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ran lee ndes Für den Preis sind hier folgende Momente maßgebend: a) die recht-
” lichen und Kreditverhältnisse (die unbedingte Rechtssicherheit, dann
die Hypothekenverhältnisse, die freie Veräußerlichkeit nnd sonstige
freie Verfügbarkeit), b) der Reinertrag (der als die Grundlage des
Preises anzusehen ist; bei den Häusern ist es die zu erwartende Miete,
die als Rohertrag gilt), c) der Kapitalzins, nach dem sich die Kapi-
talisierung des Reinertrages richtet, in der Weise, daß bei 5°% die
Kapitalisierung mit 20, bei 4% mit 25 geschieht. Das Herabgehen
des Zinsfußes hat in den letzten Dezennien des vorigen Jahrhunderts
den Rückgang des Grundwertes in nicht unbedeutendem Maße auf-
gehalten, während die Güterpreise in den Dezennien vor 1880, auch
wo die Reinerträge unverändert blieben, fortdauernd stiegen.

Bald ist indessen auch bei gleichem Landeszinsfuß durch Verschie-
bung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage der Kaufwert
weit höher als der Ertragswert, bald auch niedriger; ersteres be-
sonders auf hoher, letzteres auf niedriger Kulturstufe. In dem Westen
von Amerika ist im Vergleich zum Reinertrage das Land billig, im
Dsten teuer. In England, wo ein großer Teil des Landes in festen
Händen ist, werden für jedes Stück, wie für jede Farm enorme Preise
gezahlt, so daß auf eine höhere Verzinsung, wie etwa 2%, nicht zu
rechnen ist. In der Nähe der Städte oder für Güter in besonders
schöner Lage werden verhältnismäßig hohe Summen geboten. Dieselbe
Erscheinung liegt bei ganz kleinen Grundstücken vor, die der Arbeiter
erwirbt, um darauf seine überschüssige Arbeitskraft zu verwerten und
sich darauf zu erholen. Er verzichtet auf eine angemessene Verzinsung
des Anlagekapitals und vielfach noch auf einen Lohn für seine Arbeit.

Der Reinertrag wird bedingt einmal durch die Tragfähigkeit des
Bodens. Man zahlt naturgemäß für einen milden Lehmboden oder für
humoses Niederungsland das Doppelte, Dreifache und noch mehr als
für Sandboden; für Land in alter Kultur weit mehr als für erst neu
kultiviertes Gebiet, welches noch steinig, unrein, wenig humos, ohne
Wasserabfluß usw. zu sein pflegt, weil der Ertrag jenes Landes ent-
sprechend höher ist. Der Preis wird aber außerdem wesentlich bestimmt
durch die Art der Verwendung, welche das Land finden soll. Nicht nur,
daß man für Garten- und Weinland mehr zahlen kann, als für Acker
oder gar Weide, sondern auch für Ackerland kann mehr geboten werden,
wenn es in der Nähe einer Zuckerfabrik liegt, als für abgelegene
Stücke, auch wenn sie sich für den Rübenbau eignen. KEnorme
Summen können ohne Bedenken in der Umgegend von Quedlinburg,
Eisleben, Erfurt gezahlt werden, wo der Boden zur Samenzüchtung
benutzt werden soll und dabei auf den Hektar an Dünger und Arbeit
im Jahr 1000 M. und noch mehr ausgegeben werden. Ein Landwirt,
der mit bedeutendem Kapitale, hoher Intelligenz und landwirtschaft-
lichen Kenntnissen ausgerüstet ist, wird ev. ohne Schaden für ein Gut
das Doppelte des Preises zahlen können, den sein untüchtiger Vor-
yänger zu verzinsen vermochte, wenn er eine neue Wirtschaftsmethode,
einen verbesserten Viehstand, Maschinen usw. einführt.

Der Reinertrag wird außerdem durch alle jene Momente beein-
flußt, welche die Produktionskosten bestimmen, also abgesehen von
dem Kapitalzins für das Betriebskapital, durch Steuern und ähnliche
mit dem.Grund und Boden verbundene Abgaben, besonders durch die
Höhe des Arbeitslohnes, dessen Steigen gerade in der neuesten Zeit
die Produktionskosten in der Landwirtschaft sehr bedeutend erhöht

Reinertraxz.,