148 Drittes Buch. Der gesellschaftliche Prozeß des Güterumlaufes u. der Einkommensverteilung. [906
niedrigen deutschen Häuserpreise (von 1500 — 1800) wären ohne das nicht ver—
sttändlich. Wo man noch im 19. Jahrhundert ähnlich verfährt, wie z. B. beim Aus—⸗
bau in Philadelphia (es werden kleine Parzellen für Einfamilienhäuser gegen mäßige
Ewigrenten, die übrigens ablösbar sind, verkauft), sind die Boden- und Häuserpreise
auch mäßig geblieben, hat die Bodenspekulation entfernt nicht den Charakter wie z. B.
in Berlin.

A. Voigt sucht den berechtigten Kern seiner städtischen Grundrententheorie so zu
begründen: es kommt für allen städtischen Bodenwert auf die Verwendbarkeit an; wie
das Ackerland, in Gartenland verwandelt, wertvoller wird, so. das Gartenland, das Ge—
bäudeland wird; das Gebäudeland mit 122 Stockwerken muß billiger bleiben als das
mit 3—6; das Terrain für Arbeiterwohnungen billiger als das für die höheren Klassen,
das Wohnterrain als das für Geschäftszwecke (die sogenannte Citybildung); der Meter—
preis von 10 Mk. für ein Terrain einstöckiger Häuser ist so natürlich wie der von 880
sür 5 stöckige Wohngebäude oder 600 und 1000 für die Handelscentren der Großstadt.
Dieser Betrachtung liegt, wie wir schon betont, eine unbedingte Wahrheit zu Grunde:
die Mieten, d. h. der mögliche Gewinn entscheidet auf die Dauer die Höhe der Grund-
rente, des Hauspreises. Aber die Grenze dieser Gewinnmöglichkeit liegt eben wesentlich
auch in Rechts⸗ und Wirtschaftsinstitutionen, sowie in der Auspressungsmöglichkeit aller
derer, welche als Konsumenten die hohen Wohn⸗- und Geschäftsmieten direkt oder in—
direkt zu zahlen haben. A. Voigt giebt selbst zu, daß an derselben örtlichen Stelle,
wo die Berliner Riesen-Mietskaserne mit 40 —60 Wohnungen, Höfen und Hinterhäusern
gestattet ist, der Meterpreis des Bodens auf 80— 120 Mk., dicht daneben, wo nur Land⸗
hausbau gestattet ist, 35 — 45 Mk. stehe. Er meint nun, der erstere sei vorzuziehen,
veil die fünfstöckigen Häuser mehr Wohnungen geben, und durch die Häufung der Etagen
auf dieselbe Fläche die Baukosten und die Miete doch billiger werden. Die Möglichkeit
dieser Verbilligung ist vorhanden; andere Sachverständige (Brandts, Eberstadt) leugnen,
daß fie so viel betrage wie die Bodenpreise da teurer geworden seien, wo man die riesigen
Mietskasernen durch den Bebauungsplan erzwinge.

Die Verschiedenheit des Urteils über das Steigen der städtischen Bodenrente und
des Häuserwerts scheint bei den einzelnen Schriftstellern wesentlich mit beeinflußt von ver—
schiedener lokaler Beobachtung. Der eine hat Gegenden und Städte vor Augen mit
mäßiger Steigerung oder gar stillstehender Grundrente, wo eine große Spekulation sehlt,
der Mehrwert wesentlich Folge der Straßen- und Hausbaukosten ist; der andere hat
die Gegenden und Städte beobachtet, wo die Spekulation und die Bauordnung ganz
andere sind, wo ein starkes Mißverhältnis von Angebot und Nachfrage eine sehr starke
Monopolrentenbildung, ja ihre Steigerung durch gefälschte Taxen und künstliche Preis—
treiberei vorhanden ist. Das eine wie das andere kam früher vor und kommt heute vor;
die Organisation des Grundstückmarktes, der Baugeschäfte, die persönliche Qualität der
beteiligten Personen kann ganz verschiedene Zustände und Preise erzeugen. Städte mit
zleicher Bevölkerung und Bevölkerungszunahme haben doch oft verschiedenen Bodenwert,
verschiedenen Mietwert; wo 7 Menschen auf das Haus kommen wie in London, und
wo 72 wie in Berlin, ist schon deshalb Bodenwert und Miete sehr verschieden. Die
Länder und Gegenden des Einfamilienhauses (Vereinigte Staaten, England, Belgien,
Nordwestdeutschland) haben mäßigeren Bodenwert, geringere Bodenspekulation als die
mit großen Grundstücken, großen Mietskasernen (Berlin). Wo hohe Umsatzsteuern oder
Steuern auf den Wertzuwachs (die Monopolrente) die Spekulation und das Zurück—
halten baureifer Gelände erschweren, ist das Steigen der Monopolrente sehr eingeschränkt.
So z3. B. ist in Kiautschau, der deutsch-chinesischen Kolonialstadt, von jedem Grund⸗
tücksverkauf eine Gebühr von 20/0 und von der Preiserhöhung eine solche von 83/800
zu zahlen; Grundstücke, die 25 Jahre in derselben Hand bleiben, zahlen diefelben 331/8 00,
außerdem hat das Gouvernement ein Vorlaufsrecht bei jeder Veräußerung und erhebt
30 vom Schätzungswert jedes Grundstückes als jährliche Steuer; diese große Ein—
schränkung hat die Bebauung in keiner Weise, wohl aber jede preisstreibende Spekulation
gehindert. Selbst A. Voigt, der für Frankfurt eine normale Preisbewegung annimmt,