entbehren müssen, wenn ihr nicht von dritter Seite Vorschüsse auf die Zinsen gewährt worden wären. Dieses Beispiel beweist: wie weitgehende Wirkungen die Gestattung der Zession der Mieten mit sich bringt; falls nicht von anderer Seite Hilfe geschaffen worden wäre, wäre die Witwe geradezu dem Verhungern preisgegeben gewesen." 11. Herr A.-Schöneberg schreibt: „Ein Fall betrifft den Architekt W. früher Berlin, K. . .str. wohnhaft, welcher das Grundstück Berlin-Wilmersdorf, B . . .str. erbaut und die Mieten des von ihm erbauten Hauses für die Dauer vom 1. September 1911 bis einschl. 31. Dezember 1911 an den Kaufmann P., Schöneberg, ­ M . . .str. gegen ein bares Darlehen von 4500 Mark abgetreten hat. Der zweite Fall betrifft zwei Grundstücke Berlin, W . . .str., dem Architekt G., daselbst wohnhaft, gehörig. G. hat die Mieten der beiden Grundstücke für längere Zeit an Herrn W., Berlin R . . . str. verkauft und soll sogar für die Mieten des einen Hauses überhaupt keine bare Valuta empfangen haben. Inzwischen ist G. auch zahlungsunfähig ­ geworden und um die Grundstücke zu halten, müssen nun die Zinsen und Unterhaltungskosten von den Hypothekengläubigern ­ aufgebracht werden." — 12. Herr Bankdirektor M.-Köln schreibt: „Mitte Oktober 1911 kaufte ich von dem Bauunternehmer ­ H.-Steglitz, Las diesem gehörig gewesene Grundstück Sch . . . straße. Da mir bekannt war, daß die finanziellen Verhältnisse des Genannten schwach waren, zog ich Erkundigungen im Hause darüber ein, ob etwa Mieten gepfändet oder zediert seien. Dies wurde überall verneint. Die Mieten pro 4. Quartal also für die Zeit 21 vom 1. Oktober bis 31. Dezeniber 1911 rechnete H. mü mir ab. Mitte Dezember 1911, also reichlich 2 Monate nach der Auflassung wurde mir und mehreren Mietern im Hause eine von Justizrat B. in Berlin am 4. März 1911, also 6% Monate vor der Auflassung, ausgestellte Zession zu Gunsten des Rentiers I. in Königswusterhausen wegen 20 000 Mark zugestellt, inhalts deren die Mieten des Grundstiicks für die Zeit 'vom 1. April 1911 bis 31. März 1912 dem I. übereignet wurden. Gegen diese Abtretung ist nichts zu machen, denn der § 573 BGB. bestimmt, daß eine Verfügung, die der Vermieter vor dem Uebergänge des Eigentums über den auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers ­ entfallenden Mietzins getroffen hat, insoweit wirksam ­ ist, als sie sich auf den Mietzins für das zurzeit des Uebergangs des Eigentums laufende und das folgende Kalendervierteljahr ­ bezieht. Diese Bestimmung macht es bet jedem Verkauf geradezu unmöglich, mit einer absoluten Gewißheit festzustellen, ob Mietszessionen vorliegen. Man wäre gezwungen von dem Kaufpreis den Betrag der Mieten von 6 Monaten zu deponieren, ­ um sich einigermaßen zu schützen. Ein derartiger Verkäufer ist natürlich stets vermögenslos und wenn es auch keinem Zweifel unterliegen kann, daß das auf Täuschung angelegte aktive Verhalten des Verkäufers die Verübung eines Betruges gemäß § 263 des Strafgesetzbuches ­ für das Deutsche Reich in sich schließt, so ist damit dem Käufer des Grundstücks auch herzlich wenig gedient. Daß die Bestimmung des § 673 BGB. oft abschreckend auf den Kauf eines Grundstücks wirken muß, bedarf keiner weiteren Ausführung." 13. Herr S.-Annahütte schreibt: „Ich gab nach längerem Drängen auf ein Grundstück, dessen Mietertrag mir mit 3500 Mk. angegeben war, hinter 43 000 Mk. eine zweite Hypothek von 3000 Mk. Das Anwesen ­ kam zur Zwangsversteigerung. Ich mußte es erstehen, ­ da der hinter mir stehende Hypothekargläubiger seine Hypothek im Stiche ließ. Dabei machte ich die Erfahrung, daß die Zinsen der ersten Hypothek für ein Jahr rückständig und gestundet waren, ferner, daß die Mieten für zwei Quartale ­ gepfändet waren. Ich mußte zusehen, wie andere die Mieten einzogen, und mußte doch aus den meinigen die Zinsen, ­ Lasten und Kosten tragen." 22 14. Herr Schlossermeister K.-Friedenau schreibt: „Die Abneigung gegen Hergäbe von zweiten Hypotheken erklärt sich daraus, daß in den letzten Jahren die Gläubiger zweiter Hypotheken häufig bei Versteigerungen gezwungen waren, entweder ihr Geld fallen zu lassen oder die Häuser zu erstehen; zur Erstehung in Zwangsversteigerungen gehören bedeutende Barmittel, die die Gläubiger oft nicht beschaffen können. Es wird bei Versteigerungen in den meisten Fällen von den zweiten Hypothekengläubigern eine Anzahlung auf die erste Stelle verlangt, sodann ist eine Provision für die erste Stelle zu zahlen, außerdem kommt noch etwa 3% Umsatzsteuer vom gemeinen Wert hinzu, Hypothekenbanken haben häufig in ihrem Darlehensvertrage Bestimmungen, daß im Falle der früheren Fälligkeit des Darlehens 1 Proz. Provision pro aimo zu zahlen ist. Wenn nun ein Jahr nach Hergäbe des Darlehens Zwangsversteigerung eintritt, so muß zunächst ­ diese Provision im Verkaufstermin herausgeboten werden. Dies trifft nun nicht den ursprünglichen Darlehensnehmer, ­ sondern den zweiten Hypothekengläubiger. Kommt nun noch hinzu, daß Mieten zediert oder gepfändet sind, daß die Bank, die die erste Hypothek besitzt, Zinsansprüche an Dritte abgetreten hat, so kann der zweite Hypothekengläubiger ­ die Hälfte seiner Hypothek opfern für Ansprüche, die er bei Hergäbe des Darlehens nicht in Betracht gezogen hat. Wenn eine Gesundung betr. Hergäbe von zweiten Hypotheken ­ eintreten soll, ist es dringend notwendig, daß das Gesetz dahin geändert wird, daß Pfändungen und Zedierungen von Mieten dem Hypothekengläubiger gegeniiber unwirksam sind; wenn diese Bestirnmung Gesetz wird, wird es keinem Wucherer mehr einfallen, auf Mietszessionen Geld zu geben. Der Gesetzgeber wollte den Schwächeren schützen und ließ zu, daß dem Besitzer von Grundstiicken das Verfügungsrecht über Mieten für das angefangene und nächste Quartal dem Hypothekengläubiger ­ gegenüber zustand; zu helfen ist in diesen Fällen dem Besitzer doch nicht mehr rind haben gewöhnlich Dritte und nicht der Besitzer den Vorteil von dieser Bestimmung." ­ 16. Firma Sch.-Breslau schreibt: „Das von unserer Gesellschaft erststellig beliehene und in deren Nutznießung befindliche Grundstück G . . . straße Hierselbst ist nachstehend noch mit verschiedenen Hypotheken belastet, welche aber den wirklichen Wert des Grundstücks erheblich übersteigen und demzufolge in der Hauptsache wert ­ 23 los sind. Der Mietsertrag des Grundstücks deckt nämlichgegenwärtig kaum die Zinsforderung unserer Gesellschaft. Einer der jetzigen Gläubiger nun, dessen Forderung in der unvermeidlichen Zwangsversteigerung unbedingt ausfallen ­ wird, hat trotzdem während der Nutznießung in seinem Interesse Mieten gepfändet, und es ist gemäß § 771 Z.-P.-O. hiergegen Widerspruch erhoben worden, weil die Mieten dem Eigentümer gar nicht mehr zustehen und also ein Anspruch gepfändet worden ist, der in Wirklichkeit gar nicht besteht. Dieser Widerspruch ist vom Landgericht nicht anerkannt und die Beschwerde dagegen ist vom hiesigenOberlandesgericht zurückgewiesen ­ worden. Auf Antrag unserer Gesellschaft ist inzwischen die Zwangsverwaltung des Grundstücks eingeleitet ­ worden und unsere Gesellschaft hat gegen den fraglichen Gläubiger die Jnterventionsklage wegen Einstellung der Zwangsvollstreckung erhoben. Wegen der augenblicklichen Ungewißheit der Mieter über die Person des Empfangsberechtigten ­ hinterlegen dieselben aber die fälligen Beträge .bei der Regierungshauptkasse, so daß für unsere Gesellschaft die Nutznießung besteht, außerdem die Zwangsverwaltung eingesetzt ist und dennoch die Mieten an den Empfangsberechtigten ­ nicht zur Zahlung gelangen." 16. Die L . . . Hypothekenbank A.