oder private Schätzungen? Eine wirtschaftliche Untersuchung über das Schähungswesen Zu Deteitzungs-:: Zwecken, --Muf Anregung des Taxausfchusfes im verband Deutscher Gutachterkammern (<£. V.) ■QU \/ ijü 1,-5, Tausend Preis Ulk. ],50, Ecker. Verlag von w. J. Schulte, Effen-truttr Eine wirtschaftliche Untersuchung über das Schätzungswesen Zu Seieihungs-Zwecken, Duf Anregung des Taxausschuffes im Verband Deutscher Gutachterkammern sE. V.j A Ufc von K. Ecker. ].—5. Tausend Preis INK, 1.50. Vertag von w. J. Schulte, Essen-Nlchr U12. 3 Vorwort. Schon in seiner im August 1911 erschienenen Schrift „Oie zweite Hypothek" hat der Verfasser sich mit der Frage des Taxwesens beschäftigt. Den Umständen nach konnte dies dort allerdings nur in beschränktem Maße geschehen. Insbesondere konnte, da es außerhalb des Zweckes jener Schrift lag, nicht untersucht werden, ob die Unterschiede, die sich bei der Betrachtung der Taxamtsschätzungen und der Privattaxen ergaben, im Wesen der Taxart begründet waren. Ls konnte ferner nicht auf die bodenpolitische Bedeutung des Taxwesens und endlich nicht auf die Absichten, die mit der Einführung der Taxämter verbunden sind, eingegangen werden. Eben darin lag ein Anreiz, in einer weiteren Arbeit sich besonders mit dem Taxwesen zu beschäftigen. Dadurch wurde auch die Gelegenheit ­ geschaffen, die bis dahin nur unbestimmt auftretenden Ansichten, daß die Neueinführung von Taxämtern den bodenreformerischen Zielen Vorschub leisten werde, schwere Grundstückskrisen ­ heraufbeschwören müsse und dergleichen mehr aus ihre Nichtigkeit zu untersuchen. Den äußeren Anstoß dazu gab der Ausschuß für Taxwesen im verbände deutscher Gutachterkammern L. v. Angesichts des Umstandes, daß in Preußen Taxämter eingeführt ­ werden sollen, gab er die Anregung zur sofortigen Inangriffnahme ­ dieser Arbeit. Dem Verfasser wurde, seinem Wunsche folgend, hierbei vollständig freie Hand gelassen. Die Arbeit wurde sofort begonnen und hat zu dem in diesen Blättern niedergelegten Ergebnis geführt. Der Verfasser hat dabei kein anderes Ziel im Auge gehabt, als die Wahrheit zü ergründen. Möge dieses Ziel auch seinen Kritikern vor Augen schweben. Essen(Nuhr)West, im Februar 1913. Der Verfasser. JnhalLs-Verzeichins. Seite I.) Die Wertschätzung städtischer Grund st ücke zu Beleihungszwecken 5—12 Vorschriften über Umfang der Beleihung und Beleihungswert ­ 5— 7 Taxvorschriften für Privatschätzungen 7—11 Taxvorschriften für Grtsgerichte 11—12 II.) Kritische Betrachtung der Sch ätzungsarten für Beleihungszwecke 13—29 Vorzüge und Nachteile der verschiedenen Schätzungsarten 13—18 Die Schätzungsarten in der Statistik 18—28 Taxnormen 28—29 III. ) Die Hilfsmittel der Wertschätzung zu Beleihungszwecken ­ 30—36 IV. ) Neformvorschläge Die einzelnen Vorschläge 37—41 Kritik der Neformvorschläge 42 Folgen der Einführung von Taxämtern: 42—52 Verminderung des erststelligen Nealkredits und Grundstückskrisen ­ 42—47 Wirkung der Taxämter für die Sparkassen 47—52 Der Katasterkontrolleur im Nahmen der Nesormvorschläge 52—57 Gutachterkammern 58—62 V. ) Nnhang. Gesetzentwurf 65—74 L Die Wertschätzung städtischer Grundstücke ­ Zu Weleihungszwecken. Der Wohnungsbedarf des deutschen Volkes erfordert dauernd die Erhaltung mehrerer Millionen und die dem Bevölkerungswachstum angepaßte Neuerrichtung vieler Tausender von Wohnhausbauten. Dem Unternehmertum auf dem Bau- und Wohnungsmarkt ist die Erfüllung dieser Aufgabe aber aus eigenem Kapital, aus eigenen Mitteln nicht möglich. Es ergab sich daher die Notwendigkeit, Kredit für diese Zwecke zu schaffen. Der Lage der Sache nach mußte dieser Kredit den besonderen Verhältnissen angepaßt sein. Die Möglichkeit hierzu bot die Nechtsordnung der Bodenverschuldung, die den sogenannten ­ Besitzkredit in diesem Zusammenhange auf geordneter Grundlage regelte. Damit war die Kreditfrage aber nur in roher Form gelöst. Die reifere Lösung war die Errichtung solcher Stellen, die gewissermaßen eine äußere Ordnung in Angebot und Nachfrage ­ dieses Kredits brachten. Es waren dies die sogenannten reinen Hypothekarkreditinstitute, deren Hauptrepräsentanten für die städtische Verschuldung derzeit die Hypothekenbanken, für die ländliche ­ die Landschaften sind. Diese Institute kennzeichnen sich dadurch, daß sie das Unterkunft suchende Kapital auffangen und dorthin führen, wo es benötigt ­ wird. Ihnen zur Seite traten im Laufe der Iahrzehnte die Sparkassen und Versicherungsgesellschaften, einmal, weil sich in diesen Instituten auch große Geldsummen sammelten, dann aber auch, weil angesichts der Nechtsordnung der Bodenverschuldung ­ die Anlage der Gelder auf diese Art bei ziemlich guter Verzinsung ausreichende Sicherheit bot. Der Gesetzgeber machte, zur Erhöhung dieser ­ Sicherheit, allen hier genannten Kreditgebern entsprechende Vorschriften ­ über die hergäbe des Kredits gegen dis Verpfändung von Grundstücken und über das Verhältnis, in dem der Kredit zum Werte stehen durfte. So entstand der sogenannte erststellige Kredit. Vieser Hypothekarkredit ­ soll, nach Lage der Sache und weil es sich ausnahmslos ­ um Gelder handelt, an welche Dritte gewisse Rechte haben, nur soweit ­ gewährt werden, als es mit den Grundsätzen der Sicherheit vereinbar ist. Daher bestimmen die Vorschriften für die preußischen Sparkassen, daß sich die Hypotheken, welche die Sparkassen ausgeben, innerhalb 6 der ersten Hälfte des Wertes der zu verpfändenden Wohn-Grundftücke oder des l 21/2 fachen des Gebäudesteuernutzungswertes halten sollen. Im § l l des Hypothekenbankgesetzes heißt es; „Die Beleihung darf die ersten drei Fünfteile des Wertes des Grundstückes nicht übersteigen. Die Zentralbehörde eines Bundesstaates kann die Beleihung landwirtschaftlicher ­ Grundstücke in den Gebieten des Bundesstaates oder in Teilen dieses Gebietes bis zu zwei Drittteilen des Wertes gestatten." 8 60 des Ueichsgesetzes über die privaten versicherungsunternehmen bestimmt: „Bei der Anlegung der Bestände des Prämienreservefonds ­ nach der Vorschrift des 8 59 Abs. l Bo. l darf die Sicherheit einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Uentenschuld angenommen werden, wenn die Beleihung die ersten drei Fünfteile ­ des Wertes des Grundstücks nicht übersteigt." Diese Vorschriften über das Verhältnis des Hypothekarkredits zu dem Wert der Grundstücke — wir haben hier immer städtische oder wenigstens Wohnhausgrundstücke im Buge — setzen immer Wertmeinungen über die zu beleihenden Grundstücke voraus. Diesen sind ganz bestimmte Bedingungen zu Grund zulegen, soweit die Auffassung ­ des Begriffes Wert in Betracht kommt. Auch darüber sind entsprechende ­ Vorschriften vorhanden. §12 des Hypothekenbankgesetzes sagt im ersten Absatz: „Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten verkausswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes find nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft ­ jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann." Ganz genau den gleichen Wortlaut wie 8 12 Ahs. 1 des Hypothekenbankgesetzes ­ hat Absatz 4 des 8 60 des Gesetzes über die privaten ­ versicherungsunternehmen. Mit Becht dürfen wir wohl aus diesen Gesetzesstellegffolgern, daß den hier in Betracht kommenden Wertmeinungen der Begriff des sogenannten „gemeinen Wertes" zu Grunde zu legen ist. Dies erkennen wir sofort, wenn wir neben die Wertdarlegungen des Hypothekenbankgesetzes und des Gesetzes über die privaten Versicherungsunternehmungen ­ einzelne Darlegungen über den gemeinen Wert setzen: Artikel 5 der Ausführungsanweisung zum 8 9 des preußischen ­ Ergänzungssteuergesetzes sagt: „Der gemeine Wert ist derjenige, den ein vermögensgegenstand für jeden Besitzer haben kann. Der Wert von Annehmlichkeiten und Bequemlichkeiten, die einem jeden Besitzer schätzbar sind, wird dem gemeinen Wert beigerechnet. Der durch besondere Umstände bedingte außerordentliche Wert eines Gegenstandes oder der Wert der besonderen Vorliebe. . . bleiben unberücksichtigt." 7 Fuisting sagt: „Wert im juristischen Zinne ist der in Geld ausgedrückte ­ Grad der Vorliebe für eine Zache." „Gemeiner Wert ist der rein objektive Wert, den eine Zache an sich nach dem Grade ihrer Brauchbarkeit für jeden Besitzer hat. Der hierüber hinausgehende subjektive Wert, den eine Zache mit Nücksicht aus den höheren Grad ihrer Brauchbarkeit ­ wegen besonderer, in der Person eines bestimmten Besitzers ­ liegenden Gründe hat, ist der außerordentliche Wert." Ist den hier in Betracht kommenden Wertmeinungen aber der „gemeine Wert" zu Grunde zu legen, so entfällt naturgemäß für die Tatsache der Bildung einer Wertmeinung jeder andere Wertbegrifs, insbesondere auch der Begriff des sogenannten „Beleihungswerts", ­ den sich die Praxis vielfach gebildet hat. Ls handelt sich bei dem letzteren lediglich um eine Fiktion. In diesem Zinne hat Finanzminister Miquel s. 5t im preußischen Abgeordnetenhause das Hypothekenbankgesetz ausgelegt, indem er sagte, daß der „gemeine ­ Wert der Wert sei, nach welchem die Hypothekenbanken beleihen sollen." Diejenigen, die dieser Ansicht entgegentreten, mögen bedenken, daß die Ergebnisse der Tätigkeit des Käufers und Verkäufers, ­ die sich aus dem Nutzen, den eine Zache gewährt oder gewähren ­ kann, aufbauen, die ausschlaggebenden Faktoren zur Erkenntnis ­ des objektiven Wertes bilden. Ls handelt sich demnach in allen hier in Betracht kommenden ­ Fällen darum, den „gemeinen" oder „objektiven" Wert der Grundstücke zu finden. Dies geschieht unmittelbar durch die von Zachverständigen aufgestellten ­ Wertschätzungen, sei es, daß, wie es in Preußen mit Ausnahme von Hessen-Nassau durchweg der Fall ist, Privatschätzer zu diesem 5wecke in Tätigkeit treten oder wie in Württemberg, Baden, Hessen-Nassau, Großherzogtum Hessen usw. sogenannte Taxämter die Schätzung vornehmen. Nebenbei können auch noch andere Wertschätzungen in Betracht kommen, sie seien aber hier, weil von nebensächlicher Bedeutung, übergangen. Die Tätigkeit der Privatschätzer ist in derNegel durch Schätzungsvorschristen geregelt. Bei einer großen deutschen Hypothekenbank lauten diese Taxvorschriften für städtische 'Grundstücke folgendermaßen: 8 7. In den Taxen für städtische Grundstücke ist gesondert anzugeben: der Wert der Grundfläche, der Wert der Baulichkeiten, der Lrtragswert. 8 8. Bezüglich der Grundfläche hat die Taxe zu enthalten: Angaben über die Ligen des Grundstückes nach Drtsteil, Straße und benach- 8 barten Querstraßen, ungefähre (Entfernung vom Mittelpunkte des Qrtes, Verkehrsverbindungen, Beschaffenheit der Straße, ob sie vollständig, oder inivierveit bebaut, ordnungmäßig reguliert, gepflastert ­ oder wie sonst befestigt, ob sie eine öffentliche, oder private Straße ist; Beschreibung des Grundstückes nach Form, Frontlänge und Tiefe unter Angabe der Größe nach Quadratmetern und unter Beifügung einer Handzeichnung,' gutachtliche Aeußerung über den Tharakter der Qrtsgegend ob Geschäfts-, Fabrik-, feine, mittlere, oder Arbeiter-Wohngegend. Die Schätzung des Wertes der Grundfläche hat rechnungsgemätz nach Quadratmetern zu erfolgen. Sofern nach Lage oder Beschaffenheit des Grundstückes die einzelnen Teile der Grundfläche ­ verschiedenartig zu bewerten sind, ist dies besonders anzugeben. ­ 8 9. Bezüglich der Baulichkeiten hat die Taxe zu enthalten: Angabe ­ der einzelnen Gebäude, Gebäudeteile und ihre Zweckbestimmung, ­ der Bauart, ob massiv oder Fachwerk, des Baumaterials, der Art der Bedachung, und der Unterkellerung, der Zahl und höhe der Geschosse, der höhe der Gebäude bis zum Hauptgesims, der Breite und Tiefe der einzelnen Gebäudeteile und ihres Flächeninhalts ­ nach Quadratmetern; Beschreibung der inneren und äußeren Ausstattung unter Angabe ­ über das Vorhandensein von Gas-, Wasser-, elektrischer Lichtleitung und Kanalisation; gutachtliche Aeußerung über das Alter, den Bauzustand, die Grundwasserverhältnisse, das Vorhandensein besonderer, den Wert beeinflussender Umstände und Einrichtungen, über Zweckmäßigkeit der Einteilung der Bäume, über die Lösung der Treppenanlage, über Licht- und Lustverhältnisse, über Vorzüge und Mängel namentlich ­ in sanitärer Beziehung, ob Feuchtigkeit, hausschwamm oder dergl. vorhanden. Die Schätzung des Werts der einzelnen Gebäudeteile hat rechnungsgemäß ­ nach Quadratmetern zu erfolgen. Sofern die Gebäude ­ oder einzelne Gebäudeteile nicht vollständig fertiggestellt sind, ist der derzeitige Stand und Wert des Baues, sowie derjenige ­ Wert anzugeben, welchen die Baulichkeiten nach vollständiger ­ Fertigstellung haben werden. 8 lO. Bezüglich des Ertragswertes hat die Taxe zu enthalten: Angabe ­ des Iahresertrages unter Bezeichnung des Mietsertrages der vermieteten und des Mietswertes der leerstehenden oder vom Eigentümer ­ benutzten Bäume, sowie anderseits Angabe des Gesamtbetrages ­ der Steuern, Lasten und Unkosten. Lei nicht fertigen Grundstücken sind die Angaben über Iahresertrag und Iahresunkoften schätzungsweise nach ortsüblichen Grundsätzen zu machen. 