647)] Der Real⸗- und Hypothetkenkredit. 189
die Ablösung der Renten zu erleichtern; die Kirche erkannte den Rentenkauf von 1425
an als nicht wucherisch an. Die Urkunden über die Rentenschuld, Rentenbriefe, Hand—
festen waren leicht übertragbar. Durch die öffentliche Bestellung war der Gläubiger
gesichert; er erfuhr dabei, ob und welche Renten etwa bereits auf dem Grundstück oder
Haus ruhten. Indem das eindringende römische Recht die öffentliche Bestellung des
Pfandrechts beseitigte und die Verpfändung des ganzen Vermögens und stillschweigende
Pfandrechte neben den speciellen Verpfändungen einführte, bedrohte es die ganze Sicher—
heit des älteren Pfandrechtes. Erst als die neueren Grundbuchgesetze und Hypotheken—
ordnungen im 18. und 19. Jahrhundert das Eigentum an Grund und Boden und
alle dinglichen Rechte daran an den Eintrag in öffentliche Bücher knüpften (Publizität),
jedes Pfandrecht auf ein bestimmtes Objekt und einen bestimmten Wertteil desselben
zu beziehen zwangen (Specialität) und die Reihenfolge der Pfandrechte nach dem Ein—
trag ordneten (Priorität), konnte diese Art von Geschäften sich rasch und umsangreich
entwickeln; teilweise gestattete man auch den Vertrag in der Weise, daß die Verpfändung
nicht als ein Accessorium eines Darlehensvertrags, sondern als selbständiger Vertrag,
als Grundschuld konstituiert wurde, d. h. so, daß nur das Grundstück als solches, nicht
persönlich der Kapitalempfänger verpflichtet ist. Der Eigentümer läßt sich in diesem
Fall von der Grundbuchbehörde Grundbriefe ausstellen, die er verkauft; der jeweilige
Eigentümer des Grundftückes verzinst sie dem jeweiligen Inhaber des Grundbriefes.
Es sind das alles Anderungen, welche den Abschluß von Pfandverträgen rasch, bequem,
sicher machen sollen. Sie haben im Zusammenhang mit der Befeitigung der älteren
Schranken der Bodenverpfändung, wie sie im Lehnswesen, der Grund- und Gutsherrlich—
keit u.sew. lagen, dazu geführt, daß in Westeuropa von 1700 -1900 die Verschuldung
des Grundbefitzes ziemlich allgemein von wenigen Prozenten bis zur Hälfte des Wertes
und über sie stieg. Der landwirtschaftlich benutzte Boden Preußens wurde nach Er—
mittelungen von 1871 - 1881 auf 24-30 Milliarden Mark, seine Verschuldung auf
10 Milliarden geschätzt; die jährliche Zunahme derselben beträgt 100 -300 Millionen,
wovon vier Fünftel aus Restkaufgeldern und rückständigen Erbportionen bestehen. Im
Jahre 18983 schätzte der Finanzminister die Summe der preußischen Hypotheken und
Pfandbriefe in Stadt und Land zu 16,5 Milliarden. Eberstadt giebt die Zunahme
der hypothekarischen Verschuldung in Preußen 1886—1897 für die Städte auf, 8,8
Milliarden, für das Land auf 2,4 an. Für ganz Deutschland berechnete derselbe
Gewährsmann die hypothekarische Verschuldung in Stadt und Land auf 42 Milliarden Mk.
Wenn der Gesamtwert des Vermögens in Deutschland etwa 200, der des Grund- und
Hausbesitzes etwa 100 Milliarden ausmacht, so würde sich ergeben, daß von dem Real—
befitz die Eigentümer noch über 38, die Gläubiger über 420/0 verfügen. Ähnlich ist
das Ergebnis in vielen Ländern. Der Häuserbesitz der größeren Städte ist noch mehr
nerschuldet als das platte Land, da fast alle spekulativ geschaffenen Bauten nur mit
hülfe des hypothekarischen Kredits entstehen. Es ist klar, welch' enormes Gebiet kredit—
mäßigen Geschäftslebens damit entstand; und ebenso wie die wirtschaftliche Existenz
der Mehrzahl der Eigentümer und Geschäftsleute teils von diesem Real-, teils vom
übrigen Kredit abhängt. Bei den Untersuchungen über ländliche Verschuldung wurde
vielfach konstatiert, daß die übrigen Schulden kaum geringer seien als die hypo—
chekarischen.

Die rasche Zunahme der Bodenverschuldung hat neuerdings vielfach die Frage
angeregt, ob nicht bestimmte Schranken der hypothekarischen Verschuldung zu ziehen,
oder gar eine staatliche Entschuldung einzuleiten sei. Jedenfalls ist die mit dem römischen
Recht eingedrungene beliebige gegenseitige Kündbarkeit aller Hypothekenschulden sehr
haduich Man hat sie seit Anfang unseres Jahrhunderts für einen Fehler erkannt ;
er verschuldete Grundbesitzer braucht langen Kredit, der ihm nicht zur Unzeit entzogen
werden darf. Daher haben die besseren Grundkreditinstitute versucht, den Grundkredit
sr den Schuldner insoweit unkündbar zu machen, als er ordnungsmäßig seine Zinsen
ezahlt. Wir kommen darauf zurück.