-G. berichtet: „Bei einem Grundstück, das wir zur Zwangsversteigerung ­ stellen mußten, und das wir bei einer niedrigen Zwangsversteigerungstaxe von 67 000 Mk. nur mit 36 000 Mark beliehen hatten, wollte sich der zweite Hypothekengläubiger ­ mit Rücksicht auf die vorhandene Mietspfändung trotz seiner zweiten Hypothek von 16 000 Mk. nicht dazu verstehen, das Grundstück in der Zwangsversteigerung zu erwerben. In diesem Falle lag die Sache so, daß die Pfändung und Abtretung ­ der Mieten auf drei Quartale sich erstreckte, da die Beschlagnahnie in der Zwangsverwaltung im ersten Vierteljahr ­ 1912 erfolgt war und der Versteigerungstermin im zweiten Vierteljahr anstand. Infolge der gesetzlichen Bestimmung ­ hatten sonach die Abtretung und Pfändung der Mieten Gültigkeit für drei Quartale, und der Ersteher konnte auf Einnahme aus dem Grundstück erst vom 1. Oktober an rechnen." Die Lebensversicherungsgesellschaft N., Berlin, berichtet über folgende Fälle: 17. „Am 8. November 1911 ersteigert Herr K. als Inhaber ­ der zweiten Hypothek ein Haus in Berlin. Die erste Miete (pro Quartal ca. 10 000 Mk.) floß ihm am 1. April 24 1912 zu. Er hatte demnach einen Verlust von 18 600 Mk. an Mieten. Sein eigener Zinsverlust auf die zweite Hypothek ­ betrug 4260 Mk., die Unkostenrechnung erhöhte sich weiter durch rückständige Steuern im Betrage von 1376 Mk. sowie durch rückständige von anderer Seite gezahlte Zinsen der ersten Hypothek im Betrage von 24160 Mk. auf rund 48 300 Mk." 18. „Der Besitzer eines Grundstückes in Charlottenburg, G . . .straße, hatte Ende März 1912 seinem Bruder, der notorisch ­ vollständig unvermögend ist, wegen einer angeblichen Forderung von 4000 Mk. ein Nießbrauchrecht an dem Grundstück ­ eingeräumt^ Dieser Nießbraucher hat am 4. April nach Einziehung sämtlicher Mieten die künftigen Mieten bis zum 31. September 1912 an einen Dritten zediert. Mangels Zinszahlung kam das Haus zur Zwangsversteigerung. Der Ersteigerer, Inhaber der zweiten Hypothek, konnte im Ansechtungsprozeß, der noch schwebt, nur erreichen, daß die Mieten bis zur Entscheidung des Rechtsstreits bei Gericht deponiert werden. Er mußte jedoch seinerseits noch eine Sicherheit von 1000 Mk. leisten. Nur auf Grund des bei den notorisch ganz schlechten Vermögensverhältnissen des Nießbrauchers offen gutacje liegenden sraudulosen Charakters des ersten Rechtsgeschäftes hat der geschädigte Hypothekengläubiger ­ Hoffnung, den Rechtsstreit in einem für ihn günstigen Sinne entschieden zu sehen." 19. Eine andere Lebensversicherungsgesellschaft in Berlin schreibt: „Wir haben bei unseren hypothekarischen Beleihungen ebenfalls seit etwa einem Jahre die Beobachtung gemacht, daß in fast allen Subhastationsfüllen Mietzessionen und Mietpfändungen vorliegen, wodurch die Erwerber der betreffenden ­ Grundstücke wesentlich benachteiligt werden. Vor etwa einem Jahre inachte sich die Einleitung der Zwangsverwaltung bei einem Grundstück nötig, weil der Besitzer des betreffenden Anwesens dieses auf Kauf-Offerte mit Nießbraucheintragung weitergegeben haste. Der Nießbraucher hatte alsdann, ohne an Zahlung der Zinsen der ersten Hypothek zu denken, die Ausübung des Nießbrauchrechtes einem Dritten abgetreten, auf welchen dann schließlich noch Mietspfändungen von anderer ­ Seite ausgebracht wurden. Die Ermittelung der Interessen und die Durchführung des Zwangsverfahrens erforderte mehrere Monate, und bei der nachfolgenden Sub- hastation entstand dem Erwerber durch die vorhanden gewesenen ­ Komplikationen ein Schaden von etwa 10 000 Mk." 20. „Bei einem Grundstück in Charlottenburg erklärte sich der Eigentümer außerstande, seinen Zinszahlungsverpflichtungen ­ den Hypothekengläubigern gegenüber ­ nachzukommen, und er ließ daraufhin für einen unbeteiligten ­ Dritten ein Nießbrauchrecht eintragen, wodurch den Gläubigern die Zinsen gesichert werden sollten. Nach wenigen ­ Wochen kam nun aber wider Erwarten auch der bisher als vermögend bekannte Nießbraucher in Zahlungsschwierigkeiten, ­ und die Folge davon war, daß für Verpflichtungen des Nießbrauchers die Mieten des ihm nicht gehörigen Grundstücks mit Beschlag belegt und der Zwangsverwaltung auf längere Zeit entzogen wurden. Wenn auch die hinter uns stehenden Gläubiger, die das Objekt alsdann zur Zwangsversteigerung brachten, gegen die Pfändung der Mieten Einspruch erhoben und den Klagcweg betraten, so hatten sie doch am Subhastationstermine durch diese Pfändung ­ einen vorläufigen Schaden von etwa 8000 Mk." 21. Die Sparkasse K . . . berichtet über zwei Fälle, in denen sie durch Mietspfändungen, die seitens dritter Privatgläubiger gegen ihre Hypothekarschuldner ausgebracht worden ­ waren, sich zur Einleitung der Zwangsversteigerung gezwungen ­ sah und dabei eine Einbuße von 1800 Mk. erlitt. Es handelte sich um Dresdener Grundstücke. 22. Eine Lebensversicherungsgesellschaft in Nürnberg schreibt: „Auf einem Grundstück in Fürth stand für uns ein Darlehen ­ von 75 000 Mk. zur ersten Stelle. Mangels Zinszahlung, ­ die Rückstände betrugen bereits 3700 Mk., wurde die Zwangsversteigerung eingeleitet. Die am 1. Januar 1912 fälligen Mietzinsen im Betrag von 1250 Mk. wurden von einer dortigen Firma wegen einer Forderung von 7000 Mark auf Grund einer am 22. November 1911 erfolgten Abtretung der Mieten durch den Grundstückeigentümer beansprucht ­ und eingezogen. Desgl. die am 1. April fälligen Mietzinsen. Die Bank mußte auf Grund der Bestimmungen der W 1123, 1124 B. G. B. die Abtretung gegen sich gelten lassen. Im Februar wurde das Grundstück der Bank in der Zwangsversteigerung zugeschlagen, am 1. Juli wird sie erstmalig ­ in der Lage sein, Mietzinsen einzuziehen. Der Ausfall ­ beträgt 2500 Mk." 23. Die Bremer Terraingesellschaft erläutert durch Mitteilung ­ eines typischen Falles die Sachlage, wie sie sich bei der 26 dort regelmäßig vorherrschenden Wohnsitte in Zwei- oder Dreifamilienhäusern im Falle einer Zwangsversteigerung gestalten muß. Sie schreibt: „Seit einer Reihe von Jahren haben hier die Zwangsvollstreckungen ganz erschreckend zugenommen. ­ Es kamen fast an tausend Zwangsvollstreckungsanträge ­ pro anno in den letzten Jahren vor, wovon etwa % durchgeführt worden sein mögen. . Bei fast allen Zwangskäufen sind die Mieten für den Hypothekengläubiger verloren, denn sie sind meist cidiert oder gepfändet oder im voraus eingezogen. Beispiel: Ein Zweifamilienhaus, taxiert auf 16 000 Mark, trägt eine erste Hypothek von 8000 Mk. und eine zweite Hypothek von 4000 Mk. Der Eigentümer hat einige tausend Mark anbezahlt oder der Unternehmer hat noch eine Restkaufschuld hinter 12 000 Mk. stehen lassen. Kommt nun der Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten, ­ so ergibt sich, da die Hypothekenzinszahlung nach dortiger ­ Sitte zumeist halbjährlich postnumerando erfolgt, folgende ­ Sachlage: Will der zweite Hypothekengläubiger das Grundstück ersteigern, so hat er zu bezahlen: 1. Die Zinsen für die erste Hypothek ­ von Mk. 8 000.— rückständig für % Jahre ca. Mk. 300.— 2. Die Bremische Staatsabgabe 2% von Mk. 15 000.— Mk. 300.— 3. 2 /s°/o Reichsstempelabgabe von Mk. 16 000.-Mk. 100.— 4. Gerichtskosten, Kosten für Regulierung ­ d.Hypotheken usw. Mk. 200.— SW. 900.-also fast 25 Proz. seiner Hypothek. Dabei sind jedoch nicht gerechnet die Zinsenverluste auf seine eigene Hypothek von M. 4000,—, die Devastation des Hauses usw., usw. Infolgedessen sind die zweiten Hypotheken ­ als .Kapitalsanlage äußerst unbeliebt geworden." 24. Die Norddeutsche Jmniobiliengesellschaft A.-G. übermittelt ­ zwei Verträge über Verpachtungen von Einnahmen aus Grundstücken in Neukölln. Sie weist dabei insbesondere auf einen in beiden Vertrügen befindlichen Paragraphen hin, aus dem hervorgeht, daß der Pächter nicht verpflichtet ist, die Zinsen, Steuern und Kanalisationsgebühren zu bezahlen. Sie schreibt: „Der Verpächter hat seine Rechte aus dem Ver- HM U 27 trage bezüglich des Pachtzinses selbstverständlich sofort weiterabgetreten. Der neue Pächter hat nun in dem Zwangsversteigerungsverfahren ­ sowohl dembisherigenHypothekengläubiger als auch dem Ersteher gegenüber seine Rechte aus dem Vertrage ­ geltend gemacht. Der Termin zur Zwangsversteigerung, der im Januar 1912 anstand, wurde wegen dieser verschiedenen ­ Verträge auf Veranlassung der betreibenden Gläubigerin ­ aufgehoben. Dieser Vertrag wurde von dem Ersteher angefochten. Im Verlauf des Prozesses zog jedoch der Ersteher die Anfechtungsklage ­ zurück." — / Anlage B. Aeußerungen von Kreditinstituten. a) Hypothekenbanken. 