9 Die Berechnung des (Ertragsroertes erfolgt durch Kapitalisierung ­ des nach Abzug der Steuern, Lasten und Unkosten verbleibenden ­ Iahresertrags unter Zugrundelegung eines Zinsfußes von 4—5 proz., zn der Kegel 41/2 Prozent. 8 ll. Die Hälfte der Gesamtsumme der nach den Vorschriften der 88 8, 9, lO gefundenen Wertziffern ergibt den Taxwert des Grundstückes. ­ Ist das Grundstück zur Zeit der Abschätzung nicht bebaut oder derart bebaut, daß es keinen oder nur einen zu seinem sonstigen Wert in keinem Verhältnis stehenden Ertrag bringt, so stellt lediglich der Wert der Grundfläche den Taxwert dar. 8 12. Der nach vorstehendem festgestellte Taxwert bildet den Beleihungswert ­ im Sinne des 8 12 des ljppothekenbankgesetzes. Falls besondere Umstände vorliegen, die einen geringeren verkaufswert ­ bedingen, so ist dieser verkaufswert unter Angabe der Gründe besonders festzustellen. In diesem Kalle ist der niedrigere ­ Wert der Beleihung zu Grunde zu legen. Aus den Grundsätzen, die das Kaiserliche Aufsichtsamt ­ für Privatversicherung für die Beleihung und die Ermittelung ­ des Wertes inländischer Grundstücke aufgestellt hat, sind folgende erwähnenswert: 8 11-Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten verkaufswert ­ nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, ­ welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann. Die Abschätzung des Grundstückes ist auf den gegenwärtigen verkaufswert zu richten, etwaige für die Zukunft zu erhoffende Wertfteigerungen sind außer Ansatz zu lassen. 8 12. Für die Feststellung des Verkaufswerts sind die tatsächlich in den letzten Bahren unter gewöhnlichen Verhältnissen gezahlten Kaufpreise des betr. Grundstücks zu berücksichtigen; zugleich sind aber auch die inzwischen infolge baulicher oder sonstiger Veränderungen ­ des Grundstücks und infolge allgemeiner Preisverschiebungen ­ eingetretenen Wertsteige, ungen oder Wertminderungen sowie die Kaufpreise für Grundstücke in gleicher oder gleichwerter Lage und von ähnlicher Beschaffenheit in Betracht zu ziehen. 8 13. Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den mittleren Betrag aus dem von den Sachverständigen ' 10 ■ ■■ getrennt anzugebenden Boden- und Lauwert einerseits und dem Ertragswert anderseits nicht übersteigen. 8 14. Der Bodenrvert ist nach Maßgabe der in den letzten Jahren für Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage gezahlten Kaufpreise ­ unter Berücksichtigung der Eigenart des abzuschätzenden Grundstückes und des etwa vor der Bebauung dafür gezahlten Kaufpreises zu bemessen. 8 15. Bei der Feststellung des Bauwertes sind die Herstellungskosten der Gebäude nach den ortsüblichen preisen unter angemessenem Abzüge für die Abnutzung und die Kosten etwa erforderlicher Ausbesserungen zu ermitteln. Ausstattungsteile, welche nur besonderen ­ Wünschen oder Bedürfnissen eines Eigentümers Menen, sind bei der Wertberechnung nicht mitzuberücksichtigen. Der bei der Beleihung angenommene Bauwert darf die Feuerversicherungssumme der Gebäude zuzüglich eines angemessenen Anschlages ­ für nicht versicherte Gebäudeteile keinesfalls übersteigen. 8 16. Der Feststellung des Ertragswerts sind die tatsächlich gezahlten ­ Mietpreise zu Grunde zu legen, soweit sie unter gewöhnlichen ­ Verhältnissen dauernd zu erzielen sind. Leerstehende oder von dem Eigentümer selbst benutzte Bäume sind nach angemessenem Anschlage zu bewerten. Sofern der angenommene Ertrag zu erheblichem ­ Teile auf Schätzung beruht, sind die in Wirklichkeit erzielten ­ Mieten innerhalb einer angemessenen Frist nachträglich zur Kontrolle zu ermitteln. Beim Abschlüsse des Darlehnsvertrages ist für den Gläubiger das Becht zu jederzeitigen Einsichtnahme in die Miet- und Kaufverträge ­ auszubedingen. 8 17. von dem jährlichen Bohertrag ist diejenige Summe in Abzug ­ zu bringen, welche zur Deckung der ortsüblichen Lasten und Abgaben und der mit Rücksicht auf Alter, Bauart und Verwendung ­ der Gebäude im Jahresdurchschnitte zu erwartenden Unterhaltungskosten, ­ sowie eines angemessenen Betrages für Amortisation ­ ausreicht, mindestens aber 15 v. £j. des Rohertrags. Besondere durch die Einrichtungen des Grundstücks bedingte Ausgaben, ­ z. B. für Zentralheizung, elektrische Aufzüge u. a. sofern ­ ihre Benützung in den Mieten eingerechnet ist, sind getrennt zu ermitteln und vorweg in Abzug zu bringen. Der hiernach verbleibende Reinertrag ist zu demjenigen Zinsfüße, ­ den der Käufer eines derartigen Grundstücks üblicherweise ­ erlangt und bei Bemessung des Kaufpreises zu Grunde legt, mindestens aber zu 5 v. h. zu kapitalisieren. ■ 11 — Ausnahmsweise kann, sofern besondere Gründe dies rechtfertigen, ­ bei der Berechnung des Lrtragswerts unter die in Absatz 1, 2 bezeichneten Grenzen von 15 und 5 vom hundert herabgegangen werden. In solchen Fällen sind die maßgebenden Gründe in den Beleihungsakten ersichtlich zu machen und in den der Aufsichtsbehörde ­ periodisch einzureichenden Beleihungsverzeichnissen anzugeben. ­ Die sogenannte „Taxamtsschätzung" ist verschieden geregelt. Ueberall ist aber das Prinzip gegeben, daß im Gegensatz zum „Einzelschätzer", ­ wie er in Preußen meistens in die Erscheinung tritt, ein „Kollegium" schätzt. Für das Großherzogtum Hessen sind diese Kollegien ­ die Grtsgerichte. Sie bestehen aus dem Ortsgerichtsoorsteher ­ und den Gerichtsmännern. Die Grtsgerichte haben eine ganze Reihe von Geschäften, z. B. Beglaubigungen, Versteigerungen, Testaments- und Vormundschaftssachen, usw. zu erledigen. Zu letzteren gehört auch die Vornahme von Grundstücksschätzungen, die nach 8 5 der Dienstanweisung für die Grtsgerichte vom gesamten Grtsgericht, (im Gegensatz zu einzelnen Geschäften, die der Grtsvorsteher allein vornehmen kann) ausgeführt werden müssen. Die Dienstanweisung ­ für die großherzogl. Grtsgerichte enthält auch Vorschriften ­ über die „Schätzung von Grundstücken". Sie lauten, abgesehen ­ von den Bestimmungen über die Gebühren folgendermaßen: 8 148. Das Grtsgericht hat auf Ersuchen eines Gerichtes oder einer andern Behörde oder auf Antrag eines Beteiligten ein Grundstück, das in seinem Bezirke liegt, zu schätzen (Art. 135 A. G. z. G. s. G.) Das Gleiche gilt für die Feststellung des wertes von Nutzungen eines Grundstückes und des wertes von Rechten an einem Grundstücke. Zur Schätzung von Gebäuden kann das Grtsgericht, falls ihm keine bauverständigen Mitglieder angehören, zwei Bauverständige zuziehn. Sind zu diesem Zwecke Lauverständige von dem Amtsgerichte ­ nicht im voraus ernannt, so hat der Vorsteher das Amtsgericht ­ um Ernennung und Verpflichtung von solchen im einzelnen Falle zu ersuchen. 8 149. Bei der Abschätzung eines Grundstücks hat das Grtsgericht den laufenden verkaufswert zu ermitteln. Es hat sich dabei über die in der letzten Zeit ftattgehabien Verkäufe des ^u schätzenden Grundstücks ­ und anderer Grundstücke von gleicher Lage und Beschaffenheit, ­ über die Pacht- und Mietoerhältnisse des Grundstückes, sowie bei Gebäuden auch über den Feuerversicherungsanschlag und den baulichen Zustand zu vergewissern. Der augenblickliche verkaufswert ist als Schätzungssumme auch dann anzugeben, wenn er zufolge vorübergehender Umstände -r-r — ■ ■ ■ 12 — außergewöhnlich hoch oder niedrig ist. In einem solchen Falle sind jedoch die besonderen Umstände, welche den preis außergewöhnlich ­ beeinflussen, ausdrücklich zu erwähnen, und es ist sogleich ­ der Betrag zu schätzen, um welchen hierdurch der verkausswert vermehrt oder verringert wird. Ist das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit, einem Einsitz oder Auszugsrecht oder mit einem andern ähnlichen Rechte belastet, ­ so ist der Betrag, um welchen hierdurch der Wert des Grundstücks verringert wird, besonders zu schätzen. 8 150. Der Zweck, zu welchem die Schätzung erfolgt, darf keinen Einfluß auf die Feststellung des Wertes äußern. Die Grtsgerichtsmitglieder haben für den einem Beteiligten entstehenden Schaden aufzukommen, wenn sie beispielsweise im Hinblick aus eine beabsichtigte hppothekerrichtung einen höheren und im Hinblick ­ auf einen elterlichen Gutsanschlag einen geringeren als den wahren verkaufswert angeben, (vgl. insbs. Hrt. 76 A. G. z. B. G. S.) 8 151. Jedes Grundstück ist in der Schätzungsurkunde für welche das in der Anlage IT. beigefügte Formular zu benutzen ist, genau nach dem Grundbuche zu bezeichnen. Die Schätzungsurkunde ist, wenn an der Schätzung besondere Bauverständige teilgenommen haben, außer von dem Vorsteher und von den Gerichtsmännern, auch von den Bauverständigen zu unterzeichnen. 13 — II. Kritische Betrachtung der Schätzungsarten sür VeleihungsZwecke. Die kritische Betrachtung der Wertschätzung von Grundstücken zu Beleihungszwecken darf nicht mit Schlagworten arbeiten. Daß z. B. Taxen Laxen seien, darf solange nicht behauptet werden, als es nicht erwiesen ist. Alle beteiligten Faktoren können beanspruchen^ daß man nicht nur ihre Fehler, sondern auch ihre Vorzüge sieht. Einzelne Vorkommnisse sind nicht schon typische Seiten in -der Erscheinungen ­ Flucht. Treten wir unter diesen Grundsätzen einer kritischen Betrachtung der Wertschätzung von Grundstücken, insbesondere ­ der Organisation des Schätzungswesens unter ­ besonderer Berücksichtigung der städtisch bebauten ­ Grundstücke und der Verhältnisse in Preußen ­ näher, so kommen wir zu einem wesentlich anderen Urteil, als man es gemeinhin hat. Danach haben sowohl die Wertschätzungen durch den einzelnen Sachverständigen, wie auch die Wertschätzungen durch Taxämter ihre bestimmten Vorteile. Diese Vorteile ergeben sich aus der Verschiedenartigkeit der Schätzungsorganisation. ­ Der einzelne Sachverständige ist unbedingt beweglicher, ­ anpassungsfähiger und persönlicher, wie ein Taxkollegium. Der Wechsel in seinen Wertanschauungen kann sich in ihm viel schneller, wie dies bei einem Schätzungsamt möglich wäre, vollziehen. Er gibt seiner Sache gewisse persönliche Werte, die man nicht übersehen ­ darf. Dazu kommen noch erhebliche andere Momente. Die moderne Bauweise befindet sich in dauerndem Fluß. Altes verschwindet und Neues ersteht. Wir erinnern hier nur an Eisenbetonbau, Zentralheizung, ­ Warmwasseranlagen, die neueren Baustoffe wie Steinholz, ferner an alle die Errungenschaften, die mit der modernen Bautechnik eng verbunden sind. Das alles kann nur der in der Praxis stehende ­ Bausachverständige beurteilen. In diesem Rommen und Gehen findet nur er sich zurecht. Seine Beziehungen gewährleisten ihm die Kenntnis von der Aenderung der Grundstückspreise, der Steigerung der Löhne, der Preise der Baumaterialien, der Anforderungen ­ der Mieter und der Einzelheiten des Wohnungsmarktes. Kurz, er ist in ganz außerordentlichem Umfange befähigt, die hier in Betracht kommenden Schätzungen vorzunehmen. Außerdem schafft die einerseits praktische, anderseits gutachterische Tätig- keit Wechselwirkungen, die von höchster Bedeutung für die Wertschätzung ­ sind. Wir vermögen diese Anschauung aus einer recht charakteristischen Erfahrung zu begründen und zwar aus der Praxis der Bergschadenabschätzung. ­ So lange z. B. im rheinisch-westfälischen Kohlenrevier ­ ein Bausachverständiger selbst auch noch „praktisch" tätig ist, erscheinen die Ergebnisse seiner Schätzung durchweg als ausreichend, ­ sobald er aber unter der Wucht der Schätzungsausträge die Baupraxis ausgibt, beginnen in mehr oder weniger großem Umfange die Schätzungen den Unwillen wenigstens der klagenden Parteien zu erregen. Die Taxation durch im praktischen Leben stehende Sachverständige ruht vor allen Dingen aber — wie aus vorstehendem klar ersichtlich — aus einer viel anpassungsfähig er enGrg a nis a tio n, wiedieTaxation durch Ta xämter. Sie hat vor letzteren den Vorteil voraus, daß sie zu individualisieren vermag. Die verschiebenartigkeit der Umstände lassen sich oft gar nicht in Worten ausdrücken. Der Linzelschätzer kann und wird sie in seinen Zahlen sprechen lassen. Nehmen wir einmal die außerordentlich verschiedenen Grundslückspreise ­ in den einzelnen Lagen. Lin Beispiel seien diejenigen von Bochum und Wanne. (Tabelle 1.) Tabelle I. Der Wert einer Baustelle pro (Quadratmeter betrug nach Strehlow*). in Bochum rrcf. in Wanne Mk. billige Lage bessere Lage be te Lage bessere Geschäftslage beste Geschäftslage 7,00— 21,00 21,00— 35,00 28,00—50,00 28,00— 70,00 75,00—500,00 3,00— 6,00 6,00—10,50 10.50— 17,50 17.50— 28,00 28,00—70,00 So groß die Differenzen in den einzelnen Lagen auch sein werden, der Linzelschätzer besitzt hinreichende Beweglichkeit, die richtige Ziffer erfassen zu können. Ganz ähnlich ist es, wenn man von dem Wert der nackten Grundstücke ganz absieht. Die voraussichtliche Standdauer, ­ der Mietertrag usw., alles das hängt doch auch von der Unterhaltung ­ und der Art der Mieter ab. Die Mieter setzen sich zusammen vom Lisenbahndirektionspräsidenten bis zum Tagelöhner herab! hier ein ehrwürdiges Haus aus der Zeit unserer