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Zustande  und  von  der  allgemeinen  Konjunktur.  Der  Preis
richtet  sich  nach  dem  Mietsertrage.  Von  diesem  sind  zu
bestreiten  die  Hypothekenzinsen,  bezw.  die  Zinsen  für
das  hineingesteckte  Kapital  und  die  Unkosten  (Gas,
Wasser,  Beleuchtung,  Heizung,  Reparaturen  usw,),  die
sich  in  den  Großstädten  auf  15—20°/o  des  Mietsertrages
stellen.  Der  Überschuß  ist,  nach  Abzug  einer  Risikoprämie, ­
  Entgelt  für  die  Verwaltung  des  Hauses.
Betrachten  wir  die  Rentabilität  eines  Hauses  an  einem
Beispiel:  Die  Mieten  betragen  18060  M.  An  Hypotheken
sind  eingetra  gen  :
Zur  1.  Stelle  ....  200000  M  zu  4®/o
Zur  2.  45000  ,,  zu  4^/^%
Das  Haus  wird  für  272000  M  verkauft.  Angezahlt  wurden ­
  27  000  M.  Umsatzstempel  und  Kosten  betragen  7200M.
Die  Zinsen  und  Unkosten  betragen:
200000  M  zu  40/0  .  .  8000  M
45000  „  zu  41/2  ®/o  .  2025  „
34200*  „  zu  4i|//o  .  1539  „
20  ®/o  Unkosten  auf  18060  M  3612  ,,
15176  M
Da  die  Mieten  .  .  .  18060  ,,
betragen,  so  ergeben  sich  2884  M
Überschuß.  1  “Io  des  Kaufpreises  zuzüglich  Kosten  —  wie
man  durchschnittlich  ungefähr  rechnen  kann  —  wäre
2792  M.
Im  allgemeinen  rechnet  der  Käufer  mit  einer  5prozentigen
  Verzinsung  des  hineingesteckten  Kapitals  und
einem  1  prozentigen  Überschuß.  Den  Wert  des  Hauses
kann  man  dann  nach  folgender  Formel  berechnen;
6  w  (Wert)  =  (100  —  u  [Unkosten])  X  m  (Miete)
-j-  hl  (1.  Hypothek)  X  (5  —pi  [Zinsfuß  der  1.  Hyp.])
-j-  hg  (2.  Hypothek)  X  (5  —j&gt;2  [Zinsfuß  der  2.  Hyp.])
+  hg  (3.  Hypothek)  X  (5  —ps  [Zinsfuß  der  3.  Hyp.])
*)  Auf  das  hineingesteckte  Kapital  —  27000  M  Anzahlung
und  7200  M  Stempelkosten  usw.  —  rechnet  sich  der  Eigentümer ­
  41/3  %.