1. Die Berliner Hypothekenbank berichtet, daß bei 60 auf ihre Veranlassung durchgeführten Zwangsverwaltungen (davon 6 außerhalb Groß-Berlins) in 16 Fällen Verfügungen ­ über die Mieten vorlagen (1 Fall außerhalb Groß-Berlins). Sie bemerkt weiter: „Die Uebergabe-Protokolle der Zwangsverwalter, aus denen wir obige Feststellungen, gemacht haben, scheinen vielfach ­ in bezug auf die vorliegende Frage unvollständig und ungenau, was sich eben daraus erklärt, daß die Frage der Zession oder Pfändung von Mieten den ersten Hy potheke »gläubig er kaum berühr ­ t." 2. Die Deutsche Hypothekenbank Meiningen berichtet, daß sie im Jahre 1911 an 49 (davon in Groß-Berlin an 25) Zwangsversteigerungen beteiligt war; Verfügungen über die Mieten lagen vor in 22 (12) Fällen; im 1. Halbjahr 1912 lauten die Zahlen 21 (7) Zwangsversteigerungen; 12 (3) Fälle von Verfügungen über die Mieten. 3. Der Frankfurter Hypotheken-Creditverein berichtet: „Die in § 1124 BGB bestimmte Verfügungsfreiheit über die nach § 1123 BGB. der Hypothek verhafteten Mietertrügnisse ­ ivird fast ausnahmlos vom Grundstückseigentümer ­ durch Abtretung oder von dessen Gläubigern durch Pfändung zum Schaden der Hypothekengläubiger ausgenutzt. ­ Eine Berechtigung des Eigentümers, diese Verfügungsfreiheit ­ durch das Gesetz gewährleistet zu sehen, kann nicht anerkannt werden, da die Erträgnisse des Grundstücks in erster Linie zur Deckung seiner Lasten wirtschaftlich bestimmt sind und auch nicht einzusehen ist, daß den pfändenden Personalgläubigern ­ ein Vorrecht vor den Pfandglänbigern einzuräumen sei. Der durch die Verfügungen für den Realgläubiger und durch die Möglichkeit der Verfügungen für den Realkredit entstehende Schaden liegt auf der Hand, da die auf einem Grundstück eingetragenen Forderungen nach er- 29 folgtet Beschlagnahme des Pfandgrundstücks in unangemessener ­ Weise anwachsen." Ferner: „Am meisten wird unseres Wissens in denjenigen Staaten iiber die in Frage stehenden reichsgesetzlichen Bestimmungen ­ geklagt, in denen der zu erstrebende Erfolg durch das alte Landesgesetz bereits gewährleistet war." 4. Die Frankfurter Hypothekenbank schreibt in ihrem Geschäftsbericht: „Abtretungen- Pfändungen von Mieten treffen die Nachgläubiger ­ schwer und tragen dadurch zu den jetzigen Schwierigkeiten ­ der Beschaffung von Nachhypotheken wesentlich bei." Ferner: „Die Entscheidung des Reichsgerichts vom 6. 12. 1900 entspricht schwerlich der Absicht des Gesetzgebers, aber sie kann auf den Wortlaut der gesetzlichen Bestimmungen gestützt werden. ­ Der steigernde Gläubiger hat deshalb mit der Möglichkeit ­ zu rechnen, daß er mangels eines Ertrages der Zwangsverwaltung die gesamten Zinsrückstände bis zur Versteigerung^zahlen inuß, uud daß er dariiber hinaus bis zu weiteren 0 Monaten Zinsen und Lasten des Grundstücks zu tragen, Mieteinnahmen aber noch nicht zu erwarten hat." Ferner: „Es ist nicht zu verwundern, wenn die Möglichkeit, Nachhypotheken ohne drückende Bedingungen zu bekommen, unter diesen Umständen sehr gering geworden ist." 5. Die Preußische Bodencredit-A.-Bank übersendet eine Aufstellung der in Posen 1908—1911 gerichtlich eingeleiteten Zwangsverwaltungen städtischer Grundstücke, bei denen trotz der Beschlagnahnie den Hypothekengläubigern die Mieten noch für zwei Kalendervierteljahre entzogen worden sind. Zwangsverwaltungen. Jin Jalire Zahl der Grundstücke Die Miete» waren fvci bei Grundstücken Zahl B beiGnindstilcken cschtaqnahin Pfändungen ­ m lagen Bo An,reiht der Abtretungen ­ r Richb rauchsrechte ­ 1908 71 22 49 05 22 3 1909 66 21 36 01 15 4 1910 24 10 14 18 0 3 1911 21 14 7 ! 10 3 1 30 (Bei «dieser Aufstellung ist zu beachten, daß nicht aufgeklärt ­ ist, ob die Zwangsverwaltung länger dauerte oder nur ganz vorübergehend bestand, in welchen Fällen die Mieten meistens frei sind. Das Bild erscheint hier also günstiger, als es in Wirklichkeit liegt.) 6. Die Preußische Central-Bodencredit-A.-Bank weist aus ihre Mitwirkung bei den Eingaben des Sonderausschusses ­ des Centralverbandes für das Deutsche Bank- und Bankiergewerbe und der Aeltesten der Kaufmannschaft von Berlin in gleicher Sache hin. Sie schreibt weiter: „Wir erkennen die Bemühungen des Verbandes auf Abstellung mißbräuchlicher Ausnutzung der geltenden gesetzlichen ­ Bestimmungen sehr an." 7. Die Preußische Hypotheken-Akt.-Bank war 1911 an 101 Zwangsversteigerungen beteiligt, wobei in 37 Fällen über die Mieten verfügt war. — 8. Die Leipziger Hypothekenbank schreibt: „Eine Abänderung der gesetzlichen Bestimmungen empfiehlt ­ sich wegen der außerordentlichen Häufigkeit mißbräuchlicher ­ Benutzung, sowie wegen der Schwere der Schädigungen ­ nicht nur im Interesse der Hypothekenbanken, sondern ­ vor allem im Interesse der nachstehenden Hypothekare. Es hat sich mehrfach in Fällen, wo ein Grundstück zur Beschlagnahme ­ gestellt werden mußte, herausgestellt, daß die Abtretung und Pfändung der aus dem Grundstück einkommenden ­ Mieten die Ursache gewesen ist, daß die Durchführung ­ der Zwangsversteigerung auf • Schwierigkeiten stieß, und daß insbesondere die nachstehenden Hypothekengläubiger Bedenken trugen, ein Grundstück in der Zwangsversteigerung ­ zu erstehen, von dem sie auf längere Zeit Einkünfte nicht zu erwarten hatten." Ferner: „Schädlich wirkt auch die Reichsgerichtsentscheidung, ­ wonach Mietsabtretung und Pfändung, wenn die Beschlagnahme ­ in der Zwangsverwaltung durch den Zuschlag erlischt, von neuem für das während der Zwangsversteigerung ­ laufende und das darauffolgende Vierteljahr wieder in Kraft treten. Infolge der Rechtsprechung ziehen sich die Privatkapitalisten ­ immer mehr vom Erwerb zweiter Hypotheken zurück." 9. Die Westdeutsche Bodencredit-Anstalt Köln a. Rh. berichtet: „Von 51 Zwangsverwaltungen waren in 45 Fällen die Mieten gepfändet oder abgetreten." 31 10. Die Preußische Pfandbriefbank schreibt: „Bei sehr vielen, man kann Wohl sagen, bei der Mehrzahl ­ der Zwangsversteigerungen, bei denen die Bank beteiligt ­ war, lagen Mietspfändungen oder Mietszessionen vor. Für uns als erststellige Hypothekengläubigerin erstand hieraus jedoch niemals Schaden." 11. Die Bayer. Hypotheken- und Wechselbank schreibt: „Schädigungen der Hypothekengläubiger durch derartige Verfügungen kommen ziemlich häufig vor." 12. Die Rheinische Hypothekenbank Mannheim schreibt: „Schädigungen der nacheingetragenen Hypothekengläubiger ­ durch Verfügungen über die Mieten, insbesondere durch Pfändung der Mieten seitens Nichthypothekengläubiger lassen sich oft wahrnehmen. In Groß-Berlin bilden derartige Schädigungen die fast ausnahmslose Regel. In ziemlich allen anderen Städten sind sie recht häufig, besonders auch in: Mannheim, Heidelberg, ­ Hanau, Kassel, Altona, Wiesbaden, Köln, Duisburg, Mainz, Halle. Eine Folge dieses Zustandes ist, daß die Zwangsverwaltung ­ nur in seltenen Fällen ihren Zweck erreicht und zur Befriedigung des betreibenden Gläubigers führt. Der Gläubiger ­ wird hiernach genötigt, zu dem schärferen Mittel der Zwangsversteigerung zu greifen. Immer mehr Gläubiger und in immer häufigeren Fällen werden also von dem milderen ­ Mittel der Zwangsverwaltung überhaupt absehen und sofort die Zwangsversteigerung beantragen. Die Hypothekengläubiger ­ werden durch die Tatsache der Mietspfändungen ­ geradezu gezwungen, sofort mit der Zwangsversteigerung ­ vorzugehen, und zwar ohne dem Schuldner Frist lassen zu können. Auf diese Weise wird die Mietspfändung zur direkten Ursache des vollständigen Zusammenbruchs des Hypothekenschuldners ­ und zum unabwendbaren Verlust seines Eigentums am Grundstück. Die Bestimmungen des 8 1121 BGB., die im wesentlichen die Interessen des Grundstückseigentümers ­ gegen den Hypothekengläubiger wahren wollen, wirken also regelmäßig gegen die Interessen auch des Grundstückseigentümers, ­ und zwar um so mehr, je mehr von den Bestimmungen des 8 1124 BGB. Gebrauch gemacht wird." 13. Die Schlesische Bodencredit-A.°G. Breslau übermittelt ­ der Häufigkeit der Fülle halber die Adressen der für die Berichterstattung in Betracht kommenden als Zwangsverwalter ­ fungierenden Rechtsanwälte, Notare usw. Die Berichte ­ dieser siehe unter den Zwangsverwalterberichten. 