Großväter, dort der Neubau von heute. Das alles zu erfassen, erfordert ­ zunächst einmal den „richti gen Blick", den nur eine Persönlichkeit ­ haben kann. Bei zwei nebeneinander liegenden Grundstücken ­ von absolut gleicher Größe und Form und von gleichem ') Die Boden- und Wohnungsfrage 1911. - 15 - — Werte kann nach der Bebauung ein durchaus verschiedener Wert sich ergeben. Das eine Grundstück kann von einem „Baukünstler" das andere von einem „Stümper" bebaut sein. Ersterer hat in überlegener ­ Weise jedem Eckchen die besten Seiten abgewonnen, letzterer hat im Dunklen getappt. Das alles erfaßt der praktisch erfahrene Sachverständige viel umfassender und eingehender, sein Buge ist aus derartige Dinge eingestellt, er kennt den Geschmack der Mieter für gewisse Zimmeranordnungen, Zimmergrößen, und Zimmereinrichtungen ­ und kann so jeder Einzelheit ihre wirkliche Bedeutung abgewinnen. Offenbar aus diese Tatsachen ist es zurückzuführen, daß bei den Hypothekenbanken die Praktiker in hohem Ansehen stehen. So heißt es z. B. im § 3 der einer großen Hypothekenbank dienenden Allgemeinen Bestimmungen über die Wertermittelung folgendermaßen ­ : „Als Sachverständige gelten: für städtische Grundstücke Baumeister, ­ Maurermeister, Zimmermeister, Architekten, ­ Gerichtsschössen, gerichtliche Sachverständige." Anderseits ist allerdings auch zu berücksichtigen, daß die Einzelperson ­ gewissen von außen kommenden Einflüssen erliegen kann, hier zeigt sich ein Vorteil der Taxämter. Sie sind diesen Einflüssen mehr entrückt, da es praktisch wohl nur selten möglich ist, alle Mitglieder ­ des Taxamts unbedingt nach einer bestimmten Richtung abzudrängen. ­ Die Beeinflussung des Linzeltaxators ist besonders dort naheliegend, wo der Auftraggeber der Taxe an dem Ausfall derselben ­ nach einer bestimmten Richtung interessiert ist. Dann liegt es im Bereich der Möglichkeit, daß unrichtige Taxen zu Stande kommen — und zwar in der Regel zu hohe Taxen. So erklärte ein Redner auf dem dreizehnten ordentlichen Landesverbandstage des preußischen Landesverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine ­ (Mitteilungen 58. heft) daß ein Taxator, der gerichtlicher Sachverständiger war, ein Grundstück zuerst auf 100 000 Mk.. 6 Wochen später aus 180 000 Mk. geschätzt habe; beide Taxen habe er gesehen; sie seien zu verschiedenen Zwecken gebraucht worden. Die Frage ist nun: Wie oft kommen denn derartige Beeinflussungen ­ vor? Nur dann nämlich, wenn sie in umfangreichem Maße konstatiert werden könnten, dürfte man aus ihrer Möglichkeit grundlegende ­ Schlüsse ableiten. Gelegentliche Beeinflussungen darf man aber der Gesamtheit nicht zur Last legen. Denn dann müßte schließlich auch die gesamte Menschheit ins Zuchthaus gesperrt werden, weil ein gewisser Prozentsatz derselben verbrecherisch tätig wird. Wie wir aber nun noch sehen werden, wird offenbar das Maß in welchem solche Beeinflussungen vorkommen, durchweg weit, weit übertrieben. Eine durch Sachkunde nicht getrübte, bestimmte Zwecke verfolgende Agitation besorgt das ihre, um aus einer Mücke einen Elefanten zu machen. Daneben kommt in Betracht, daß diese Beeinflussungen aber auch sonst, insbesondere auch bei Taxämtern, möglich sind, wenn - — 16 - ■— hier — wie wir bereits sagten — die Möglichkeit auch nicht so groß wie bei den Privatschätzern ist. So heißt es z. 8. in einem Artikel der „Zeitschrift für Wohnungswesen" (heft 23/24 1 942) über die Taxämter: „Auf der Tagung des badischen Sparkassenverbandes im Jahre 1906 bezeichnete man als Hauptmangel den Umstand, daß als Mitglieder der Taxbehärden nur Mitglieder des Gemeiaderates und Gemeindebeamte fungieren. Es kämen immer noch zu hohe (!) Taxen vor und als Grund wurden angeführt vornehmlich Rücksichten der Gemeinderatsmitglieder auf verwandte ­ oder sonst nahestehende, denen man reichlichen ­ Hypothekenkredit zuführen möchte, ferner auch der Wunsch mancher Gemeinderäte, die werte der Liegenschaften der Gemeinde ins rechte Licht zu setzen." Also auch hier kommen Beeinflussungen vor, wenn wir sie aus naheliegenden Gründen auch nicht für so erheblich betrachten, daß wir damit unsere grundsätzliche Anschauung, daß die Beeinflussungs-Möglichkeit nur eins kleine ist, revidieren müßten. Charakteristisch ist übrigens, daß auf jenem Sparkassenverbandstage nur über einzelne hohe Taxen, nicht über zu niedrige geklagt wird. Gegen die Beeinflussung der Schätzer gibt es aber, soweit der vornehmlich in Betracht kommende Darlehnsschuldner in Frage kommt, ein recht sicheres Mittel. von diesem Mittel hat die preußische Aussichtsinstanz über die Hypothekenbanken in vorbildlicher weise Gebrauch gemacht. Tine Verfügung vom 24. Dezember 1908 ordnet nach vannenbaum (Deutsche Hypothekenbanken) an, „daß zur Wahrung der Unparteilichkeit ­ der für die Beleihungen der Hypothekenbanken ­ einzuholenden Taxen es nach Möglichkeit ­ zu vermeiden ist, daß der Darlehnssucher bei dem Taxgeschäft mit dem Schätzer in geschäftliche Verbindung ­ tritt. Es erscheine deshalb notwendig, daß die Beschaffung der Taxe und die Auszahlung der Schätzergebühren stets durch die Bank stattfindet und nicht etwa dem Darlehnssucher überlassen wird." Diese Verfügung erscheint voll geeignet, der Beeinflussung der Taxatoren durch die Darlehns s u ch e r entgegenzutreten, anderseits stehen, und das darf nicht übersehen werden, die Schätzer nunmehr aber unter dem Einfluß der Darlehns g e b e r. Die Taxämter sind, wie wir sagten, in der Regel dieser Einflußnahme ­ mehr entzogen, dafür besitzen sie aber auch um so weniger Beweglichkeit. Richt der Befund der zu taxierenden Sache, der frische, unverwischte Eindruck eines Grund st ücks spiegelt sich in fhrer Taxe wieder, sondern die Rompromisselei der Taxamtssitzung, in der dieses Mitglied jener und jenes Mitglied dieser Ansicht ist. Dazu kommt die Tatsache, daß die Taxe trotzdem in gewissen Einzelheiten auf den An ­ 17 sichten eines Einzelnen berühr, es sei denn, das Taxamt würde sich aus durchaus gleich sachverständigen Personen zusammensetzen. Der erheblichste Umstand, der die Taxation der Taxämter beeinflußt, ­ ist aber der, daß sie sich Aenderungen nie schnell anpassen ­ können, daß die Ansichten über gewisse Werteinheiten und Wertbildungsmomente erst nach einer gewissen Zeit zur Reise gelangen. ­ Diesen Mangel des Taxamts darf man auf keinen Fall übersehen. ­ Daher warnte auch ein Redner aus dem 13. Verbandstage ­ des „preußischen Landesverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine*) vor solchen Aemtern, weil in Preußen, speziell im rheinisch-westfälischen Industriegebiet sehr große Wertverschiebungen vorkommen. Wörtlich sagte er: „Sie entstehen mitunter in so kurzer Zeitspanne, daß man eine Taxe, die heute ein vereidigter Taxator ausgestellt hat, in 3—4 Iahren kaum noch als zutreffend anerkennen ­ kann. Namentlich entstehen große Wertverschiebungen in den Großstädten, wie Düsseldorf, Essen, Dortmund, Gelsenkirchen usw." Einzelne wunde Punkte öffentlicher Taxämter berührt auch Dr. Fritz Dannenbaum in seinem großen Werke „Deutsche Hypothekenbanken", ­ wenn er folgendes sagt: „Die Nachteile öffentlicher Taxierung liegen auf der Hand. Der Staat oder die Kommune gibt Brief und Siegel für die Richtigkeit ­ einer Sache, die schlechthin in gewissen Grenzen vom Belieben ­ der Taxatoren abhängt, und übernimmt damit dem Publikum ­ gegenüber eine gewisse Verantwortlichkeit, die sich schwer rechtfertigen läßt. Ferner wird der staatliche Leamtenapparat ohne Not vermehrt ." Ein weiterer wunder Punkt der öffentlichen Taxämter ist aber wohl unzweifelhaft die Furcht, „verantwortlich" gemacht ­ zu werden, für die Taxe einstehen zu müssen, sei es «direkt oder indirekt. Nicht zuletzt kommt bei den bisher bekannten Taxämtrrn der große Einfluß der „Rommunalverwaltung" als wertminderndes Moment in Betracht. Daneben ist von entscheidender Bedeutung noch der Umstand, daß in den bestehenden Taxämtern das Laienelement einen viel zu großen Einfluß hat. Darin liegt die ungeheure Gefahr der Schablonisierung und Verflachung. Die größte Ungeheuerlichkeit ­ der Taxamtsschätzungen besteht aber wohl in der geradezu erdrückenden Erschwerung der Richtigstellung einer falsch abgegebenen, z. B. einer zu niedrig bemessenen Taxe, denn ein Taxamt ­ wird sich wohl selten selbst desavouieren wollen. So hängt denn dem Besitzer die Taxamtsschätzung wie ein ewiges Unheil an. Mit Recht hat man darum diese Schätzungen unter gewissen Voraussetzungen ­ mit „vollstreckbaren Urteilen" verglichen. Man kann nun allerdings daran denken, eine Berufungsinstanz, ­ etwa ein Zentraltaxamt oder eine andere zentrale Taxbehörde zur Erledigung etwaiger Widersprüche gegen Taxamts-') Mitteilungen, fjeft 58. - ■ :: -- : 18 . schätzungen vorzusehen. Wie wollte die aber wohl sachlich zu arbeiten vermögen? Die einzige Möglichkeit wäre unseres Erachtens ­ doch die, daß man sich privater Sachverständiger, also gerade der Leute, denen man heute die Taxämter entgegenstellen möchte, bedient — es sei denn, man wollte sich die Zähigkeit zumessen, von einer Zentralstelle aus, für irgend einen Grt im Lande, ohne das Objekt gesehen zu haben, eine Schätzung vorzunehmen. — Der Mann muß jedenfalls noch gefunden werden, der einen anderen Weg angeben kann, auf "dem ordnungsgemäß eine unrichtige Taxamtsschätzung durch eine höhere Instanz berichtigt werden könnte/ Den sehr zweifelhaften Vorteil hat die Taxamtsschätzung ­ der Schätzung durch Privattaxatoren aber auch voraus, daß sie in außerordentlich hohem Maße geeignet ist, das Verantwortlichkeitsgefühl der Beleihungsinstitute ­ zu schwächen. Bei der Taxamtsschätzung wirken eine ganze Bei he von Umständen zusammen, die sich mit einer gewissen Regelmäßigkeit ­ nach einer ganz bestimmten Richtung kennzeichnen. ­ Die Erkenntnis dieses Umstandes verschafft uns die Statistik der Raufpreise verglichen mit den Taxen. Wie wir noch später sehen werden, werden den Pppothekengläubigern beim Besitzwechsel der von ihnen beliehenen Grundstücke die Raufpreise mitgeteilt. Dadurch erlangen sie die Möglichkeit, die Taxen zu prüfen und aus dieser Prüfung der Taxen mit den Rauspreisen vermögen sie dann die Zuverlässigkeit ihrer Taxatoren ­ zu beurteilen. Die Versicherungsgesellschaften, welche sich auf dem chppothekenmarkte betätigen, sind, soweit sie der Rufsicht des kaiserlichen Russichtsamts für Privatversicherung unterstehen, gehalten, Rauspreise und Taxen dem kaiserlichen Rufsichtsamte mitzuteilen. Dieses hat das dabei gewonnene Material publiziert. Wir haben uns der Mühe unterzogen, es in nachfolgenden Tabellen ­ zusammen zu stellen. (Tabellen 2—5). Tabelle 2. Grundstückskaufpreise und Taxen a. private Taxen. Jahrgang Anzahl der LLlle Privattaxen in 1000 Mk. Verkaufspreise in 1000 Mk. Verkaufspreise in Prozent der Taxen 1904 1103 232645 203866 87,6 1905 1259 263675 230919 87,6 1906 1397 312753 276275 88,3 1907 1255 284742 255039 89,6 1904—1909 7145 1550482 1372783 88,5 1904—1910 8069 1755587 1564208 89,1 1904-1911 8909 1935806 1728254 89,3 = 19 = Tabelle 3. Grund st ückskauspreise und Taxen b) öffentliche Taxen. Jahrgang Anzahl der Fälle Amtliche Taxen in 1000 Mk. Verkaufspreise in 1000 Mk. Verkaufspreise in Prozent der Taxen 1904 204 14178 16141 113,8 1905 272 22192 24832 111,9 1906 299 24633 27388 111,2 1907 281 22518 25251 112,1 1904—1909 1587 126879 141422 111,5 1904—1910 1869 148463 165412 111,4 1904—1911 2106 167022 185492 111,1 Tabelle 4. Grundstückskaufpreise und Taxen a) private Taxen. Die Kaufpreise betrugen vom sondert der Taxen für e 100 Fälle berechnet über 100 Proz. 90—100 Prozent 80—90 Prozent 70-80 Prozent 60—70 Prozent unter 60 Prozent 1904 20,3 23,1 30,6 19,4 5,4 1,2 1904*) 19,1 23,2 31,4 19,7 5,3 1,3 1905*) 19,0 21,9 36,3 17,6 4,3 0,9 1906*) 17,0 26,3 32,9 18,7 4,4 0,7 1907*) 20,6 22,5 35,3 17,4 3,6 0,6 1907*) Berlin und Vororte 12,9 22,4 44,8 17,8 2,1 — 1907*) sonstige 29,1 22,6 24,8 17,1 5,2 1,2 1908*) 19,0 DO 00 34,3 17,2 4,4 1,3 1908*) Berlin und Vororte 12,0 22,3 41,6 19,3 3,6 1,2 sonstige 25,2 25,2 27,7 15,3 5,2 1,4 1909*) 19,7 22,6 33,9 18,0 5,0 0,8 1909*) Berlin und Vororte 12,1 21,2 41,2 20,4 4,3 0,8 sonstige 26,3 23,8 27,5 15,9 5,6 0,9 ’) Nur Städtische. 20 Die Kaufpreise betrugen vom Hundert der Taxen für e 100 Fälle gerechnet über 90—100 80—90 70—80 60-70 unter 60 100 proz. Prozent Prozent Prozent Prozent Prozent 1910*) , 1910*) Berlin 25,0 19,5 33,1 16,9 4,4 1,1 und Vororte 17,1 17,4 42,7 19,4 3,1 0,3 sonstige 30,7 21,0 26,2 15,0 5,4 1,7 1911*) 1911*) Berlin 22,6 19,9 31,8 18,8 5,6 1,3 und Vororte 11,8 15,1 43,3 24,4 5,1 0,3 sonstige 29,0 22,7 25,0 15,5 5,9 1,9 *) Nur Städtische. Tabelle 6. Grundstückskaufpreise und Taxen b) öffentliche Taxen. Die Kaufpreise betrugen vom Hundert der Taxen für je 100 Fälle gerechnet über 90-100 80-90 70—80 60-70 unter 60 100 Proz. Prozent Prozent Prozent Prozent Prozent 1904 73,9 19,9 4,9 1,3 1904*) 74,0 20,1 4,4 1,5 — — 1905*) 65,4 25,0 8,1 0,7 0,4 0,4 1906*) 66,9 29,8 3,3 1907*) 71,2 23,8 3,6 1,4 — — 1908*) 66,8 28,0 4,4 0,8 — — 1909*) 65,8 27,8 5,0 0,3 1,1 — 1910*) 64,5 29,4 5,0 0,7 0,4 — 1911*) 63,3 29,6 3,8 2,5 0,4 0,4 *) Nur Städtische. Kus den vorstehenden Tabellen (2—5), die, weil sie das Material ­ einer großen Zahl von Unternehmen, die sich stark auf dem lsypothekenmarkte betätigen, umfassen, eine ganz außerordentliche ­ Bedeutung für die hier in Betracht kommende Frage haben, ergibt ­ sich mit unumstößlicher Sicherheit, daß die Privattaxen durchschnittlich zu ho ch, die Taxamtss chätzungendurchschnittlich zu niedrig sind. 3n beiden Lallen sind sie also im Durchschnitt vom Ziel abgewichen, die öffentlichen Taxen stärker, wie die privaten, ­ weil sie für den Zeitraum von 1904—1911 einschl. um 11,1 Prozent von den Kaufpreisen abweichen, während die privaten Taxen nur um 10,7 Prozent abweichen. (Tabelle 2 u. 3.) Daneben zeigen aber die ins Einzelne gehenden Zahlen (Tabelle 4), daß die privattaxen in ganz außerordentlichem Maße durch dis anormalen Berliner Verhältnisse beeinflußt sind. Leider weist die Ltatistik Absolut zahlen für die außerhalb Berlin ­ und seiner Vororte erzielten Kaufpreise im vergleich mit privaten ­ Taxen nicht auf,' das mitgeteilte Material genügt aber schon fo, um daraus zu erkennen, daß, wenn Berlin ausgeschieden ­ wird, das relative Verhältnis zwischen privaten Taxen und Kaufpreisen viel wenigerauseinandergeht, wie jenes zwischen öffentlichen Taxen und Kaufpreisen, allerdings nach der entgegengesetzten Dichtung. Berücksichtigen muß man übrigens, daß von den Parteien durchweg der Kaufpreis nach außen hin möglichst niedrig dargestellt ­ wird, der Käufer übernimmt zum Beispiel vielfach die Zahlung der Provision, aller Besitzabgaben usw. Das spricht noch mehr für die privaten Taxen und läßt die öffentlichen Taxen (der Taxämter) in einem noch ungünstigeren Lichte erscheinen. ­ Nehmen wir an, die Kaufpreise seien in den Grundbuchmeldungen ­ durchweg um 5 Prozent niedriger zum Nusdruck gekommen. Zndiesem Fallewürde danndie private Taxe im Durchschnitt nur um 5,7 Prozent, die Taxamtsschätzung dagegenum 16,1 Prozent von den Verkaufspreisen ­ abweichen. Die Einwände, daß die Verkaufspreise im Durchschnitt sich ausglichen, oder, daß die Verkaufspreise im Gegensatz ­ zu den Taxen zwischenzeitig eingetretene lvertsteigerungen mitumfaßten, ­ können hier nicht entgegengehalten werden. Einerseits handelt ­ es sich hier fast durchweg um bebaute lvohngrundstücke, für die die Bodenwertentwicklung kaum mehr in Frage kommt oder durch Abnutzung ­ aufgewogen wird, schließlich stehen den lvertsteigerungen Ivertsenkungen entgegen, anderseits tun die Erfahrungen mit der lvertzuwachssteuer in hinreichendem Maße dar, daß die Erfindungstätigkeit, ­ wenn es heißt, an Zteuern vorbeizukommen, ­ geradezu keine Grenzen hat, und jede weitere neue Belastung ­ des Haus- und Grundbesitzes wird diesen Zustand nur verschärfen. ­ Es wäre auch, wenn man bedenkt, daß ganz abgesehen von der Zuwachssteuer, die Umsatzsteuern oft bis zu 5 proz. betragen, ­ ein direktes lvunder, wenn dies nicht so wäre. Dazu kommt, daßderstärksteGrundstückswechselsich bei der derzeitigen Lage der Besitzer auf der Grundlage ­ des Notverkaufs vollzieht, ein Moment, das noch weiter ­ nur zu Gunsten der durchschnittlichen privaten Taxe, aber nicht der Taxamtsschätzung spricht, allerdings immer unter dem Gesichtspunkte betrachtet, ­ daß das Ziel der Taxation weder eine niedrige, noch hohe, sondern eine richtige Taxe ist. : 22 --■■■■ A Diese Momente werden denn auch wohl die Hypothekenbanken ­ veranlaßt haben, die öffentliche Taxe (d. h. die der Taxämter), wo sie gebräuchlich ist, nur ausnahmsweise als Grundlage zu benutzen. Dannenbaum sagt in seinem Werke „Deutsche Hypotheken- •> banken" darüber im Hinblick auf die Hypothekenbanken wörtlich ­ folgendes: „Man hat mit ihnen (den Taxamtsschätzungen) keine schlechten ­ Erfahrungen gemacht (das ist sehr erklärlich! D. V.) doch werden sie, was betont werden muß, nur selten ­ als Grundlage für Bankbeleihungen benutzt." Daß die öffentlichen Taxen gewissermaßen grundsätzlich ­ unter dem Werte bleiben, erweisen noch folgende Einzelheiten: Der Referent, der auf dem 13. Verbandstage des preußischen ­ Landesverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine die Hessennassauischen ­ Feldgerichte (Taxämter) behandelte, führte u. a. folgendes ­ aus:*) „Wie geschätzt (?) die Taxen (der Feldgerichte) für u n - bebaute Grundstücke sind, dürfte daraus hervorgehen, daß Privat ­ geldleiher häufig Grundstücke zum vollen Werte der feldgerichtlichen ­ Taxe beleihen." _ - Universitätsprofessor Dr. Magnus Biermer, der eine Zeit lang Mitglied des Rufsichtsrates der hessischen Landeshypothekenbank war, teilte auf der 10. Mitgliederversammlung des Westfäl. Vereins für Kleinwohnungswesen mit, daß sich bei dieser Lank die ortsgerichtliche Taxe in drei vierteln der Fälle als zu niedrig erwiesen habe. Tine Bestätigung der Biermerschen Rusführungen geben uns die von der hessischen Landeshypothekenbank gesammelten Kaufpreise ­ im vergleich mit den Beleihungswerten (Tabelle 6): Tabelle 6. Die von der hessischen Landeshypothekenbank**) in Darmstadt gesammelten ­ Kaufpreise im vergleich mit den auf Grund ortsgerichtlicher ­ Lchätzungsn festgesetzten Beleihungswerte. Die Kaufpreise betrugen in Prozenten der Beleihungswerte 1907 Anzahl der F 1908 | 1909 alle 1910 1911 bis 60 Proz. ausschl. — — — — — 50-60 ,. 1 — 1 — 2 60-70 „ 1 — 3 1 3 70-80 „ 3 4 3 3 12 80-90 „ 6 11 10 13 23 90—100 „ 13 27 13 25 30 100—120 „ 60 72 65 67 84 120 und mehr 30 61 50 58 72 zusammen 123 175 145 ; 166 226 *J Mitteilungen Heft 58. **) Unter Leitung und mit Zinsgarantie des Staates. - 23 - — ■ — In 1907 bis 1911 — 835 Fälle. In 279 Fällen gleich einem Drittel betrug der Rauspreis 120 Prozent und mehr des Beleihungswerts. Bei der hessischen Landeshypothekenbank hat also in einem Drittel aller Fälle der Raufpreis mehr wie ein Fünftel über dem angenommenen Beleihungswert ­ gestanden. Die gewährte erste Hypothek ist also entsprechend niedriger gewesen. Dabei soll die Bank dem Realkreditbedürsnis gerecht werden! Die Tatsache, daß die öffentlichen Taxen (der Taxämter, Feldund Grtsgerichte usw.) sich ganz wesentlich unter dem wirklichen wert bewegen, bestätigt sich übrigens auch aus den Ergebnissen der Zwangsversteigerungen. Lchon die Tabelle (7) deren Ziffern wir den Geschäftsberichten des Kaiserlichen Rufsichtsamts für privatsicherung entnommen haben, gibt uns hier hinreichendes Material. Noch schärfer werden die öffentlichen Taxen nach dieser Richtung aber durch die Tabellen 8 und 9 illustriert. Die letzten beiden Tabellen ­ sind dem vom Großherzogl. Itatistischen Landesamt herausgegebenen ­ Statistischen Iahrbuch für das Großherzogtum Baden*) entnommen. Sie betreffen die Zwangsversteigerungen im Grotz-Herzogtum Baden, wo bekanntlich ebenfalls die öffentlichen Taxen eingeführt sind. Tabelle 7. Zwangsversteigerungen der aus Grund privater und öffentlicher Taxen von Versicherungsgesellschaften beliehenen inländischen städtischen Grundstücke. privat« Taxen Meffentl. Taxen Jahrgang Anzahl Meistgebote in Anzahl Meistgebote in der Fälle Prozent der Fälle Prozent d. Taxen d. Taxen 1907 300 66,0 43 86,8 1908 401 65,2 41 85,9 1909 301 66,2 38 89,2 1910 291 66,3 30 88,2 1911 837 67,2 34 82,5 ') 39. Jahrgang 1912 24 - Tabelle 8. „Schätzungswert" und „Erwerbspreis" bei den Zwangsversteigerunßen im Großherzogtum Baden. Landgerichtsbezirke ­ des Großherzogtums ­ 1909 1910 Verfahren Schätzungs -wert in 1009 Mk. Erwerbspreis in 1090 Mk. verfahren Schätzungs -wert in 1009 Mk. Lrwerbsxceis in 1009 Mk. Konstanz 114 2277 2278 108 2803 2159 Maldshut 46 338 394 47 1144 1347 Freiburg 191 5719 6257 179 4737 5341 Gffenburg 103 2068 1983 96 1611 1417 Karlsruhe 267 9285 9300 264 7500 7216 Mannheim 178 9356 8883 113 5952 6133 Heidelberg 100 2832 2804 65 1826 1694 Mosbach 31 246 259 48 263 236 zusammen 1030 32121 32108 920 25336 25543 Tabelle 9. „Schätzungswert" und „Lrwerbspreis" bei den Zwangsversteigerungen in einigen Städten des Großherzogtums Baden. Städte des Großherzogtums 1999 1919 Verfahren Schätzungs wert in 1999 Mk. Lrwerbspreis ­ in 1999 Mk. verfahren Schätzungs -wert in 1990 Mk. Ewerbsxreis in 1999 Mk. Mannheim 117 8152 7628 62 3751 3770 Karlsruhe 69 4046 4201 53 2776 2654 Freiburg 80 3944 4588 69 3469 3918 Pforzheim 32 1138 1225 39 1332 1401 Heidelberg 42 2047 2027 23 1443 1322 Konstanz 29 1003 1056 24 970 926 Baden 16 2008 1792 19 996 808 Gffenburg 10 539 547 4 101 114 Bruchsal 10 238 205 12 231 242 Zusammen 405 23110 23268 305 16069 16156 Die aus den letzten 3 Tabellen ersichtlichen Zahlen treten in die richtige Beleuchtung, wenn man bedenkt, daß in den Zwangsver- Weigerungen in der Regel nur die ersten Hypotheken, seltener ­ die zweiten Hypotheken ausgeboten werden. Daß das Ergebnis, wie es z. B. in Baden der Fall ist, durchschnittlich um die höhe der öffentlichen Taxe herumschwankt, ist demnach ausschließlich in der Niedrigkeit ­ der Taxe begründet. Würden durchweg im Verhältnisse zum Wert in den Zwangsversteigerungen ­ so hohe Preise erzielt, wie es nach den öffentlichen ­ Taxen den Anschein hat, dann kö nnte man sicher damit rechnen, daß die Zwangsversteigerung die RegelundderfreihändigeverkaufdieRusnahmewürde. Die Hausbesitzer würden zu Tausenden bei ihrer derzeitigen ­ Lage nach diesem Rettungsanker fassen! Uebrigens muß man bei einer Gegenüberstellung der in den Zwangsversteigerungen erzielten Rauspreise mit den Taxwerten auch die Physiognomie derGbjekte selbst betrachten. Durchweg handelt es sich dabei, wie die wegen Fehlens andereren lRaterials herangezogene ­ Tabelle 10 erweist, um solche Objekte, deren Wert an sick übertrieben wurde, die sehr hoch belastet sind und deren Besitzer in der Regel nicht zu den seßhaften Hausbesitzern gehören. Wenn trotz dieser „Physiognomie" der Raufpreis in den Zwangsversteigerungen ­ fast identisch mit den Taxamtsschätzungen ist oder gar darüber hinausgeht, so wirft das noch ein ganz besonderes Licht auf den Wert dieser Schätzungen. Tabelle 10. Die Immobiliarzwangsver st eigerungen im R ö n i tzreich Lachsen. Der Schuldner war Eigentümer des versteigerten Grundstückes 1908 Zahl der Fälle 1809 1910 w e n i g e r als 5 Iahre 1365 1107 770 5—10 Iahre 564 419 299 10—20 Iahre 250 282 284 länger als 20 Iahre 103 127 124 Besitzdauer nicht ermittelt 75 33 54 Zahl der Fälle zusammen: 2357 1968 1531 So kommen wir denn unter Berückstchtigun g all' dieser Tatsachen, selbst wenn wir sie noch nach den an anderer Stelle entwickelten Gedanken abschwächen, ­ zu der sicher berechtigten Meinung, daß die „persönliche" ­ auf der Renntnis der besonderen Umstände und auf Erfahrung beruhende Taxe, wenn auch in entgegengesetzter Richtung die Schätzung viel sicherer ­ vornehmen kann; allerdings handelt es sich dann immer noch darum, den richtigen Mann zu finden. Ist erabergefunden, dannverbürgtereinevielrichtigere Taxe wie sie ein Taxamt oder wie man das Rind g etauft hat, zu verbürgen vermag. 