32 b) Versicherungsinstitute. 14. Die Versicherungsgesellschaft „Nordstern", Berlin, schreibt: „Abtretungen und Pfändungen von Mieten an Dritte schädigen die Hypothekengläubiger aufs schwerste, erleichtern Verstöße gegen Treu und Glauben, untergraben die Rechtssicherheit ­ eines wesentlichen Teiles des öffentlichen Kreditverkehrs. ­ Sie behindern endlich die für den städtischen Grundbesitz notwendige Beschaffung zweiter Hypotheken." 16. Die Versicherungsgesellschaft „Germania", Stettin, schreibt: „Unbedingte Abhilfe durch Aenderung der Gesetzgebung ist dringend nötig. Vorzugsweise kommen die Fälle in Groß-Berlin vor." 16. Die Deutsche Lebensversicheruugsbank Berlin schreibt: »In fast allen Subhastationsfällen liegen Mietzessionen oder Mietpfändungen vor, wodurch die Erwerber der betreffenden ­ Grundstücke schwer geschädigt werden. Eine Aenderung der gesetzlichen Vorschriften ist unbedingt nötig." Und: »Wir stehen auf dem Standpunkt, daß sie darin geändert ­ werden müssen, daß der Ertrag der Grundstücke unter keinen Umständen von dritter Seite beansprucht werden kann, bevor nicht die sämtlichen Zinsansprüche der Hypothekengläubiger ­ befriedigt sind, und daß auch durch Mietzessionen die Rechte der Hypothekenglüubiger keineswegs beeinträchtigt werden dürfen." 17. Die „Alte Leipziger Versicherungsanstalt" schreibt: „In der Regel lagen bei den Zwaugsverwaltungen, an denen wir interessiert waren, nur gerichtliche Pfändungen der Mieten weniger rechtsgeschäftliche Verfügungen vor." ™ Die Lebensversicherungsgesellschaft „Wilhelma" in Magdeburg schreibt: "2luch in Magdeburg herrschen infolge der Mietpfändungen und Mietzessionen in Subhastationsfällen die gröbsten Mißstände auf dem Gebiete des Hypothekenwesens." c) I in m o b i I i e n g e s e I l s ch a f t e n. 19. Die „Norddeutsche Jmmobilieugesellschaft" erklärt di'e Abänderung der einschlägigen Paragraphen BGB. für dringend ­ notwendig. Zur Erleichterung des Nachweises, welche 33 Schiebungen und Machinationen auf die durch das Gesetz gewährleistete ­ Möglichkeit der Verfügung über die Mietzinsen aufgebaut werden, übermittelt die Gesellschaft Abschriften zweier ihr bekannt gewordener Verträge über Verpachtungen von Einnahmen aus einem Grundstück. (Siehe Anlage A. 24.) Der Hauptinhalt derartiger Verträge, die vielfach die beliebteste Form doloser Schädigung der Hypothekengläubiger ­ darstellt, liegt stets darin, daß der zahlungsunfähige ­ Hypothekenschuldner mit Hilfe einer vermögenslosen ­ G. m. b. H. und geschützt durch §§ 1124, 573 BGB. feinen Hypothekengläubigern die Erträge des Grundstücks Zu entziehen sucht. 20. Die Bremer Terraingesellschaft schreibt: „Die Zwangsvollstreckungen haben iit erschreckendem Maße zugenommen. Die Mieten sind fast bei allen Zwangsversteigerungen ­ für den Hypothekengläubiger verloren, denn sie sind meist entweder zidiert, oder gepfändet, oder im voraus eingezogen. Zweite Hypotheken sind dadurch äußerst unbeliebt geworden." <t) Grundstücks- und Hypothen - Mäkle r. 21. Der Verband Deutscher Grundstücks- und Hypotheken-Makler-Vereine, Frankfurt a. M., schreibt: „Ein genaues Studium von Zwangsverwaltungsakten ist für diese Frage ganz unnötig. Jeder Praktiker weiß, daß bei nahezu allen Zwangsverwaltungen die Mieten für längere Zeit gepfändet oder zediert sind." Anlage C. Berichte der Zwangsverwalter und mit der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen vertrauter Personen. a) Berichte aus Grosz-Berlin. 1. Zwangsverwalter C. schreibt: „Von den ca. 300 von meiner Abteilung in: Jahre 1911 durchgeführten Zwangsverwaltungen lagen mir ca. 100 ob. Verfügungen über die Mieten lagen dabei fast in sämtlichen ­ Fällen vor. Ausnahmen kamen nur vor bei Unkenntnis ­ oder Ueberrumpelung der Schuldner." 2. Zwangsverwalter Z. schreibt: „Verfügungen über die Mieten lagen bei meinen Zwangsverwaltungen in 90 Prozent aller Fälle bor. Zweimal ­ waren sogar die Mieten noch unfertiger Häuser schon vorweggenommen. Hypothekengläubiger waren Pfändungsgläubiger ­ bezw. Zessionäre in 26 Prozent aller Fälle, sonst offene Schiebungen." 3. Zwangsverwalter W. schreibt: „Von den von mir bisher geführten 164 Zwangsverwaltungen ­ betrafen 63 Neubauten, bei 79 bebauten Grundstücken ­ waren die Mieten gepfändet oder zediert, oder war Nießbrauchrecht eingetragen, welches nicht ordnungsmäßig ausgeübt wurde. Bei 22 Grundstücken waren die Mieten frei, oder wurde das Nießbrauchsrecht ordnungsmäßig ausgeübt. ­ Tatsächlich für die Zwangsverwaltungsmasse frei waren die Mieten nur in wenigen Fällen und auch in diesen Fällen konnte ich mich des Eindrucks zum Teil nicht erwehren, daß hier ein Zufall mitspielte oder die besonders rege Aufmerksamkeit des Hypothekengläubigers schuld war. Bei ca. 60 Proz. der bewohnten Häuser waren die Mieten offenbar an einen guten Freund abgetreten, oder von diesem gepfändet." 4. Zwangsverwalter G. schreibt: „Daß Mietepfändungen und Zessionen kurz vor Einleitung ­ der Zwangsverwaltung bewerkstelligt werden, ist leider traurige Wahrheit. Ich muß jedoch sagen, daß dieses Verfahren fast durchweg nur von „faulen" Eigen- 35 tümern, insbesondere von Spekulanten, die oft den Offenbarungseid ­ geleistet haben und daher nichts mehr verlieren können, beliebt wird. Wiederholt habe ich dagegen bei anständigen ­ Eigentümern die Mieten frei angetroffen; oftmals ­ war hier die Einleitung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung ein ganz überflüssiges und auch kostspieliges ­ Mittel des Gläubigers, um zu feinem Gelde zu gelangen. Zahlenmäßiges Material besitze ich leider nicht, doch möchte ich schätzungsweise meinen, daß hier in Neukölln ­ bei % der Zwangsverwaltungen über die Mieten zum Nachteil der Hypothekengläubiger verfügt ist. Daß diese Verfügungen von den Benachteiligten angefochten werden, kommt selten vor, noch seltener, daß die Anfechtungen Erfolg ­ haben." 5. Zwangsverwalter R. schreibt: „Mietzessionen und -Pfändungen oder auch beides liegen bei meinen Zwangsverwaltungen mindestens in 85 Prozent aller Fälle vor. Dazu kommen nichtordnungsgemäß ­ ausgeübte Nießbrauchsrechte. Die §§ 1124 u.673 BGB werden tüchtig und gründlichst ausgenutzt. Die Bestimmungen ­ müßten beseitigt oder sehr eingeschränkt werden." 6. Zwangsverwalter L.: „Die Annahme, daß über die Grundstückseinkünfte bei Einleitung der Zwangsverwaltung bereits regelmäßig durch Pfändung oder Zession verfügt ist, trifft mit seltenen Ausnahmen ­ zu. Ein vernünftiger Mensch kann heute in einer 2. Hypothek eine Sicherung seiner Forderung nur bei ganz genauer Kenntnis der persönlichen Verhältnisse des Schnldners annehmen." 7. Zwangsverwalter K.: „Das heutige Recht gestattet tatsächlich unter gewissen Voraussetzungen die vollständige Vernichtung des Hypothekenpfandrechtes ­ auf ein Jahr. Die Anwendbarkeit des 8 573 BGB. dem Ersteher gegenüber (8 57 ZwVG.) ist unter allen Umständen aufzuheben." 8. Zwangsverwalter N. schreibt: „Es ist jetzt eine Seltenheit, wenn ein Grundstück, welches unter Zwangsverwaltung kommt, frei von Pfändungen und Zessionen ist. Erst in den letzten Tagen ist es vorgekommen, daß der Vermerk, daß über ein Grundstück die Zwangsverwaltung ­ eingeleitet war, um 2 Uhr nachmittags in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Eigentümer hatte um 12 Uhr desselben Tages noch schnell die Mieten zediert, und 36 das Grundstück mit seiner Familie und den Möbeln fluchtartig ­ verlassen. Es wird meistens gegen derartige durchsichtige ­ Manipulationen von seiten der Geschädigten nichts unternommen. Es ist mir nur ein Fall erfolgreicher Anfechtung ­ bekannt, in dem der Eigentümer die Mieten seiner Frau zediert hatte." 