26 Die Nichtigkeit der Taxe hängt also im Wesentlichen von der Lösung der personensrage ab. Das bestätigt die kaiserliche Aufsichtsbehörde, die wir an dieser Stelle schon oster genannt haben. In dem zweiten Geschäftsbericht des Kaiserlichen Aufsichtsamts für Privatversicherung (für 1903) heißt es: „Das Aussichtsamt ist der Meinung, daß die Taxftage in der Hauptsache Personenfrage ist, und daß es nicht allzugrotze Schwierigkeiten bietet, Personen mit der nötigen Sachkunde zu gewinnen, ftaben es doch große und angeehene Anstalten aus Grund sorgfältigster Auswahl ihrer Sachvertändigen dahin gebracht, daß sie während mehrerer Jahrzehnte so gut wie gar keine Verluste an Kapital ­ oder Zinsen aus dem ft ppo theke n ges ch ä fte zu beklagen hatten. Woraus es vor allem aber ankommt, das ist/ daß gewissenhafte und unbeteiligte, d. h. vom Darlehnsgeber sowohl wie vom Darlehnsucher unabhängige, am Zustandekommen der einzelnen Darlehnsgeschäste weder direkt noch indirekt interessierte ­ Taxatoren gewählt werden." In dem gleichen Geschäftsbericht heißt es an anderer Stelle allerdings u. a. auch: „Lebensversicherungsunternehmungen kleineren und mittleren Umfanges, welche außerhalb Berlins domiziliert, hier eine eigene .und ausreichende Organisation für das .hppothekengeschäft nicht unterhalten konnten, dennoch aber hier Beleihungen vorgenommen ­ Haben, sind in mehreren der Aufsichtsbehörde bekannt gewordenen ­ Fällen in die ftand völlig unzuverlässiger Vermittler ­ und Taxatoren geraten und durch deren Grundstücksabschätzungen ­ zu höchst bedenklichen und verlustbringenden Ueberbeleihungen bestimmt worden." Diese letzteren Ausführungen bestätigen nur die erstangezogenen. Ts handelt sich bei den hier in Betracht kommenden Uebelständen deren Ursachen man in vielen Fällen an ganz falscher Stelle sucht, ausschließlich darum, daß einzelne Beleihungsinstitute nicht die entsprechende Auswahl unter ihren Taxatoren treffen und, wenn wir uns einmal vulgär ausdrücken sollen, jeden ftinz und Kunz taxieren lassen, ohne ihn auf fterz und Nieren geprüft zu haben. Besonders ­ scharf tritt das hervor, wenn das gleiche Kaiserliche Aussichtsamt ­ für Privatversicherung in seinem Geschäftsbericht für das Jahr 1905, gelegentlich eines statistischen Vergleiches der Kaufpreise mit den Taxen konstatiert, daß sich hinsichtlich der privaten Taxen bei den einzelnen Gesellschaften eine weitgehende Uebereinstimmung der Uesultate des Jahres 1905 mit denen des Jahres 1904 in dem Sinne zeige, daß gleichmäßig in beiden Jahren bei demselben Teile der Gesellschaften die Kaufpreise sich fast drrrchgehends mit den von ihnen erhobenen privaten Taxen annähernd deckten, während anderseits ­ bei manchen Gesellschaften wiederum die Kaufpreise fast durchgehends nicht unerheblich hinter den Taxen zurückblieben. - — 27 Wörtlich sagt das Aufsichtsamt dann weiter: „Daß die Kaufpreise zuweilen unter außergewöhnlichen Verhältnissen ­ durch besondere Umstände beeinflußt sein können, und dann keinen einwandfreien Wertmesser bilden, ist vom Aufsichtsamte nie verkannt worden. Daß aber bei einem Teile der Gesellschaften .... regelmäßig preiserhöhende, bei anderen Gesellschaften ­ preirdrüLendc Umstände vorgelegen haben, wird nicht angenommen werden können; . . . . " Ganz ähnliche Ausführungen macht dasselbe Amt in einem späteren ­ Geschäftsbericht (1906) dort heißt es: „Uns den von den einzelnen Anstalten eingereichten Verzeichnissen ­ läßt sich Bahr für Jahr mit großer Uegelmäßigkeit beobachten, daß bei einer Reihe von Gesellschaften die Kaufpreise fast durchgehends sich annähernd mit den von ihnen erhobenen privaten Taxen decken, daß dagegen bei anderen Gesellschaften sehr erhebliche Abweichungen die Regel bilden. Vas Aufsichtsamt hat nie verkannt und sowohl in seinen Geschäftsberichten wie bei sonstigen Gelegenheiten immer wieder betont, daß in einzelnen ­ Fällen, die bei Grundstücksverkäufen erzielten oder angegebenen ­ preise durch außergewöhnliche Verhältnisse beeinflußt sein können, und dann einen zutreffenden Maßstab für den wirklichen ­ verkaufswert nicht bilden. Ts kann daher unmöglich angenommen ­ werden, daß solche Verhältnisse im allgemeinen nur dann vorkommen, wenn private Taxen den Beleihungen zu Grunde liegen, und daß sie bei einem Teile der Gesellschaften regelmäßig und in größerem Umfange, bei einem andern Teile nicht oder nur ausnahmsweise in erheblicherem Maße eintreten. Wenn eine Gesellschaft gleichmäßig Bahr für Iahr wahrnimmt, daß ausnahmslos oder mit geringen Ausnahmen die Kaufpreise erheblich unter den Taxen liegen, so würde sie einer Selbsttäuschung verfallen, wenn sie die Annahme, daß in allen Fällen besondere Verhältnisse die Kaufpreise heruntergedrückt haben, für eine ausreichende ­ Erklärung ansieht." Diesen Ausführungen laufen absolut parallel die Erfahr ­ ungenkleinererSpar Kassen, bei denen das Beleihungsgeschäft ein total anderes Gesicht bekam, nachdem gewisse Taxatoren, ­ die aus dem einen oder anderen Grunde, obschon sich längst ihre Unzuverlässigkeit herausgestellt hatte, noch gehalten wurden, beseitigt waren und einwandfreiere Taxatoren bestellt wurden. Allerdings sind viele Taxatoren der Ansicht, daß nach ihrem ganzen Verkehr mit einzelnen Sparkassen, diese, um mit den Hypothekenbanken ­ konkurrieren zu können, lieber eine etwas höhere Tare sehen, vereinzelt haben dem Verfasser, der zu schriftstellerischen Zwecken hier und da Rundfragen bei den Taxatoren gehalten hat, einzelne sogar erklärt, daß es schwer halte, für einzelne Sparkassen richtige ­ Taxen, etwa in dem Sinne wie für die Hypothekenbanken anzufertigen, ­ daß man dann vielmehr seine ganzen Grundsätze über den ■ " ----- 28 : - ■ Haufen werfen müsse. Diese letztere Ansicht mag übertrieben sein, charakteristisch ist aber, daß sie überhaupt aufzukommen vermag. Begründet wird — wie gesagt — diese Ansicht damit, daß die Sparkassen ­ mit den Hypothekenbanken, die 10 Prozent höher beleihen können, sonst nicht konkurrieren könnten. Notwendiger Weise ergibt sich hieraus aber nun folgendes: Wenn feststeht, daß nur bei bestimmten Instituten mit einer gewissen Regelmäßigkeit ­ Auswüchse vorkommen, dann liegt darin auch eine Korrektur ­ unserer Gedankengänge über die statistischen vergleiche zwischen Raufpreisen und Taxen. Wir haben dann nämlich nur für die öffentlichen Taxen, also für die Taxamtsschätzungen, ein gewisses „Mittel" ihrer Qualität, während die statistischen Ergebnisse bei den privaten Taxen durch eben jene Kaufpreise beeinflußt werden, die von Gesellschaften notiert wurden, bei denen statt der preisdrückenden ­ Umstände mit Recht vom Kaiserlichen Aussichtsamt ­ für Privatversicherung Mängel in der „Personenfrage" vermutet ­ werden. Abstrahieren wir nun unter Außerachtlassung der Berliner ­ Verhältnisse die Taxen der hiernach unsachverständigen privaten Schätzer oder stellen wir uns vor, daß durch irgendwelche Mittel der Stand der privaten Taxatoren von den nicht dazugehörigen Elementen ­ gesäubert wird, dann zeigt sich uns die private Taxe der öffentlichen Taxe überlegen und zwar in einem solchen Umfange, daß sich, wenn man davon ausgeht, ­ daß eine Taxe, ohne nach rechts und links zu sehen, ohne sich von der einen noch der anderen Richtung ­ beeinflussen zu lassen, den wahren Mert erfassen ­ soll, empfiehlt, sie nicht nur in ihrem heutigen Umfange gelten zu lassen, sondern dort, wo sie noch stiefmütterlich behandelt ist, in die ihr gebührende Stellung einzusetzen und sie zu schützen, wo es nur immer möglich ist. — — — Nicht nur die Taxarten, auch die Taxnarmen geben zu kritischen ­ Aeußerungen Anlaß. Hier soll nur Weniges herausgegriffen werden, da der Zweck dieser Zeilen im Wesentlichen auf die Würdigung der Taxarten gerichtet ist. In erster Linie möchten wir da einzelne Bedenken gegen die Grundsätze ­ für die Ermittlung des Wertes inländischer städtischer Grundstücke, wie sie vom kaiserlichen Aufsichtsamt für Privatversicherung aufgestellt ­ sind, geltsnd machen. Daß nach diesen Grundsätzen der Beleihungswert den mittleren Betrag aus dem von den Sachverständigen ­ getrennt anzugebenden Boden- und Bauwert einerseits ­ und dem Ertragswert andererseits nicht übersteigen darf und schließlich in der Regel zur Ermittlung des Reinertrags vom Rohertrag ­ mindestens 15 Prozent abgezogen werden sollen, birgt den Reim der Schablonisierung in sich. Bet Grundstücken z. B., die nicht ausgenutzt sind, könnte der „mittlere" Wert nach der ersteren dieser beiden Normen oft unter den nackten Bodenwert treten. : 29 . Der Abzug von in der Hegel mindestens 15 pwz. des Rohertrages nimmt auch nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse Rücksicht, vielfach ­ ist ein geringerer, oft aber auch ein höherer Abzug am Platze. Eben auch hier zeigt sich die Redeutung der von einer einzelnen Person aufgenommenen Schätzung. Rach eingehender Besichtigung ­ des zu schätzenden Gbjekt's vermag der einzelne Sachverständige ­ die beste Horm anzulegen, nicht früher. Bei den Taxamtsschätzungen, die das Objekt unter dem Gesichtspunkte des grünen Tisches behandeln, besteht durchweg eine solche Möglichkeit ­ nicht, hier droht darum unzweifelhaft eine Versteinerung der Hörnten, umsomehr als eine eingehende Untersuchung des Schätzungsobjekts ­ wohl meistens nur von einer Person wahrgenommen werden kann, Wenn wir hiernach einerseits für eine Beweglichkeit ­ der Taxnormen eintreten, so halten wir es anderseits für trotzdem unbedingt angebracht, daß diese Hörnten in der Schätzung selbst angegeben und begründet werden, wie dies in den meisten Taxen privater Sachverständiger der Fall ist. Die Angabe dieser Hörnten und ihre Begründung fehlt in den meisten Taxamtsschätzungen. ­ Im Großherzogtum Hessen wird z. B. nur das Grundstück bezeichnet und dessen Wert vermerkt. Müßte jedes Taxamt auch die Hörnten angeben, unter welchen seine Schätzung zu Stande gekommen ist, so würde sich vielleicht längst schon auf diesem Wege der Unwert ­ der Taxamtsschätzungen herausgestellt haben, so daß es der vorher hier angestellten statistischen Untersuchung gar nicht mehr bedurft hätte. 30 III- Die Hilfsmittel der Wertschätzung zu Veleihungszwecken. Wenn wir nach den vorstehenden Ausführungen den Hilfsmitteln ­ der Wertschätzung zu Beleihungszwecken einen besonderen Abschnitt widmen, so hat das seine besonderen Gründe. Ls soll damit -einerseits das Material auf Grund dessen man sich ein über den einzelnen Hall hinausgehendes Allgemeinurteil zu bilden vermag, in das richtige Licht gesetzt werden, anderseits soll allerdings auch das einzelne Hilfsmittel als Schätzungsgrundlage oder als Schätzungskontrollmittel ­ charakterisiert werden. Unter diesem Gesichtspunkte ­ haben wir mehr oder weniger mit solchen Hilfsmitteln zu tun, die entweder nur dem Sachverständigen resp. Taxämtern oder den Zachverständigen und Kreditgebern oder den Kreditgebern allein zugängig ­ sind. von den Hilfsmitteln, die nur den Sachverständigen resp. Taxämtern ­ zur Verfügung stehen, dürften zunächst die Register und Akten über bereits ausgeführte Schätzungen zu nennen sein. Gelegentliche ­ Notizen dienen zur Ergänzung. hier kann nun die Tatsache nicht aus der Welt geleugnet werden, daß den Taxämtern umfangreiches Akte nmaterial zur Verfügung steht, ein Material, wie es ein Privatschätzer, ­ selb st wenn er ein ganzes Leben darüber sammeln und die umfangreichste Praxis haben würde, nie auch nur zu einem Bruchteil erlangen kann. Wie wir aber im zweiten Kapitel gesehen haben, ist kein Beweis dafür vorhanden, daß die Taxämter erheblichen Nutzen aus ihrem Material gezogen hätten. Dazu kommt nun aber noch, daß sie auch seitens der Behörden beliebiges hilfsmaterial erlangen können und konnten. Wenn trotzdem die Privatschätzer die Wertermittlung, wie wir früher gesehen haben, „richtiger" vorgenommen haben, trotz einzelner willfähriger Elemente und bei nicht so reichlichem Material, dann ist das noch ein besonderer Beweis für die Zweckmäßigkeit ­ der Aufnahme von Taxen durch einzelne Sachverständige. Anderseits sehen wir darin aber auch mit einen Hauptgrund für die Niedrigkeit der Taxamtsschätzungen. Der heilige Bureaukratius hat hier eben seine Hand im Spiel, dieweil das blühende Leben durch Schaffung neuer Werte seiner spottete. Doch gehen wir weiter. — 31 — Den Sachverständigen und Kreditgebern stehen in der Kegel die Feuerversicherungspolicen, Auszüge aus der Gebäudesteuerrolle. Erwerbsurkunden und Mietverträge zur Verfügung. Endlich besitzen eines der weiteren Hilfsmittel die großen Keal-Kredit-Gläubiger in den „Kaufpreisen" und den „Kaufpreissammlungen." ­ Dieses Hilfsmittel steht Sparkassen, Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften ­ in gleicher Weise zur Verfügung. Lin Iustizministsrialerlaß vom 2. Mai 1906 besagt nämlich folgendes: „Wird bei einem Grundstück infolge freiwilliger Veräußerung ­ ein neuer Eigentümer eingetragen, so ist in der Bekanntmachung ­ an diejenigen, für welche eine Hypothek, Grundschuld ­ oder Kentenschuld oder ein Kecht an einem solchen Kechte im Grundbuch eingetragen ist, die Mitteilung des Preises, zu dem das Grundstück veräußert worden ist, aufzunehmen. Ist ein preis nicht vereinbart, der Preis nicht bekannt oder dessen ziffernmäßige Angabe nach der Art der Preisbestimmung nicht tunlich, so ist der der Kostenberechnung zu Grunde gelegte Wert des Grundstücks in der Bekanntmachung mitzuteilen. Wird das beliehene Grundstück ohne besondere Wertangabe mit einem anderen Grundstück zusammen veräußert und der Kostenberechnung der zusammengerechnete Wert der Grundstücke zu Grunde gelegt, so unterbleibt die Mitteilung. Gebühren und Auslagen sind für die zusätzlichen Mitteilungen ­ nicht zu erheben." Die Aufsichtsbehörden legen der Beachtung von Kaufpreisen und Kaufpreissammlungen ein außerordentliches Gewicht bei. So heißt es in einer preußischen Ministerialverfügung vom 2. April 1906: „Dis -a.ngemefsene Berücksichtigung der bei demselben oder bei einem ähnlichen Objekte gezahlten Verkaufspreise gehört zu den „sorgfältigen Ermittlungen", welche die Grundlage der Bewertung bilden sollen." Line bayerische Ministerialverfügung vom 31. Iuni 1901 sagt u. a. : „Im allgemeinen wird die Annahme, daß die Verkaufspreise beliehener Anwesen eine Probe auf die Kichtigkeit der Schätzung und bezw. Belehnung zulassen, zutreffen und ist daher ein Anlaß ­ zur Abänderung der betreffenden Anordnung nicht gegeben." Alle diese Hilfsmittel haben mit Ausnahme der Mietpreise das gemein, daß sie nur bedingten Wert haben, daß sie für sich betrachtet, ohne nähere Sachkenntnis ­ durchaus gar keine Grundlage für eine zuverlässige ­ Schätzung abgeben können. Damit soll natürlich ­ anderseits ihr teilweise außerordentlich hoher Wert als Kontrollmittel gar nicht bestritten werden. 