9. Zwangsverwalter M. schreibt: „Das Vorliegen einer Zession bezw. einer Pfändung der Mieten war in den mir übertragenen Zwangsverwaltungen ­ fast ausnahmslos zu konstatieren, besonders seit der Reichsgerichtsentscheidung, daß die Zessionen und Pfändungen ­ der Mieten mit dem Zuschlag wieder aufleben und dann dem Ersteher gegenüber geltend gemacht werden können, wird die Zession bezw. Pfändung der Mieten in der Mehrzahl aller Fälle auf eine längere Frist, jedenfalls länger als den im 8 1124 BGB. bestimmten Zeitraum erstreckt. ­ Die Führung von Anfechtungsprozessen ist äußerst schwierig. Die Gewinnwahrscheinlichkeit für den Hypothekar höchstens halb und halb. Es ist dringend erforderlich, dem Hypothekengläubiger einen erhöhten gesetzlichen Schutz angedeihen zu lassen. Wenn der Gesetzgeber diesen Schutz nicht in Bälde ausspricht, ­ so muß dies meiner Ueberzeugung nach dazu führen, daß die Beschaffung von zweiten und weiteren Hypotheken überhaupt nicht mehr möglich sein wird, da sich Geldgeber dafiir nicht finden." 10. Zwangsverwalter M. schreibt: „Es kommt sehr selten vor, daß in fertigen, also vermieteten ­ Häusern Mieten seitens der Zwangsverwalter eingezogen ­ werden können. Fast stets auch in älteren Häusern sind vor Einleitung der Zwangsverwaltung (häufig sogar ganz kurz vorher) die Mieten zediert oder gepfändet worden, so daß diese Zessionen bezw. Pfändungen noch gegen die Ersteher wirksam sind. Sollte keine Zession oder Pfändung vorliegen, so ist Nießbrauch eingetragen, der nicht ordnungsgemäß ­ ausgeübt wird. Anfechtungen solcher Verfügungen sind mir nicht bekannt. Es wäre ein edles Werk hier Abhilfe zu schaffen. Die Inhaber der 2. Hypothek müssen fast stets unter Uebernahme kolossaler Lasten und Kosten zur Rettung ihrer Hypothek das Grundstück erstehen." 11. Zwangsverwalter V. schreibt: „Nach meinen Erfahrungen ­ ist unter je 15 durchgeführten Zwangsverwaltungen ­ nur eine, bei der keine Mietpfändnngen bzw. Zessionen ­ vorliegen." 12. Zwangs Verwalter A. schreibt: „Meine Abrechnungen ­ von 1908—1909 ergaben, daß unter 90 Fällen nur 6 ohne Mietzessionen oder -Pfändungen vorlagen. In 1911 hatte ich im ganzen 106 Zwangsverwaltungen. Davon gehen ab: a) dieselben Grundstücke 2 mal 5 b) Neu- bzw. Rohbauten 27 mal 27 32. Es bleiben bewohnbare Häuser 74 Stück. Es lagen Pfändungen und Zessionen vor bei 33 Stück. Der Rest von 41 Stück betraf jedoch Verwaltungen, von denen 21 nur wenige Tage dauerten. Bei 63 länger dauernden Zwangsverwaltungen war also 33 mal die Miete durch Zession oder Pfändung der Verwaltung ­ entzogen; 20 mal war sie frei/' 13. Zwangsverwalter K. und acht andere Zwangsverwalter ­ berichteten über das häufige Vorkommen derselben Personen als Zessionare bei Mietzessionen, wonach festzustellen ­ ist, daß im Laufe der letzten beiden Jahre z. B. ein „Bankier S. 27 mal als Zessionär von Mieten in Zivangsverwaltungssachen aufgetreten ist. b) Berichte au§ anderen größeren Städten und Gemeinden des Reiches. 1. Altona: Zwangsvcrwalter G. schreibt: „Ich besorgte 1912 10 (1911 20) Zwangsverwaltungen. Dabei lagen in 8 (10) Fällen Zessionen und Pfändungen der Mieten vor." 2. Altona: Beeidigter Zwangsverwalter D. schreibt: „In 75 Prozent aller von mir besorgten Zwangsverwaltungen ­ lagen Verfügungen über die Mieten vor." 3. Bielefeld: Zwangsverwalter Sch. schreibt: „In 30 Fällen von den mir übertragenen 34 Zwangsverwaltungen ­ habe ich die Beobachtung gemacht, daß die Mieten entweder gepfändet oder abgetreten waren oder sonst anderweitig über dieselben verfügt war zum Nachteile ­ der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger." 4. Bielefeld: Der Kredit- und Sparverein e. G. schreibt: „Auch wir bestätigen Ihnen gern, daß nach unseren Erfahrungen ­ bei Zwangsversteigerungen fast ausnahms- 38 I o s über die Mieten entweder von dem Grundstückseigentümer ­ selbst oder von einem seiner Gläubiger verfügt worden ist. Eine Aenderung der bezüglichen gesetzlichen Bestimmungen ­ ist daher im Interesse der Nachhypotheken dringend nötig." 5. Bielefeld: Der Haus- und Grundbesitzerverein schreibt: „Daß neben der steuerlichen Ueberlastung auch die Bestimmung ­ des 8 1124 des BGB. die Beschaffung zweiter Hypotheken sehr erschwert, ist fraglos Tatsache. Auch unser Kredit- und Sparverein der Grundbesitzer e. G. m. b. H. hat darin schon recht unliebsame Erfahrungen gemacht. Fast bei jeder Zwangsversteigerung muß man damit rechnen, daß die Mieten entweder abgetreten oder gepfändet sind. Wenn in solchen Fällen noch hinzukommt, daß der erste Hypothekengläubiger die Zinsen zwei Jahre und darüber hat aufsummen lassen, dann allerdings kann der zweite Hypothekengläubiger unter Umständen einen Schaden erleiden, mit dem er nicht gerechnet hatte." 6. Bochum: Zwaugsvcrwalter K. schreibt: „Die Zahl der von mir besorgten Zwangsverwaltungen beträgt 74; Verfügungen über die Mieten lagen vor in 50 Fällen." 7. Bochum: Zwangsverwalter R. schreibt: „Bis heute habe ich 21 Verwaltungen geführt; in 19 Fällen war über die Miete verfügt. In 1 Falle war Nießbrauchs- ­ und Vertvaltungsrecht eingetragen. Somit blieb 1 Verwaltung über, wo Miete eingezogen werden konnte." 8. Breslau: Zwangsverwalter Justizrat F. schreibt: „Verfügungen über die Mieten zum Nachteil der Hypothekengläubiger ­ habe ich in meiner Praxis häufig wahrgenommen. ­ Die mangelhafte Gesetzgebung nötigt die Hypothekengläubiger ­ häufig, sich durch Eintragung eines Nießbrauchs, ­ oder durch Abtretung von Mietsforderungen wegen ihres Pfandrechts, zu sichern. Sie werden somit genötigt, zu einem berechtigten Zwecke Vorsichts- und Sicherheitsmaßregeln ­ zu ergreifei:, welche ihnen Mühe und Verantwortung aufbürden." 9. Breslau: Gerichtlicher Verwalter G. schreibt: „Auf Ihre Anfrage teile ich Ihnen mit, daß ich tu diesen: Jahr bis Ende November 57 Grundstücke zwangsweise ­ verwaltet habe. Bei diesen Grundstücken lagen die Verhältnisse wie folgt: 39 Bei 27 Grundstücken waren die Mieten abgetreten oder gepfändet, bei 9 Grundstücken handelte es sich um unfertige Neubauten und bei dem Ueberrest von 21 Grundstücken waren die Mieten frei." 10. Breslau: Justizrat B. schreibt: „Ich nehme an den Fragen lebhaftes Interesse. Demnächst ­ werde ich eine Arbeit über „Hypothekengläubiger und Mietzins" veröffentlichen und darauf hinweisen, daß gesetzgeberische ­ Maßnahmen zur Abhilfe erforderlich sind." 11. Breslau: Zwangsverwalter Rechtsanwalt L. schreibt: „Als langjähriger Prozeßbevollmächtigter mehrerer Breslauer Zwangsverwalter kann ich nur die Erfahrung bestätigen, daß in fast allen Fällen, in welchen es zur Einleitung ­ der gerichtlichen Zwangsverwaltung kommt, über die Mieten hu voraus, sei es durch rechtsgeschäftliche Verfügung, sei es durch Pfändung, soweit dies überhaupt gesetzlich zulässig ­ ist, disponiert zu sein pflegt." 12. Breslau: Zwangsverwalter L. schreibt: „Es gehört zu den Seltenheiten, daß bei einem Grundstück, ­ das unter Zwangsverwaltung gekommen ist, die Mieten nicht vorher abgetreten oder von einem guten Freunde oder Verwandten des Grundstückseigentümers gepfändet ­ worden sind." 13. Breslau: Zwangsverwaltungsberater Rechtsanwalt und Notar F. schreibt: „Meine Vertretungen in Zwangsversteigerungssachen betrafen zumeist die aus erststelligen Hypotheken geltend zu machenden Forderungen von Banken und städtischen Instituten. ­ So oft daher auch in solchen Sachen große Klage darüber ­ geführt wurde, daß durch die Mietspfändungen auf ein oder zwei Vierteljahre die Grundstückseinnahmen den Hypothekenglüubigern entzogen seien, so hatte ich doch fast nie ein unmittelbares Interesse, mich speziell mit den hieraus ­ entstehenden Verlusten zu beschäftigen, da diese Verluste ­ in allen diesen von mir vertretenen Fällen die nachstehenden ­ Hypothekengläubiger trafen. Aus einer meiner kürzlichen Vertretungen habe ich es noch im Gedächtnis, daß für zwei Quartale Mietszinsen bis zu einem Betrage von zirka 3000 Mk. gepfändet waren. Die Folge war, daß die Gläubigerin der 3. Hypothek, die ihr Kapital durch Erwerb des Grundstücks wenigstens teilweise zu retten hoffte, einen entsprechend höheren Betrag bieten 40 mußte, als sie hätte bieten müssen, wenn die Mietseinnahmen zur Bezahlung der Zinsen der beiden vorstehenden Hypotheken ­ verwendet worden wären." 14. Bromberg: Zwangsverwaltcr Kanzleirat S. schreibt: „Im Jahre 1911 besorgte ich 26 Zwangsverwaltnngen, bei denen in 10 Fällen Verfügungen über die Mieten vorlagen. ­ 1912 besorgte ich 18. Dabei lagen 6 Fälle von Verfügungen ­ vor und zwar sämtlich Pfändungen durch Privatgläubiger." 15. Cassel: Zwangsverwalter L. schreibt: „Erst seit zwei vollen Jahren habe ich Zwangsverwaltungen ­ von: hiesigen Königlichen Amtsgericht iiberwiesen bekommen und zwar 22 Stück. Davon war in 16 Fällen die Miete abgetreten oder kurz vorher gepfändet. Diese Grundstücke waren sämtlich in der Stadt gelegen; nur bei 2 Stadtgrundstücken lag keine Verfügung vor. Die übrigen 5 Grundstücke, bei denen nicht über die Mieten verfügt war, sind nur kleinere Vorortgrundstücke, wo Wohl aus Unkenntnis, Ueberrumpelung oder wegen der geringen Mietserträge die Verfügung unterblieb." 16. Cassel: Zwangsverwalter Sch. schreibt: „Die Zahl der von mir besorgten Zwangsverwaltungen beträgt 68. Verfügungen über die Miete lagen vor in 44 Fällen." 17. Cassel: Zwangsverwaltcr F. schreibt: „Ich kann Ihnen nur bestätigen, daß bei den von mir hier in der Stadt Cassel geführten Zwangsverwaltungen fast ausnahmslos und namentlich auch seit der bekannten Reichsgerichtsentscheidung von 1906 die Mietserträgnisse kurz vor Einleitung der Zwangsverwaltung gepfändet oder abgetreten waren." 18. Cassel: Zwangsverwalter K. schreibt: „Ich besorgte 1912 drei Zwangsverwaltungen. Verfügungeu über die Mieten lagen vor in allen Fällen." 19. Chemnitz: Zwangsverwaltcr Lokalrichter P. schreibt: „Diese Schwindeleien durch Abtretung von Mieten, Eintragung ­ von Nießbrauchsrechten, Mietszinspfändungen sind auch hierorts in vollster Blüte. Schon bei Beginn des Neubaus ­ wird der Nießbrauch für einen Freund eingetragen; das Grundstück kommt zur Zwangsversteigerung: eine Zwangsverwaltung kann nicht eröffnet werden wegen des 41 eingetragenen Nießbrauchs. Um sich über Wasser Zu halten, werden von minderwertigen Bauherren immer drei Grundstücke ­ in Arbeit genommen. Beini zweiten und dritten Grundstück werden dann von guten Bekannten, die Mieten gepfändet, und dadurch hierorts und in weitem Umkreise Hypothekare und Bauhandwerker auf das Empfindlichste geschädigt. ­ Mindestens 70 Prozent aller hier anhängigen ­ Versteigerungssachen tragen den Stempel dieser unlauteren ­ Manipulationen an sich." 20. Chemnitz: Zwangsverwalter Lokalrichter M. schreibt: „In den meisten von mir geführten Zwangsverwaltungen ­ waren die Mietzinsen abgetreten und teilweise auch gepfändet." ­ 21. Copitz an der Elbe: Zwangsverwalter Gemeindevorstand Z. schreibt: „Abtretung von Mieten vor der drohenden Zwangsverwaltung ­ ist hier fast gar nicht vorgekommen. Dagegen sind Pfändungen der Mieten seitens dritter berechtigter Gläubiger vor der Beschlagnahme des betreffenden Grundstücks ­ beantragt worden. Bei der Versteigerung muß der Ersteher mit der bis zum nächsten Quartal andauernden Mietspfändung rechnen." 22. Danzig: Zwangsverwaltcr S. schreibt: „Die Zahl von mir besorgter Zwangsverwaltungen beträgt ­ 78. Dabei lagen in 76 Fällen Verfügungen über die Mieten vor. In 6 Fällen waren die Mieten an die gleiche Person verpfändet; man muß hier annehmen, daß hier Schiebungen gemacht waren." 23. Danzig: Zwangsverwalter T. schreibt: „Ich habe gegenwärtig nur drei Zwangsverwaltungen. In allen sind die Mieten gepfändet." 24. Danzig: Zwangsverwalter S. schreibt: „Bei den mir übertragenen etwa 130 Zwangsverwaltungen ­ lagen in fast sämtlichen Fällen Verfügungen vor, wonach die Mieten gepfändet waren." 25. Danzig: Zwangsverwalter H. schreibt: „Ich besorgte 1912 60 Zwangsverwaltungen. Davon waren die Mieten gepfändet' resp. zediert in 38 Fällen." 26. Dresden: Zwangsverwalter RechtsanwaltK. schreibt: „Aus meiner eigenen Praxis kann ich soviel mitteilen, ­ daß regelmäßig, wenn es zu einer Zwangsverwaltung k o m m t, hierorts die Mieten bereits gebsä ­ n d e t s i n d u n d d a ß i n v i e l e n F ä I l e n der 42 Anschein besteht, daß Liese Pfändungen zu unlauteren Zwecken vorgenommen sind/' 27. Dresden: Zwangsvcrwalter L. schreibt: „Wer hier in Dresden mit der Führung von Zwangs-Verwaltungen beauftragt wurde, muß bestätigen, daß über die Mieten fast jedesmal verfügt ist, fei es durch Pfändung, sei es durch Abtretung." 28. Düsseldorf: Zwangsverwaltcr M. schreibt: „Seit Januar 1912 habe ich 21 Grundstücke verwaltet. Davon waren in 7 Fällen über die Einnahmen nicht verfügt. In 2 Fällen handelte es sich um Neubauten. In weiteren 2 Fällen war in Form einer Zession über die Einnahmen verfügt. In 10 Fällen lag Nießbrauch vor. In diesen 10 Fällen lag eine Vollstreckungsklausel gegen die Nießbraucher nicht vor. Der Zwangsverwalter war daher nicht in der Lage, die Mieten zu erheben. Der Nießbrauchvertrag ­ ist die in Düsseldorf für Schiebungen beliebteste Form." 29. Düsseldorf: Zwangsverwalter L. schreibt: „In den meisten Fällen der Zwangsverwaltung ­ liegen Verfügungen über die Mieten vor. Besteht kein Nießbrauchrecht, dann findet man meistens Abtretungen und Pfändungen. Um das Recht des Zwangsverwalters, die bestehenden Mietverhältnisse durch Kündigung aufzulösen, zu hintertreiben, wird nunmehr ­ dazu übergegangen, das ganze Grundstück zu vermieten ­ und die Mieten für ein halbes Jahr sich durch Ausstellen ­ von Wechseln bezahlen zu lassen." 30. Frankfurt a. M.: Zwangsverwalter Kanzleirat Sch. schreibt: „Anbei übermittle ich Ihnen folgende Aufstellung über die in den Jahren 1902—1908 von mir geführten Zwangsverwaltungen: ­ Jahrgang Zahl der angeordneten Zwaugsverwaltungen Vorausverfügungeil seitens des Schuldners über die Mieten durch Zession, Voranseinziehung und Verpfandung, bezw. Pfändungen. 1902 48 14 1903 49 18 1904 60 34 1905 114 63 1906 109 62 1907 115 62 1908 69 46 43 Anmerkungen des Einsenders: „Es ist anzunehmen, daß von den angeordneten Zwangsverwaltungen 15 bis 20 Prozent vor oder kurz nach der Besitzergreifung durch den Zwangsverwalter aufgehoben worden sind. Ich amtierte nur bis 1908." 31. Frankfurt n. Main: Zwangsverwalter G. schreibt: „Von den meiner Verwaltung unterstellten Grundstücken ­ war über die Mieten verfügt, oder. dieselben waren gepfändet: im Jahre 1906 in 60 Proz. aller Fälle, 1907 in 50 Proz., 1908 in 50 Proz., 1909 in 50 Proz., 1910 in 60. Proz., 1911 in 60 Proz. und 1912 in 50 Proz. In den Jahren 1906—1909 lagen hauptsächlich bei den Neubauten, die vielfach noch nicht ganz fertig und meistens nur teilweise bewohnt waren, Verfügungen über die Mieten vor. Diese Häuser waren meistens von unbemittelten Bauunternehmern (Handwerkern aller Art) in Angriff genommen ­ worden." 32. Frankfurt a. Main: Zwangsvcrwalter W. schreibt: „Ich beeile mich, Ihre Anfrage dahin zu beantworten, daß mindestens bei zwei Dritteln meiner Verwaltungen Zessionen und Mietspfändungei: angetroffen wurden. Daß die vorgenannten Verfügungsrechte, ob sie unlautere Manipulationen ­ darstellen oder nicht, eine bedeutende Schädigung der Hypotheken-Gläubiger involvieren, steht außer jedem Zweifel, um so mehr, da der zweite oder letzte Hypothekar-Gläubiger in den meisten Fällen auch Ersterer ist." 33. Frankfurt a. O>: Der Grund- und Hausbcsitzrrverein schreibt: „Nach Unisrage bei den hiesigen Zwangsverwaltern haben wir festgestellt, daß die in den letzten drei Jahren vorgekommenen Verfügungen über Mieten auf Grund rechtlicher Titel erfolgten, sogenannte Schiebungen kanten nicht vor." 34. Görlitz: Zwangsverwnltcr H. schreibt: „Die Zahl der von mir besorgten Zwangsverwaltungen betrug über 100. Dabei lagen fast ohne Ausnahme Verfügungen ­ über die Mieten vor." 35. Görlitz: Zwangsvcrwalter H. schreibt: „Ich führte 60 Zwangsverwaltungen durch. In den meisten Fällen lagen Pfändungen oder Abtretungen der Mieten vor." 4! 36. Halle a. Zwangsverwalter D. schreibt: „Ich besorgte etwa 100 Verwaltungen. Verfügungen lagen in 80 Proz. aller Falle vor; besonders häufig sind die seit der Entscheidung des Reichsgerichts von 1906." 