32 Die Auszüge aus der Gebäudesteuerrolle z. B. geben lediglich ­ ein Bild davon, wie, der Staat den „Nutzungswert" benutzt. Für die Zwecke der Besteuerung oder theoretisch statistische Zwecke mögen sie vollkommen genügen, niemals aber, um den wert des Linzelgrundstücks daran zu messen. Das geht schon aus den Aussührungsvorschristen für die Gebäpdesteuer-Nevision hervor. Ls heißt darüber in der dem Hause der Abgeordneten vorgelegten „Denkschrift ­ über die gemäß § 20 des Gebäudesteuergesetzes vom 21. Mai 1861 ausgeführte dritte Nevision der Gebäudesteuerveranlagung" ­ (Drucksache No. 391 H. d. Abg. 21 Legislaturperiode III. Zession 1910) folgendermaßen: „Der Nutzungswert ist in den Städten, sowie in solchen ländlichen Ortschaften, in denen eine überwiegende Anzahl von Wohngebäuden regelmäßig durch Vermietung benutzt wird, nach dem mittleren jährlichen Mietwerte der Gebäude mit Einschluß der dazu gehörigen Hosräume nebst Hausgärten (bis zur Größe von 25 Ar 53 (Quadratmeter gleich einem preußischen Morgen) festzustellen und dieser Mietwert ist nach den durchschnittlichen Mietpreisen abzumessen, die innerhalb der dem Veranlagungsjahr unmittelbar vorangegangenen zehn Iahre in der Ztadt oder Ortschaft bedungen worden find. (§ 6 des Gebäudesteuergesetzes.) Abzüge von den bedungenen Mietpreisen für allmähliche Abnutzung, ­ Unterhaltung, Verluste und dergl. m. sind behufs Feststellung ­ des steuerbaren Nutzungswertes nicht zulässig. Nur wenn die Mietpreise nicht lediglich für die Ueberlassung der Mieträume ­ usw. bedungen sind, sondern auch die Vergütung für andere hierüber hinausgehende Leistungen des Vermieters mitenthalten, ­ oder wenn die Mietpreise nach den Verhältnissen der Mieter wegen regelmäßig wiederkehrender Mietaussälle, wegen sicher zu erwartender ungewöhnlicher Schäden an den Nieträumen ­ höher als sonst bedungen worden sind, kann hierauf bei Ermittlung des Nutzungswerts Nücksicht genommen werden." Diese Grundsätze der Ausführungsvorschriften lassen keinen Zweifel ­ darüber, daß die Nutzungswerte der Gebäudesteuer nur Mittelwerte darstellen und höchst selten die Mittelwerte ­ der Gegenwart sind, weil sie auf zehn verflossene Iahre zurückgreifen. Weiter kommt in Betracht, daß sie nur alle 15 Sahre ermittelt werden. Sn einem so langen Zeitraum können sich die Verhältnisse mehrere Male von Grund aus ändern — besonders in unseren schnellebigen Städten. Se älter darum die Veranlagung ist, um so weniger Wert besitzt sie, wenn wir einmal von den übrigen Nriterien absehen. Dies erweisen einige praktische Ziffern, d. s. Zt. ohne eine bestimmte ­ besondere Wahl zu treffen, der „Deutsche Gekonomist" gab. Danach betrug der Gebäudesteuernutzungswert: bei einem bestimm len nach der veran- nach der veran-Berliner Hause in der lagnng 1865 lagung 1880 Beuthstr. Friedenstr. Mk. 21 600 10 800 Mk. 15 600 9 450 33 bei einem bestimmten nach der Verannach ­ der VeranBerliner ­ brause in der lagung 1863 lagung 1880 Mk. Mk. Lothringerstr. 9 675 9 000 Prinzenstr. 8 796 13 040 Granienstr. 6 189 9 950 Leipziger-Straße 14 430 35 960 Unter den Linden 15 804 31 590 Prenzlauer-Straße 17 682 28 020 Alt-Moabit 5 300 11 080 Brunnenstraße 6 369 9 350 Potsdamerstr. 6 837 13 700 Andreasstr. 4 266 7 060 Friedlichste. 15918 37 470 (Einige drastische Beispiele der staatlichen Gebäude ­ steuerveranlag ung lieferte kürzlich eine rheinische ­ Großstadt. Die nachfolgenden Zahlen machen jedes Wort überflüssig. Der Kataster-Die^zuständige Der tatsächliche Kontrolleur schlug (Jan. 1913) eine Kommission veranlagte ­ (Jan. Mietwert beträgt Veranlagung vor 1913) zu (Januar 1913 ) von Mk. Mk. Mk. Warenhaus A. (Ausbau2-/.Mill.M.) 159000 180000 250000 HandelshausA.Z. 32000 40000 115000 » h-] s s (Bauk. l'/sMill.M.) 150000 150000 300000 Gewerbe 1 j 75000 < Mist - Geschäftshaus ­ S. 29000 40000 88000 Wkiet - Geschäftshaus ­ A. 8000 14000 18000 5o geschehen zu Anfang des Jahres 1913! Anderer Art sind die Bedenken, die man in diesem Zusammenhange ­ gegen Lrwerbsurkunden haben muß. Auch sie bilden wegen der Schwankungen der preise nach unten und oben keinen sicheren Maßstab für die Schätzung und haben in Folge dessen entweder nur statistischen Wert oder Können hier und da lediglich als Rontrollmittel benutzt werden. Ersichtlich ist das aus nachstehenden beiden Tabellen über die Entwicklung der Bodenpreise in einigen Straßen von Lssen-Rüttenscheid und Duisburg-Meiderich. (Tabelle 11 und 12.) ======= 34 : . . — Tabelle 11. Ladenpreise in Essen-Rüttenscheid. Bezeichnung der Straßen 1901--1903 1904--1906 1907--1909 Anzahl der Fälle Preis xro qm Mk. Anzahl der Fälle Preis xro qm Mk. Anzahl der Fälle Preis pro qm Mk. Alfredstr. 12 20,70 19 19,14 10 31.79 Bernhardstr. 2 21,20 4 25,69 — 28,24 Gmmastr. 11 16,10 14 16,11 4 40,86 Franziskastr. 6 13,70 2 21,28 3 57,75 ^edwigstr. 18 20,60 3 27,38 5 28,09 Reginenstr. 6 9,30 8 15,49 3 32,43 Ls sind wahllos sämtliche Straßen aufgeführt, in welchen in sämtlichen 3 Triennien Verkäufe stattgefunden haben. Tabelle 12. Ladenpreise in Meiderich. 1901--1904 1904--1906 1907--1909 Anzahl der Käufe Preis pro qm Mk. Anzahl der Käufe Preis pro qm Mk. Anzahl der Käufe preis xro qm Mk. Aufdemvamm 4 11,04 2 10,97 2 37,68 Bahnhofstraße 4 11,64 5 11,26 3 29,88 Borkhoferftr. 4 7,08 7 9,22 6 11,57 Gerhardstraße 17 6,18 14 7,41 12 10,34 Aronprinzenft. 3 8,18 15 6,90 5 15,04 Bosörterstraße 6 9,81 3 18,77 5 18,16 Nomberricherstr. 5 10,36 11 10,16 5 15,30 Sonderburgerstr. 6 8,83 8 8,57 2 17,59 Biktoriastr. 4 13,25 2 10,09 2 22,74 Wie schnell sich oft übrigens die preise ändern, zeigt uns eine Notiz, die der „Essener General-Rnzeiger" am 15. Mai 1905 brachte. Sie lautet: „Vas schnelle Steigen der Ladenpreise in Rüttenscheid infolge ­ der demnächstigen Dffenlegung des haumannshofes und der Errichtung des Iustizgebäudes wird durch einen am Samstag abgeschlossenen ­ verkauf schlagend beleuchtet. Herr Steinforth verkaufte ­ in der Nähe des Haumannshofes 6 Baustellen zum preise 35 ■■ - - - von 350 Mark pro Csuadratrute, die vor wenigen Wochen noch zu 200 Mark pro Csuadratrute zu haben waren." sehnliche Bedenken richten sich gegen Kaufpreiseund Kaufpreissammlungen, ­ besonders bei unbebauten Grundstücken, während ­ bei bebauten Grundstücken allerdings eine größere Zuverlässigkeit gegeben ist, da der Bodenwert mit der Bebauung in der Regel ein konstanterer wird. Im Uebrigen ist aber in beiden Fällen zu berücksichtigen, daß die Kaufpreise sehr oft verschleiert werden und daß es oft noch so großer Sachkenntnis nicht gelingt, den Schleier zu lüften. In dem einen Falle hat der Verkäufer, in dem anderen der Käufer die ganzen mit dem Besitzwechfel entstehenden Lasten zu tragen. Lin äußerst oft eintretender Fall ist der, daß ein niedrigerer Kaufpreis ­ angegeben wird als vereinbart ist. Sehr oft — und besonders in den letzten Iahren ist dies der Fall — werden Wohngrund st ücke unter Wert verkauft. Nebenbei ­ wirken aber noch eine große Anzahl willkürlicher Momente auf die Kaufpreise ein. Wir nennen hier nur die Hypothekenbedingungen und die höhe der Anzahlung. Alles das läßt die Verwertung des Kaufpreises für den Linzelfall sowohl wie für eine beschränkte Zahl von Fällen gewissermaßen in der Luft schweben. Anderseits sind die Kaufpreise ­ zu statistischen Zwecken, zur Feststellung gewisser Tendenzen usw. sehr wohl verwertbar. So kontrollieren die Hypothekenbanken mit außerordentlich großem Erfolge ihre Sachverständigen an Hand derselben. von nur geringfügiger Bedeutung sind die Feuertaxen und Feuerversicherungspolizen. Nicht selten schließen sie die Fundamente ­ aus, in anderen Fällen, insbesondere bei der privaiversicherung handelt es sich nur um „angegebene", nicht tatsächlich geschätzte Werte. Wertvoller würde das in diesen Papieren zu Grunde gelegte Material sein, wenn es nach einheitlichen Gesichtspunkten geregelt würde und die Privatversicherung, was nicht mehr wie recht und billig wäre, genau wie die öffentliche, gezwungen würde, nur den wirklichen ­ Gebäudewert den Gebäudeversicherungen zu Grunde zu legen. Den größten Wert besitzen in diesem Zusammenhange ­ die ermittelten Mietpreise, allerdings nur, soweit sie richtig sind. Die privaten Sachverständigen legen daher gerade diesem Hilfsmittel gegenüber die größte Sorgfalt an den Tag. Die Wohnungsmarktstatistik ­ wird dabei vielfach zu Hilfe gezogen, überhaupt der Wohnungsmarkt genau studiert. Daß die genaue Erforschung der Einzelheiten ­ dieses Hilfsmittels richtig und angebracht ist, hat auch das Kaiserliche Aussichtsamt für Privatversicherung hervorgehoben. In dem Geschäftsbericht« dieses Amtes für das Iahr 1908 heißt es z. B.: „Das Amt selbst mißt der Nachprüfung der Lrtragswerte der Taxen an der Hand der tatsächlichen Mietergebnisse erhebliches Gewicht bei. Bei der Durchsicht der Beleihungsnachweisungen konnte in dieser Richtung ständig beobachtet werden, daß die : ■■■ -— — -..^rrz=:= 36 —' ' : - Schätzungen zuverlässiger Taxatoren beträchtliche Unterschiede zwischen ­ Ertrags- und Realwert in der Uegel nur ausweisen, wenn sie durch die besonderen Verhältnisse der einzelnen pfandgrundstücke gerechtfertigt waren, von einer Beanstandung selbst erheblicher ­ Abweichungen wurde stets in diesen Fällen, wie auch dann Abstand genommen, wenn sich die Beleihungen innerhalb von sechs Zehnteln des kleineren Wertes, sei es des Ertrags-, sei es des Realwerts hielten." Nicht selten geschieht es, besonders seitens einzelner solcher Personen, die einigermaßen die Schätzungsnormsn kennen, daß die Mietpreise verschleiert werden. In dem einen Falle liefert der Vermieter für eine längere Zeit die Kohlen zum Trockenheizen, in dem andern wohnt der Mieter, während der ersten Quartale umsonst. Diese und viele andere Verschleierungen hat der private Schätzer selbstverständlich genau festzustellen. Seiner Beweglichkeit gelingt es aber an l)and seiner Sachkenntnis wohl immer, sofern er nicht eben beeinflußt ist, die wahren Verhältnisse zu ermitteln. Dann hat er allerdings erst die Grundlage zur Ermittlung des Rohertrages ­ festgestellt und muß nun noch an Hand der tatsächlichen Verhältnisse den Abzug ermitteln, der zur Feststellung des Nettoertrages ­ am Roherträge abgesetzt werden muß. Den sich hiernach aus der Ermittlung der wahren ­ Mietpreise ergebenden Schwierigkeiten ist nur eine individualisierende Person, nie ein „Amt" gewachsen. Auch in diesem Zusammenhange ergibt sich also eine Ueberlegenheit der persönlichen Taxe gegenüber ­ der Kollegialtaxe. 37 IV. Reformvorschläge. Me bereits in einem früheren Kapitel ausgeführt wurde, ist bei der Taxation von Grundstücken durch einzelne Zachverständige, wie sie in Preußen meistens üblich ist, immerhin die Möglichkeit gegeben, ­ dqß der Lchätzer beeinflußt wird, die Taxe nach einer bestimmten ­ Richtung zurecht zu stutzen. Besonders naheliegt diese Gefahr bei solchen Schätzern, die wenig moralische Widerstandskraft haben. In der Tat sind denn auch manche Fälle bekannt geworden, in denen die Taxe einem bestimmten Zwecke angepaßt wurde und von dem Grundsätze, daß es sich bei ihr nur um eine glatte Schätzung des tatsächlichen Wertes handele, in mehr oder weniger großem Umfange abgewichen worden ist. Gbschon es sich hierbei, wie schon allein die Kaufpreisstatistik des Kaiserlichen Russichtsamts für Privatversicherung dartut, immer nur um eine Mehrzahl von mehr oder weniger Ausnahmen bildenden Einzelfällen handelt, hat dies selbstverständlich feine Wirkungen gehabt und so sehen wir denn, daß eine ganze Reihe von Vorschlägen zur Reformierung ­ des Taxwesens in Preußen gemacht wurden. Leider läßt mancher dieser Vorschläge die notwendige Klarheit vermissen. Ruch die große Tagespresse hat, soweit sie sich überhaupt mitdersicher wichtigen Frage befaßt hat, bisher eine klare und konsequente Haltung nach der einen oder anderen Richtung nicht einzunehmen vermocht. Endlich lassen die Aeußerungen in den Parlamenten Klarheit vermissen, nicht nur hinsichtlich der gemachten Reformvorschläge, ­ sondern auch bezüglich des Schätzungswesens überhaupt. Lin typisches Beispiel ist es z. 33., wenn Dr. Arendt in der Sitzung des preußischen Hauses der Abgeordneten vom 13. Dezember 1912 folgenden Gedanken aufstellte: „Die ganze Ausstellung des Wertes als Grundlage der Beleihung ­ scheint mir nicht richtig zu sein. Gerade beim hausbesitz ­ kommt neben dem Werte an sich vor allen Dingen auch der Nutzungswert und die Verkäuflichkeit in Betracht." Wer unsere bisherigen Ausführungen gelesen hat, wird gesehen haben, daß der Nutzungswert und die Verkäuflichkeit die ausschlaggebenden ­ Momente der Wertschätzung zu 'Beleihungszwecken sind, wie da etwas „nicht richtig zu sein scheint", ist uns unerfindlich. ­ Aehnlich ist die Stellungnahme anderer Stellen und nur in ganz bestimmten Fällen liegen präzise Reformvorschläge vor. Sie gehen meistens auf Taxämter, also aus Einrichtungen, wie wir ----- - - 38 ■■ ■ sie in