87. Hannover: Zwangsverwaltcr H. schreibt: „Ich kann bestätigen, daß Zessionen und Pfändungen der Mieten verhältnismäßig oft vorkommen und daß dadurch ­ Schaden entsteht. Es liegt unzweifelhaft im Interesse der Ordnung und Gerechtigkeit, daß der Schütz der Hypothekengläubiger ­ ein besserer — sicherer — wird." 38. Karlsruhe: Zwangsverwalter Rechtsanwalt G. schreibt: „Ich kann über meine Erfahrungen, welche ich während Uleiner Tätigkeit als Zwangsverwalter im Laufe dreier Jahre gemacht habe. genaue zahlenmäßige Angaben nicht machen, da ich meine diesbezüglichen Handakten dem Vollstreckungsgericht ­ abgegeben habe. Soviel kann ich aber bestimmt ­ angeben, daß fast in allen Fällen mit verschwindend wenig Ausnahmen die Mietzinsen zediert oder verpfändet waren." 39. Karlsruhe: Zwangsverwaltcr Rechtsanwalt St. schreibt: „In den vrw mir bisher geführten Zwangsverwaltungen (etwa. 30 an der Zahl) lag in keinem Falle eine fingierte Abtretung oder Pfändung der Mietzinsen vor. Dagegen waren in den weitaus meisten Fällen die Mieten von Nichthypothekengläubigern gepfändet. Da auch durch diese an sich unanfechtbaren Pfändungen das Recht des Hypothekengläubigers und namentlich der an späterer Stelle stehenden Hypothekare auf Befriedigung durch die Einnahmen aus dem beliehenen Grundstück in hohem Maße beeinträchtigt wird. sollte bei einer Gesetzesänderung dieser Normalfall der eiilwandfreien Pfändung in erster Linie beriicksichtigt werden. Der gerade nicht voir besonderem Verständnis für die Lage der Hypothekare zeugenden Entscheidung des Reichsgerichts ­ von 1906 folgen die hiesigen Vollstreckungsgerichte nicht." 40. Köln: Zwangsverwalter W. schreibt: „Die Zahl der von mir seit Jahren geführten Zwangsverwaltuilgen betrug 1907 155 Stück. 1908 91 Stück. 1909 167 Stück, 1910 133 Stück. 1911 88 Stück, 1912 bis heute 86 Stück. Fast in sämtlichen Fällen waren die Mieten, sei es durch Nießbrauch. Zessionen oder Pfändungen, durch Nichthypothekengläubiger in Anspruch genommen. Ausnahmen ­ kamen nur vor bei Unkenntnis oder Ueberrumpelung der Schuldner." 41. Leipzig: Sparkassendirektor und Zwangsverwalter B. schreibt: „Nach sorgfältiger Durchsicht meiner Zwangsverwaltungsakten ­ teile ich Ihnen mit, daß ich 56 Verwaltungen geführt habe. Es lagen dabei in 41 (gleich 73,2 Proz.) Fällen Verfügungen über die Mieten vor. Bemerkt sei noch, daß in 4 von den 16 Fällen, wo weder Pfändung noch Abtretung vorlag, nach kurzer Zeit das Verfahren wieder aufgehoben worden ist, so daß man mit Recht (meines Erachtens) bei der Zusammenstellung diese nicht mit aufzuführen brauchtei gewissenhafterweise habe ich es aber getan. In letzteren: Falle würde sich vorerwähnter Prozentsatz wesentlich, und zwar auf 80,3 erhöhen." 42. Leipzig: Zwangsvcrwalter G. schreibt: „Bei den von mir geführten Zwangsverwaltungen sind in wenigstens 50 Proz. aller Fälle die Mieten abgetreten oder gepfändet. Eine genaue Statistik kann ich Ihnen zu meinem Bedauern deshalb nicht geben, weil die Situation von Jahr zu Jahr wenigstens in den mir vorgelegten Fällen schwankt. Ich glaube aber sagen zu können, daß der an- > genommene Prozentsatz das Mindestmaß für alle Fälle ist, in denen Pfändungen oder Mietzinsabtretungen Vorlagen." 43. Licgnitz: Zwangsverwaltcr H. schreibt: „Daß Mietsp f ändung e n von seiten dritter, nicht zu den Hypothekengläubigern gehörender Gläubiger auch hier sehr o f t v o r k o m m e n , i st T a t s a ch e, und man kann es, solange die Gesetzgebung es nicht hindert, keinem Gläubiger verargen, wenn er auf diesem verhältnismäßig bequemeren Wege, bei dem er auch außerdem im Konkursfalle viel weniger mit der Gefahr einer Anfechtung zu rechnen hat, zu seinem Gelde zu kommen versucht." 44. Magdeburg: Vereidigter Gerichts. Zwangsverwalter ­ W. schreibt: „Ich habe iin Jahre 1912 22 Zwangsverwaltungen geführt. Verfügungen über die Mieten lagen i» 18 Fällen, vor." 45. Magdeburg: Vereidigter Zwangsverwalter Sch. schreibt: „Ich bin seit ungefähr 15 Jahren hier als Zwangsverwalter ­ tätig. Während dieser Zeit habe ich feststellen müssen, I 40 daß sich die Fälle, in denen über die Mieten der unter Zwangsverwaltung gestellten Miethäuser verfügt war, im Laufe der Jahre gemehrt haben. Bei den letzten hundert mir übertragenen Zwangsverwaltungen war in 71 Fällen über die Mieten verfügt." 46. Magdeburg: Zwangsverwaltcr Sch. schreibt: „Es ist außer allem Zweifel, daß der Realkredit durch Pfändungen und Zessionen der Mieten für die hinter der ersten Stelle kommenden Hypotheken gefährdet wird. Ich habe nach dieser Richtung hin schon seit Jahren den bestehenden ­ Mißständen entgegenzuarbeiten versucht. Es ist jedoch an eine Besserung ohne gesetzliche Eingriffe nicht zu denken." 47. Magdeburg: Zwangsverwaltcr B. schreibt: „In den weitaus meisten Fällen waren in den mir übertragen gewesenen Zwaugstzerwaltungen die Mieten vor Einleitung des Verfahrens gepfändet oder zediert." 48. Mannheim: Die Rheinische Hypothekenbank hat in unserem Interesse bei zwei dortigen Zwangsverwaltecn Erkundigungen ­ eingezogen und folgende Resultate ermittelt: „Zwangsverwalter $.: Jahr Anzahl der Zwangsversteigerungen ­ Verfügungen lagen »or in Fällen Den Hypothekengläubigern dingen an Mieten verloren durch " Pfändungen Vorauserhebung Zessionen Mk. Mk. Mk. 1908 25 16 8 761. - 2 529. 4 563. - 1909 14 17 14 294. 633. 2 910.— 1910 8 6 4 365. - 1672.— 1911 13 10 4 802. - 1125.— 1 672. - 1912 12 8 8 660. 2 593.— 750.— 40 882.— 6 880,— 11 567.— Anmerkung: Außerdem lagen in 27 Zwangs-Zwangsversteigerung kam. Bet einigen Fällen waren die Mietpfändungen durch Nichthypothekare unmittelbare Ursache ­ der Zwangsversteigerung. Die gebräuchlichste Form der Verfügung war die Vorauserhebung der Miete. Zwangsvcrwalter A: Jahr Anzahl der Zwangsversteigerungen ­ Verfügungen lagen vor in Fällen Die Mistzinspfändung führte zur Zwanasveistelgrrung in Fällen Betrag der gepfändeten Mieten i.Mk 1907 52. 29 24 38 234.— 1908 66 36 31 48 $34.— 1909 44 18 15. . 20 131. - 1910 24 8 7 8470.— 1911 30 11 7 19 081.— 1912 27 13 9 ' 47 Anmerkung: Bei sämtlichen Zwangsversteigerungen ­ ist, soviel dem BerichleZtaller bekannt, die letztstellige Hypothek ganz oder zum Teil zum Ausfall gekommen." ­ 49. Metz: Zwangsvcrwaltcr Rechtsanwalt St. schreibt: „Ich kann sachdienliches nur von 7 Zwangsverwaltungen berichten. Dabei waren in 6 Fällen die Mieten durch Zessionen ­ und vielfache Pfändungen der Zwangsverwaltung verloren. ­ Die beiden übrigbleibenden Fälle betrafen ein vom Eigentümer verlassenes leerstehendes Haus und ein Hotel. In diesen beiden Fällen lagen Verfügungen, da praktisch unmöglich, nicht vor. Die von mir beobachteten Zessionen bezweckten mit einer Ausnahme die Sicherung der Hypothekeuzinsen, ohne die hohen Kosten der Zwangsverwaltung. ­ Sie stellen daher einen Akt der Selbsthilfe gegen die Folgen der 88 1123 und 1124 vor und beweisen gerade dadurch das Bedürfnis nach einer Aenderung dieser Gesetzesbestimmungen." ­ 50. Mügeln-Dresden: Zwangsvcrwalter S. schreibt: „In Mügeln haben sehr viele Zwangsverwaltungeu stattgefunden, in denen die Mieten auf lauge Zeit gepfändet gewesen sind und viel Geld für die Hypothekare verloren gegangen ist." 51. München: Zwangsverwaltungsberatcr Rechtsanwalt ­ R. schreibt: „Es ist nach meinen Erfahrungen direkt zur Regel geworden, ­ daß bei beschlagnahmten Anwesen zum Schaden des späteren Einsteigerers rechtzeitig über die Mietzinsen verfügt wird; ich müßte Ihnen fast meine sämtlichen Beschlagnahmeakten ­ zur Verfügung stellen, wenn es für diese jedem Praktiker täglich vorkommenden Fälle eines besonderen ­ Beleges noch bedürfte. Die Bewegung zur Abänderung der §§ 573, 1123, 1124 BGB. erscheint mir durchaus verständlich ­ und berechtigt. Durch die Verfügung über die Mietzinsen wird dem Anwesenseigentümer die Möglichkeit genommen, die Einnahme des Hauses, welche in erster Linie zur Befriedigung der Hypothekenglänbiger bestimmt sind, diesen zukommen zu lassen." 52. München: Justizrat B. schreibt: „Ich habe auf das sittenwidrige Moment der hier einschlägigen Reichsgesetzgebung des. öfteren und offenbar nicht ohne Erfolg hingewiesen. Vorbildlich wären die Bestini- -n mungert der bayerischen Subhastationsordnung mit ihrer Novelle gewesen." 53. Pirna: Zwangsverwalter Vizelokalrichter A. schreibt: „Ich besorgte: Im Jahre Zwangsverwaltungen ­ Verfügungen lagen vor 1906 12 1 mal 1906 10 2mal 1907 4 2 mal 1908 12 1 mal 1909 4 — 1910 6 zum Teil abgetreten. 1911 3 Imal 1912 3 3 mal Anmerkung des Einsenders: „Die relativ geringe Zahl der Abtretung und Pfändungen erklärt sich daraus, daß die Objekte in Zwangsverwaltung fast nur Hotels und Gastwirtschaften waren, in Lenen wenig Mieter wohnten." 54. Pirna: Zwangsverwalter Stadtrichter G. schreibt: „Ich besorgte: Im Jahre ZwangsVerfügungen ­ verwaltungen lagen vor 1900 15 11 1901 142 64 1902 46 24 1903 11 4 1904 37 ' 17 1906 34 10 1906 4 1 1907 11 6 1908 21 8 1909 6 2 1910 4 1 1911 7 — 1912 6 1 1900—1909 sind die Pfändungen in der Hauptsache auf Grund zu Recht bestehender Forderungen von Baugläubigern erfolgt. Fingierte Abtretungen sind mir nicht bekannt geworden. Seit 1910 sind fast ausnahmslos die Mieten entweder gepfändet oder abgetreten." -H) 55. Rostock: Zwangsverwalter L. schreibt: „Ueber Benachteiligung der berechtigten Interessen der Hypothekengläubiger wird auch hier seit Jahren geklagt. In einer im Jahre 1911 übernommenen Verwaltung, die erst kürzlich zum Abschluß gebracht ist, waren die Mieten sogar bis zum Jahre 1913 gepfändet. Mit Freuden begrüße ich die Absicht des Verbandes, diesem Treiben ein Ziel zu setzen." 56. Rostock: Zwangsverwaltcr L. schreibt: „Hier in Rostock ist es so schlimm, daß fast keine Zwangsversteigerung stattfindet, bei der nicht vorher die Mieten abgetreten oder gepfändet sind." 57. Schwerin: Zwangsverwalter Notar St. schreibt: „Zwangsverwaltungen werden von uns nur noch sehr selten beantragt, da dieselben ziemlich zwecklos sind, weil die Mietforderungen in aller Regel abgetreten oder gepfändet ­ sind. Es kommt deshalb meist gleich zu Zwangsversteigerungen. ­ Ich kann auf Grund meiner Erfahrungen in Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen erklären, ­ daß hierorts in aller Regel eine Vorausverfügung über die Mieten durch Abtretungen oder Pfändung vorliegt." 58. Stettin: Gericht!. Administrator K. schreibt: „Seit 1891 habe ich hier 1190 Grundstücke in Zwangsverwaltung. ­ Nach meinen 21jährigen Erfahrungen wird in sehr häufigen Fällen die Versteigerung eingeleitet, weil die Mieten gepfändet worden sind und ebenfalls die Zwangsverwaltungen, ­ weil Mieten gepfändet oder zediert worden sind. In den letzten beiden Jahren habe ich rund 70 Grundstücke ­ zwangsverwaltet, davon waren 25 Prozent mit zedierten ­ oder gepfändeten Mieten. Ich möchte behaupten, daß mindestens dieser Prozentsatz bei allen 1200 von mir verwalteten ­ Grundstücken anzunehmen ist; einen großen Prozentsatz ­ der Zessionen und auch Pfändungen halte ich für zum Schein geschehen. Nach meinem Rechtsgefühl müßten Zessionen sowie Pfändungen der Früchte hypothekarisch belasteter ­ Grundstücke gesetzlich überhaupt unzulässig sein, ebenfalls die Vorauserhebung der Mieten für mehr als % Jahr." 59. Stettin: »Ich habe seit Dezember 1905 im ganzen 303 Zwangs-Verwaltungen gehabt. Unter diesen waren im ganzen 65 Verwaltungen, bei denen bei Uebergabe des Grundstücks die Mieten gepfändet bezw. abgetreten waren. In letzter 50 Zeit sind die Grundbesitzerverhältnisse in Stettin bessere geworden,- ­ mit diesem Besserwerden haben sich erfreulicherweise ­ auch die Mietsabtretuugen und Pfändungen vermindert. ­ Am schlimmsten war es in der sogenannten Krachzeit von 1905—1908." 60. Stuttgart: Zwangsverwalier C. schreibt: „Bei den von mir besorgten' Zwangsverwaltungen lagen in den letzten drei Jahren in 60—60 Proz. aller Fälle Zessionen oder Pfändungen der Mieten vor. Ich habe es immer als großes Unrecht gegen die Hypothekengläubiger erkannt, wenn deren Sicherheit durch die Abtretung oder Pfändung der Mietzinse geschmälert wurde und über die Mittel für dringende Baureparaturen anderweitig verfügt war und halte es für dringend nötig, daß durch Gesetz die Wirkung der Abtretung und Pfändung bis zu dem Zeitpunkt, ­ zu welchem das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt, ­ beschränkt wird.". 61. Zwickau: Zwangsverwalter Lokalrichter B. schreibt: „Ich habe 167 Zwangsverwaltungen gefiihrt. Man kann annehmen, daß bei der Hälfte Verfügungen über die Mieten vorlagen." Nachtrag. Nachträglich liefen noch folgende Berichte ein: 62. Breslau. Zwangsverwaltcr R. schreibt: „Ich besorgte pro Jahr ca. 40 Zwangsverwaltungen. Eintragungen von Nießbrauchrechten, Pfändungen und Abtretungen ­ der Mieten sind ungefähr in der Hälfte dieser Verwaltungen ­ vorgekommen." 63. Breslau. Zwangsverwaltcr K. schreibt: „Es waren mir folgende Zwangsverwaltungen übertragen: ­ 1907, 10 (5); 1908, 16 (7); 1909, 3 (1); 1910, 8 (3); 1911, 17 (10); 1912, 26 (15). Die eingeklammerten Zahlen bezeichnen die Anzahl der Fälle, in denen die Schuldner zum Schaden der Hypothekengläubiger über die Mieten verfügt hatten." 64. Breslau. Zwangsverwalter G. (amtierte nur während eines Teils des Jahres 1912) schreibt: „Ich besorgte 1912 die Zwangsverwaltung von 29 Grundstücken. Dabei war in 12 Fällen über die Mieten verfügt und Mar zum Teil von Anverwandten des Gemeinschuldners, ­ Im einzelnen waren bei 5 Grundstücken die Mieten zediert, bei 6 Grundstücken der Nießbrauch eingetragen ­ und bei 1 Grundstück die Mieten gepfändet." Nach Drucklegung der Eingabe liefen noch folgende Zuschriften ­ ein: Zwickau. Vizelokalrichter O. Zwickau schreibt: „Ich kann Ihnen voll bestätigen, daß bei der größten Anzahl der Zwangsverwaltungen Pfändungen der Mietzinsen ­ vorliegen und dadurch die Hypothekengläubiger auf das Empfindlichste geschädigt werden. Noch härter ist es aber, daß eine Mietzinspfändung trotz der Beschlagnahme des Grundstücks durch Zwangsverwaltung, ­ nach Ablauf der in 8 1124 des BGB. gedachten zwei Vierteljahre, nach erfolgter Zwangsversteigerung des Grundstücks dem Ersteher gegenüber wieder aufleben kann." Braunschweig. Justizrat H. schreibt: „Mir ist im allgemeinen Wohl bekannt, daß in den meisten Fällen zur Zeit der Beschlagnahme die Mieten abgetreten ­ oder gepfändet sind." 41 |itragenett Nießbrauchs. Um sich über Wasser zu halten, -.en von minderwertigen Bauherren immer drei Grund-1 in Arbeit genommen. Beim Zweiten und dritten ldstück werden dann von guten Bekannten die Mieten i- indet, und dadurch hierorts und in weitem Umkreise iS r.\ !^iekare und Bauhandwerker auf das Empfindlichste gelgt. Mindestens 70 Prozent aller hier anhänl Versteigerungssachen tragen den Stempel dieser un-'"Len Manipulationen an sich." -0. Chemnitz: Zwangsverwalter Loknlrichter M. schreibt: -In den meisten von mir geführten Zwangsverwaltnnvaren die Mietzinsen abgetreten und teilweise auch gei>et." 21. Copitz an der Elbe: Zwangsverwalter Gemeindeland ­ Z. schreibt: „Abtretung von Mieten vor der drohenden Zwangsaltung ist hier fast gar nicht vorgekommen. Dagegen Pfändungen der Mieten seitens dritter berechtigter biger vor der Beschlagnahme des betreffenden Grundbeantragt worden. Bei der Versteigerung muß der her mit der bis zum nächsten Quartal andauernden -Pfändung rechnen." 22. Danzig: Zwangsverwaltcr S. schreibt: ,Die Zahl von mir besorgter Zwangsverwaltungen be-18. Dabei lagen in 76 Fällen Verfügungen über die w vor. In 6 Fällen waren die Mieten an die gleiche n verpfändet; man muß hier annehmen, daß hier stbungen gemacht waren." !. Danzig: Zwangsverwalter T. schreibt: „Ich habe gegenwärtig nur drei Zwangsverwaltungen, rllen sind die Mieten gepfändet." 24. Danzig: Zwangsverwaltcr S. schreibt: ^,Bei den mir übertragenen etwa 130 Zwangsaltungen ­ lagen in fast sämtlichen Fällen Verfügungen wonach die Mieten gepfändet waren." 25. Danzig: Zwangsverwalter H. schreibt: ^ „Ich besorgte 1912 60 Zwangsverwaltungen. Davon n die Mieten gepfändet' resp. zediert in 38 Fällen." 26. Dresden: Zwangsverwaltcr RechtsanwaltK. schreibt: "„Aus meiner eigenen Praxis kann ich soviel mit-U daß regelmäßig, wenn es zu einer Zwangsverwalkommt, hierorts die Mieten bereits g en d e t s i n d un d d a ß i n v i e l e n F ä lIe n der