Württemberg, Laden und Hessen kennen gelernt haben, hinaus oder haben eine durchaus verwandte Natur. So werden von vielen, besonders solchen, die dabei an eine Verbilligung ­ des Lodens denken, gemeinhin Taxämter gewünscht. ­ präziser drückt sich der preußische Landesverband der Hausund ­ Grundbesitzervereine aus, wenn er sagt (verbandstag 1910):*) „Der preußische Landesverband beschließt, bei den zuständigen Behörden dahin vorstellig zu werden, daß in ganz Preußen Schätzungsämter nach dem Vorbilde der Feldgerichte in Hessen-Nassau geschaffen werden." Die Vorschläge Paul Thrlichs in „Das Reichshppothekenbankgesetz" bewegen sich in gleicher Richtung. Der gleichen Ansicht sind auch viele Sparkassen. Sn der vom „Deutschen verein für Wohnungsreform" resp. der zweiten deutschen Wohnungskonferenz herausgegebenen Broschüre ­ „Die Forderungen der deutschen Wohnungsreformbewegung an die Gesetzgebung" (1913) heißt es: Zur Nusführung von Schätzungen und insbesondere von Beleihungstaxen ­ find nur fachmännisch erfahrene und ausreichend vorgebildete Persönlichkeiten zuzulassen; diese Schätzer sind, vorteilhafter ­ Weise unter Zuziehung der Katasterkontrolleure, zu Kollegialischen Schätzungskommissionen zusammenzufassen, die der Dienstaufsicht des Staates bezw. gegebenenfalls des Bürgermeisters zu unterstellen Jinb; der Bezirk eines solchen „Taramtes" ist so zu begrenzen, daß seine Mitglieder den erforderlichen Ueberblick über die Verhältnisse bewahren können. Die Annahme von Schätzungsaustrügen und die Ausfertigung von Taren sollte nur durch das „Taxamt" erfolgen, das feste Gebührensätze erhebt,' ­ es kann die Ausführung der Schützungsvorarbeiten einzelnen ­ Mitgliedern übertragen, hat aber die erforderliche Kontrolle ­ zu üben. In dem Taxamt sind evtl, unter Benutzung der Materialien der Katasterämter — möglichst vollständige Sammlungen ­ von Grundstückpreisen, Haus- und Güter-Trträgnissen u. a geeigneten Schätzungsunterlagen zusammen zu stellen, die ausgeführten Schätzungen sind mit den späteren Verkaufspreisen derselben Grundstücke regelmäßig zu vergleichen. Die Ergebnisse sind von der Aufsichtsbehörde sorgfältig zu prüfen und zu verfolgen." ­ Genau formulierte Vorschläge machte F. W. hartmann, wenn er schrieb: „Cs dürfte sich empfehlen, Bezirkskommissionen zu bestellen, bestehend aus: a) einem Bausachverständigen, b) einer mit den Verkehrs- und Mietsverhältnissen des betr. Stadtgebietes genau vertrauten Persönlichkeit, *) Mitteilungen Heft 58. — — 39 c) einem in den Finanzierungsgeschäften und dem Hypothekenwesen ­ eingehend bewanderten Banksachververständigen, 6) dem Inhaber des zuständigen Katasteramtes. Der Bausachverständige (zu aj muß sich nicht nur die Kenntnis der baupolizeilichen Bestimmungen des betr. Gemeindebezirks angeeignet ­ fycben, sondern auch die Bearbeitung von Straßenanlagen, ­ Parzellierungsentwürfen und dergl. mehr beherrschen und in der Lage sein, den Wert der Gebäude nach dem örtlichen Befund, wie nach einem Neubauprojekt festzustellen, namentlich aber auch ein Urteil darüber abzugeben, ob und wie weit die vorhandenen Gebäude bezw. Gebäudeteile bei einem sachgemäßen Umbau erhalten bleiben können und daher neben dem Bodenwert bei der Ermittelung des Nealwertes in Ansatz zu bringen sind. Das unter b genannte Kommissionsmitglied dürfte ohne besondere ­ Schwierigkeiten aus der Ueihe der Gerichtsschöffen oder der für die Veranlagung der Gemeindegrundsteuer bezw. der staatlichen ­ Gebäudesteuer gewählten Abschätzungsverordneten genommen ­ werden. Dessen Tätigkeit hätte sich in erster Linie auf die Prüfung der Mietsnachweisungen, auf die selbständige Bestimmung ­ der Mietswerte nach Maßgabe von „Vergleichsobjekten", ­ insbesondere aus die Schätzung der von den Eigentümern selbstbenutzten Gelasse zu erstrecken. — Ihm würde vorzugsweise die Vertretung der Interessen der Eigentümer obliegen. Der Banksachverständige (zu c) muß befähigt sein, unter anderm über die bei der Bildung von Kaufpreisen für Terrains üblichen Transaktionen Auskunft zu geben, aus den oftverklaufulierten Abmachungen der Kontrahenten die reinen Kaufpreise nach dem Zustande zur Zeit der Schätzung zu ermitteln, und die Buchwerte von Grundstücken nicht physischer Personen mit den tatsächlichen handelswerten in Uebereinstimmung zu bringen. Er würde vorzugsweise die Nusgabe zu erfüllen haben, die bei der Aufteilung und dem parzellenweise stattfindenden verkauf von Terrains entstehenden Finanzierungskosten zu berechnen, die bei „Prioritätseinräumung" eintretende prozentuale Erhöhung 'des Kaufpreises anzugeben und vor allen Dingen die Bewegung auf dem Hypothekenmarkte zu überwachen, um danach für die verschiedenen Stadtgebiete und Gebäudegattungen den zeitgemäßen ­ Zinsfuß der ersten und auch der zweiten Hypotheken festzustellen. Mit der zweckdienlichen Lösung solcher Aufgaben wird man nur Leute beauftragen dürfen, die mit dem hypothekenbankwesen ­ durchaus vertraut find. Vas betreffende Kommissionsmitglied ­ hätte überdies bei Aufstellung von Beleihungstaxen ­ die Interessen der Bankinstitute wahrzunehmen. Die Berufung des (für den in Frage kommenden Bezirk) zuständigen Katasterkontrolleurs (zu d) als vierten Mitgliedes der Kommission erscheint schon deshalb geboten, weil dieser nicht nur über einen Teil der zur Schätzung erforderlichen Unter- -■■■ ' - ■ 40 ' lagen (Kaufpreise, Größenverhältnisse, Mietsangaben) verfügt und sie der Kommission unterbreiten kann, sondern auch durch seine stete Beschäftigung mit der Begutachtung der Gebäudestenernutzungswerte und der Ergänzungssteuerwerte, durch Verhandlungen ­ mit den Eigentümern, Erledigung von Berufungen und die Kenntnis der Oertlichkeit die notwendige Erfahrung in Betreff ­ der in Betracht kommenden Verhältnisse ausweisen kann." Kataster Kontrolleur Bothkegel tritt in der „Zeitschrift für Wohnungswesen" ebenfalls für Taxämter unter Heranziehung der Katasterkontrolleure ein. Er stellt folgende Gesichtspunkte in denlvordergrund. ,,l) Es muß das Taxverfahren in die Hände von völlig unabhängigen ­ und als zuverlässig bewährten Organen gelegt werden, ­ die unter staatlicher Aufsicht stehen und 2) es müssen Stellen geschaffen werden, in denen regelmäßig die statistischen Arbeiten zum Zwecke der Beschaffung zuverlässiger Schätzungsunterlagen ­ ausgeführt und soweit wie möglich veröffentlicht werden." Anderer Meinung wie die voraufgeführten Stimmen ist die Handelskammer Bochum, sie will an der Taxe durch einzelne Sachverständige festhalten. Den gleichen Standpunkt vertreten fast alle Hypothekenbanken, hier und da taucht daneben auch der Gedanke ­ auf, an der Taxe durch einzelne Sachverständige zwar festzuhalten, aber den Sachverständigen eine über die allgemeine Haftung hinausgehende Haftungsverbindlichkeit für die Richtigkeit der Taxen aufzuerlegen. von ganz hervorragendem Interesse sind die Vorschläge ­ der hier in Frage kommenden Sachverständigen ­ selbst. Sie haben sich mit Sachverständigen anderer Fächer in Gutachtervereinen, sogenannten Gutachterkammern zusammengeschlossen. ­ Der Zweck derselben ist folgender: 1. durch Zusammenschluß ihrer Mitglieder die gemeinsamen Bestrebungen, insbesondere die berufliche und wissenschaftliche Tätigkeit der Mitglieder auf dem Gebiete des Sachverständigenwesens, ­ zu fördern,' 2. den Behörden und dritten Personen Vorschläge zu Einrichtungen ­ und Maßnahmen zu unterbreiten, welche sowohl der Allgemeinheit, wie den Bestrebungen der Kammern im besonderen dienen können. Als Mitglieder können nur die für die Behörden ein für allemal vereidigten Sachverständigen aufgenommen werden. Die Mitgliedschaft verpflichtet in erster Linie zur völlig unabhängigen ­ und zur gewissenhaftesten Erfüllung aller Obliegenheiten der Sachverständigen nach Maßgabe des von ihnen geleisteien Sachverständigeneides. ­ S,ie gewährt andererseits Anspruch auf Unterstützung ­ durch die Kammern als Ganzes, sofern die allgemeinen Bestrebungen ­ derselben hierdurch berührt werden. ■ ' - — 41 -i~- : Diese Gutachtervereine sind nun wieder zu dem verbände Deutscher Gutachterkammern zusammen getreten. Letzterer hat einen ständigen Ausschuß für Taxwesen eingesetzt, der, seit einem Iahre bestehend, folgende Leitsätze, aufgestellt hat: 1) Die Gutachterkammern erklären sich bereit, aus Ersuchen die Nachprüfung von Taxen gegen ein angemessenes Honorar, aber ohne Verbindlichkeit für die klammern, zu übernehmen. 2) Jede Gutachterkammer wird verpflichtet, Taxbücher einzuführen. ­ In diese Taxbücher sind die wesentlichen Ergebnisse aller von den' Nammermitgliedern aufgestellten Taxen tabellarisch ­ geordnet einzutragen. Dieses Taxbuch ist allen Schätzern, die zugleich llammermitglieder sind, zugängig zu machen. 3) Der verband deutscher Gutachter Kammern soll die Aufsichtsbehörden ­ der Sparkassen, Versicherungsgesellschaften ­ und Hypothekenbanken um fortlaufende Zustellung ihres statistischen Materials über die bei freihändigen ­ Verkäufen erzielten preise mit Gegenüberstellung ­ der Schätzungswerte und der Namen der betreffenden Taxatoren bitten. Der verband hat dieses Material an die zuständige Linzelkammer weiterzugeben, damit in Fällen übertrieben ­ hoher Schätzungen eine entsprechende Einwirkung auf die Schätzer, gegebenenfalls durch das bei allen Nummern bestehende ­ Ehrengericht ermöglicht wird. 4) Ls soll angestrebt werden, Sparkassen, Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften zu veranlassen, die Taxen dem betreffenden Schätzer direkt in Auftrag zu geben und für die Gebühren einzutreten, um dadurch die Taxatoren ­ unabhängig von den Darlehenssuchern zu stellen. i 5) Die Schätzer sollen möglichst nur im eigenen Grt taxieren. ­ 6) Der Ausbau der jetzt bestehenden freiwilligen Gutachterkammern ­ zu solchen aus gesetzlicher Grundlage, Standesorganisation mit Beitrittszwang, mit Straf- und Ausfchlußrecht, ähnlich den Aerzte- und Rechtsanwaltskammern, ist vom verbände Deutscher Gutachterkammern anzustreben. 7) Gleichzeitig mit der Durchführung der vorstehenden Leitsätze zur Besserung des Taxwesens ist eine einheitliche Neuregelung ­ der gesetzlichen Vorschriften über die als mündelsicher geltende höhe er st st eiliger Hypotheken ­ anzustreben. Line Beleihung mit nur 50 Prozent des Schätzungswertes, wie sie den Sparkassen heute vorgeschrieben ­ ist, entspricht nicht den wirtschaftlichen Bedürfnissen ­ unserer Zeit und bildet einen Hauptgrund der Mißbräuche ­ im Schätzungswesen. —- - 42 Grundsätzlich haben wir hiernach bei den Reformbestrebungen ­ mit zwei Richtungen zu tun, die eine, welche, obschon für Preußen in der „Gerichtstaxe" bereits ­ eine Rollegialtaxe möglich ist, nach kollegialen ­ Taxinstanzen, also Taxämtern geht, die andere, welche an der Taxe durch einzelne Sachverständige festhalten will. Oie entscheidende Frage ist nun, welches Ziel man bei diesen Reformbestrebungen im Auge hat. handelt es sich lediglich um die Erlangung richtiger Taxen, oderdarum, niedrige Taxenzubekommen? Das ist die entscheidende Frage! Um das letztere kann es sich doch nur handeln, wenn man bodenpolitische Wirkungen will, denn ein anderes Moment, von der Forderung nach richtigen Taxen abzuweichen, kann man nicht geltend machen, auch nicht Entschuldungsbestrebungen, die wir an sich voll und ganz unterstützen. Unsere Vorfrage spitzt sick also zu aus die Frage, ob man richtige Taxen will, oder ob man die Regelung des Tarwesens nur als Mittel benutzen möchte, um gewisse bodenpolitische Ziele — und zwar insbesondere solche der Rodenreformer — zu erreichen. 3n diesem Augenblick mag diese Wendung überraschen. Über trotzdem steht und fällt mit dieser Frage die eine oder andere Richtung, will man das Ziel der Bodenreform«r, eine, wenn auch vielleicht nur vorübergehende ­ Verbilligung des Bodens, dann liegt nachdenLrgebnissenunsererfrüherenRusführungen nichts näher, als die Forderung nach kollegialen Taxinstanzen ­ auszustellen, will man aber „richtige" Taxen, dann darf man die Taxe durch einzelne S a chverständigenichtabweisen. wolltemandasaber, dann wird man anderseits nicht daran vorbeikommen, die furchtbaren Wirkungen sich vor Rügen zu halten, die daraus entstehen werden, und sich die Frage vorzulegen, ­ ob um diesen Preis die Taxämter dann nicht doch zu teuer erkauft find. Zunächst haben wir bei den Taxamtsschätzungen, wie wir gesehen ­ haben, mit einer wesentlich niedrigeren Taxe, als wir sie in Preußen in der Regel von den taxierenden Sachverständigen erlangen, ­ zu rechnen. Das wird sich naturgemäß umsetzen, in eine gewaltige verkürzung des Rredits zur ersten Stelle, wer kann die aber in Preußen wohl ertragen ? hier kann man allerdings sagen, in Württemberg, Baden, Hessen usw. gehts doch auch. Das ist richtig. Rber dort gehts nur, weil es von altersher, seit langer Zeit so ist, weil seit vielen Jahrzehnten, zu einer Zeit, in der ebensowenig an Hypothekenbanken, wie an die gewaltige Ausdehnung ­ des Immobiliarkredits gedacht werden konnte, hier die Taxämter oder Grtsgerichte bestehen. Dann gehts hier aber auch hauptsächlich ­ deshalb, weil die Verhältnisse in diesen Landesgebieten ruhig, ­ die Entwicklungsgänge langsam sind, versetzen wir uns aber einmal -■ -- ■ ' 43 nach Rheinland und Westfalen, wo in fieberhafter Lite das wirtschaftliche ­ Leben täglich neue werte schafft und alte zerstörte wo geradezu „unbegrenzte Möglichkeiten" zum bestimmenden Faktor werden. Die Taxämter würden hier längst zur vollen Null herabgedrückt worden sein. Und dann ist es doch etwas ganz anderes, diese Einrichtung jetzt plötzlich auf Preußen zu übertragen. In der Tabelle l 3 findet ­ man eine Berechnung darüber, welche enorme Summen von den Wohnhausbesitzern nach dem Gebäude ­ stände vom l. Januar 1910 zurückgezahlt werden ­ müßten, um die erste Hypothek in Einklang mit der Taxe einer kollegialen Taxinstanz zu bringen. Ts ist angenommen, daß jedes Wohnhaus nur mit einer an Hand der Taxe eines privaten Sachverständigen berechneten ­ ersten Hypothek belastet ist, weiter wurde davon ausgegangen, daß die von dem kaiserlichen Nussichtsamt für Privatoersicherung für 1904—1911 ermittelten Differenzen zwischen Kaufpreisen und Taxen (die privaten Taxen stehen danach um 10,7 Prozent über, die öffentlichen um 11,1 Prozent unter den Kaufpreisen), ungefähr ­ auch für Preußen allein zutreffen, resp. zutreffen würden, sodaß sich eine Minderung des er st st eiligen Nealkredits um etwa ein Fünftel ergibt. Die Belastung der gewerblichen ­ Gebäude und des landwirtschaftlich benutzten Grundbesitzes läßt die Tabelle ganz außer Betracht. Ts handelt sich also lediglich um Wohngebäude (die bei der Gebäudesteuerveranlagung mit 4 Prozent, ihres Nutzungswertes angesetzt werden.) Tabelle 13. DieverminderungdeserststelligenNealkreditsdurck die obligatorische Einführung der Taxamtsschätzungen allein für die steuerpflichtigen Wohngrundstücke nach dem Stande vom 1. 1. 1910. Gebiet Die Verminder bei Sparkassenbeleihung ­ (50%) M. ung beträgt CA) bei Hypothekenbankbeleihung ­ (60%) M. Preußen überhaupt 4250430750 6100516900 Reg.-Bez. Düsseldorf 410594050 492712860 „ „ Arnsberg 210714100 252856920 „ Cöln 203710600 244452720 Stadt Berlin 663074500 795689400 Cöln 128726200 154471440 „ Breslau 106132000 127358400 „ Frankfurt 127778620 153834380 „ Düsseldorf 77505100 93006120 44 Gebiet Die Verminderung bei Sparkassenbeleihung ­ (507o) M. beträgt (Vs) in Mk. bei Hypothekenbankbeleihung(60°/») M. Stadt Charlottenburg 113286550 135955860 „ Hannover 72863300 87435960 Essen 31846100 38215320 yy Magdeburg 51075700 61290840 yy Königsberg 47902300 57482760 yy Neukölln 44110050 52932060 yy Stettin 45062300 54074760 yy Duisburg 28233250 33879900 ,, Dortmund 33028450 89634140 // Kiel 37168950 44602740 yy Halle a. d. Saale 30910650 37092780 yy Schöneberg 63273450 75928140 Altona 37218060 44661660 ■yy Danzig 26758000 32109600 yy Elberfeld 31846100 38215320 Eelsenkirchen 15595250 18714300 Barmen 26677750 32013300 ,, Posen 28015860 33619020 yy Aachen 31330050 37596060 Cassel 34382350 41258820 ,, Bochum 16112050 19334460 yy Crefeld 20404000 24484800 „ Mülheim (Ruhr) 11547400 13856880 Erfurt 20730550 24876660 yy Dtsch.-Wilmersdorf 44796800 53754960 Saarbrücken 16745250 20094300 Dieser Tabelle kann man nun entgegenhalten, das; mit Einführung ­ von Taxämtern oder kollegialen Taxinstanzen eine Erhöhung ­ der Veleihungssätze verbunden sein könne. Diesem Einwand steht aber eine gelegentlich der Besprechung der Kreditnot der städtischen ­ Hausbesitzer im preußischen Kbgeordnetenhause am 13. Dezember ­ 1912 abgegebene Erklärung des preußischen Landwirtschaftsministers ­ entgegen, Der Minister sagte nach der „Köln. Zeitung": „Dem Wunsch, die Voraussetzungen der Mündelsicherheit zu ändern, die gegenwärtig bei dem städtischen Besitz 50 Prozent, bei dem ländlichen zwei Drittel beträgt, muß ich von vornherein entgegentreten. Gerade bei den schwankenden Wertverhältnissen des städtischen Grundbesitzes sind die 50 Prozent schon recht hoch. Würde man darin weiter gehen, so würde man die Mündelsicherheit in Frage stellen." B.ehnlich berichtete die Kölnische Volkszeitung. Aber selbst, wenn aus dem -- 45 ; ' 1 ~~ . ■' — Wege über die Landesgesetzgebung (z. B. gelegentlich der Linricktung der städtischen „Landschaften"), das eine oder andere nach dieser Richtung geschähe, so wären damit noch nicht die aus Reichsrecht ­ beruhenden Gesetze über das hypothekenbankwesen und die privaten versicherungsunternehmen abgeändert. Daß bei der derzeit traurigen Lage des Haus- und-Grundbesitzes, bei seiner Ueberlastung mit Steuern und sonstigen Rbgaben, dieser aus sich heraus vermöchte, ­ die in den Taxämtern gegebene „Reform" zu überstehen, ist vollständig ausgeschlossen. Ruch bann, wenn man darauf verzichten wollte, die Taxen der Taxämter in der einen oder anderen Weise obligatorisch ­ zu machen, ist dies anzunehmen, von dem kaiserlichen ­ Russichtsamt für Privatversicherung ist zudem mit Sicherheit zu erwarten, daß es die versicherungsunternehmen veranlassen würde, nur nach öffentlichen Taxen zu beleihen. In den Grundsätzen dieses Rmtes für die Beleihung und die Ermittlung ­ des Wertes inländischer städtischer Grundstücke heißt es heute schon in § 4: „Der Feststellung des Beleihungswerts muß eine Abschätzung des Grundstücks durch eine für diese Zwecke errichtete öffentliche Behörde oder einen oder mehrere private Sachverständige ­ vorangehen." Weiter heißt es im § 5 der gleichen Grundsätze: „Soweit in einzelnen Bundesstaaten und Landesteilen Grundstückschätzungen ­ zu Beleihungszwecken durch eine öffentliche Behörde ­ erfolgen, ist eine solche Schätzung einzuholen. Den hierdurch ­ festgestellten Wert des Grundstücks darf der Veleihungsjwert nicht übersteigen." Ruch die Sparkassen würden sür's erste — und man könnte es ihnen vorerst nicht verdenken — sich die bequeme Abwälzung, der Verantwortlichkeit auf die Taxämter nicht entgehen lassen und soweit wie möglich, nur aus der Grundlage von Taxamtsschätzungen beleihen. Lediglich die Hypothekenbanken würden vielleicht, wenn sie nicht gemäß § 12 des Reichshypothekenbankgesetzes vom Bundesrat hierzu gezwungen werden, vor wie nach an ihren alten Bräuchen festhalten. ­ Da sie aber vornehmlich in Großstädten beleihen, außerdem Gebiete, ­ wie das rhein.-westfäl. Rohlenrevier möglichst auch dann zu meiden suchen, wenn es sich um Großstadtobjekte handelt, so wird die Wirkung selbst im günstigsten Falle noch immer su rchtbar genug sein. Venn viele Tausend von Hausbesitzern werden alljährlich gezwungen werden, sich ihres Besitzes zu entäußern, weil sie das Manko der erststelligen Beleihung ­ wahrscheinlich nicht aufzubringen vermögen, ­ andere werden ihren Besitz in der Zwangsver- " 46 — sein, an dem die Bodenreformer und alles, was mit ihnen zusammengeht, ihre Freude erleben werden. Was sie durch ihre Steuerpropaganda n.icht erreicht haben, nämlich, daß der Grund und Loden sich auf Rosten desjenigen, der ihn unter der Zusicherung der Unverletzlichkeit des Eigentums besitzt oder gutgläubig ­ erworben hat, verbillige, das wird jetzt in Erfüllung gehen. Denn durch das massenhafte UnLebot und die zahlreichen ­ Zwangsversteigerungen werden jetzt die Preise fallen. Uber ^uch aus anderen Momenten heraus, wird ein allgemeiner ­ Preissturz auf dem preußischen Grundstücksmarkte eintreten. Dis niedrigen Schätzungen der Taxämter werden schon an sich die Wertmeinung erheblich beeinflussen, so daß selbst dort, wo nicht aus Not verkauft wird, ein allgemeiner Preisrückgang eintreten wird. Denn der Raufliebhaber wird für ein Grundstück, das auf 90 geschätzt ist, keine lOO geben wollen. Wie eine aus diese Nrt herbeigeführte Preisminderung mit der gewährleisteten Unverletzlichkeit des Eigentums vereinbar sein soll, ist uns unerfindlich. Nun find wir damit aber noch nicht am Ende. Die Preisminderung wird sich fortsetzen. Denn die niedrigen Raufpreise, die in dem ersten Jahrzehnt nach Einführung der Schätzungsämter erzielt werden, wird man den Schätzungen der nachfolgenden ­ Jahre zu Grunde legen, so daß also tatsächlich die zunächst in Szene gesetzte Preisminderung die Quelle weiterer Preisminderung ­ sein wird. von Rechts wegen müßte der Staat alle auf djese Weise eintretenden ­ Schäden ersetzen. Denn im Nllgem. Landrecht für die preußischen Staaten heißt es in dem heute noch zu Recht bestehenden Z 75 der Einleitung, daß der Staat denjenigen zu entschädigen verpflichtet ­ sei, welcher seine besonderen Rechte und Vorteile dem Wohle des gemeinen Wesens aufzuopfern g e n ö t i g t wird. Wie wir schon bereits betonten, wird durch die Einführung der Schätzungsämter unbedingt ein stark gesteigertes Grundstücksangebot eintreten. Dies wird nicht aus sich entstehen, sondern hervorgerufen werden durch die niedrigeren Beleihungen, die die Holge der niedrigen ­ Schätzungen der Schätzungsämter sein werden. Daneben werden aber auch alle die Haus- und Grundbesitzer getroffen werden, denen es gelingt, für den Betrag, um welchen sich die erste Hypothek vermindert, eine Nachhypothek zu erhalten. Denn daß sie diese nur unter höheren Nuswendungen erlangen, liegt doch auf der Hand. Betrachten wir nun aber einmal auch die Lage des preußischen Baugewerbes unter der Nera der Taxümter. Es wird genau so schwer getroffen, wie der 47 — Kleine kapitalschwache Hausbesitzer. Leine wunde Stella ist doch die, daß es zu viel Kapital in fertigen Bauten festsitzen hat. Dieses Kapital wird nun noch viel weniger frei, wie früher, auf Neubauten erlangt ­ zukünftig das Baugewerbe wesentlich kleinere erste Hypotheken und so wird der Prozeß beschleunigt, der das Laugeschäft unabweisbar entweder in die Hände großer Kapitalgesellschaften oder der Kommunen führt. Dann Bde mittelständisches Unternehmertum! Und als weitere Lntwicklungsphase wird sich der Augenblick einstellen, in dem die großkapitalistischen Baubetriebe zum „gemischten" Unternehmen ­ übergehen. Neben das eigene Sägewerk wird das eigene Zementwerk, die eigene Ziegelei treten. Damit dürste dann nicht nur ein erheblicher Teil des Baugewerbes, sondern auch des Ballst ­ offhandels sein Ende finden. Der Staat allerdings wird dabei ein Geschäft machen. Denn die in die Sparkassen zurückflutenden Gelder werden nunmehr frei zur Anlage in Staatspapieren sein. Die Sparkassen mögen später sehen, wie sie sich mit dieser Tatsache abfinden. Daß aber auch bei ihnen das „dicke" Tnde noch folgen wird, tun nachfolgende Tabellen (14 bis 16), in denen wir das Risiko des Hypothekengeschäfts dem Risiko des Staatspapiergeschäfts gegenüber stellen, dar. Tabelle 14. Verluste der preußischen Sparkassen bei Wiederveräußerung in der Zwangsversteigerung übernommener Grundstücke, a. 1909 1910 Von dem Von dem Sparkassen-Vermögen waren in Verlust an Die Risiko-Vermögen waren in Verlust an Die Risiko-Kategorie Hypotheken und Gründ-Zins, Kapital betrug pro 1000 Mk. Hypotheken und Grund-Zins. Kapital betrug pro 1000 Mk. schulden angelegt in 1000 Mk. und Kosten m Anlage Mk. schulden angelegt in 1000 Mk. und Kosten Mk. Anlage Mk. Stadt. Sparlassen Kirchspiels-, 3224804 33460 3513514 54384 Fleckens u. Landgemeinde- 540107 41657 592920 7709 Kreis- und ^ Amtssparlassen Provinzial-2095703 29039 2251880 13712 u. ständische Sparkassen 180518 190372 — Vereins- und Privat-Sparkassen 359028 14268 340963 26050 Sparkassen überhaupt 6400160 118424 0,0186 6889649 101855 0,0148 — = * 48 Tabelle 15. Verluste der preußischen Sparkassen bei Wiederoeräußerung in der Zwangsversteigerung übernommener Grundstücke, b. Von dem Vermögen waren in Hypotheken und Grundschulden angelegt in 1000 Mk. Verlust an Zins, Kapital und Kosten Mk. Die Risikoprämie betrug pro I000 Mk. Anlage Mk. 1901 3764585 168947 1902 4063676 289534 1903 4382054 118117 1904 4740377 166593 1905 5099788 91841 1906 5452989 294023 1907 5741240 276975 1908 5989791 87277 1909 6400160 118424 1910 6889649 101855 52524309 1713586 0,0326 Tabelle 16. Die Kursverluste der Sparkassen in Preußen an ihrem Besitz in Inhaberpapieren. (Bestand Ende 1910 2446 Millionen Mark.) 1910 — 0,31 Prozent 1909 — 0,59 „ 1908 — — ^ 1,66 Prozent 1907 — 3,65 „ 1906 — 2,25 „ 1905 — 0,42 „ 1904 — 0,15 „ 1903 — 0,16 „ 1902 — — - - 0,79 „ 1901 — — - 2,51 „ 7,53 Prozent 4,96 Prozent 4,96 „ Verlust 2,57 Prozent oder pro Iahr 0,257: vom hundert der Anlage. Diesem enormen Verlust steht die nahezu direkt verschwindende Msikoprämie 49 - aus dem Hypothekengeschäft gegenüber, stuf das Tausend berechnet ergibt sich für die zehn angeführten Jahre: 2,57 Mark Kursverlust, 0,03 Mark Risikoprämie. Morte sind hier überflüssig. vielleicht will aber die StaatsreLierung gerade dis Wirkung, die die Sparkassen zwingt größere Beträge in Staatspapieren anzulegen. Ein besseres Mittel gäbe es wahrlich nicht. Würden die Taxämter aber gar obligatorisch gemacht, dann wären die Sparkassen bei der Beleihungsgrenze von 50 Prozent — (an ihre Aenderung wird bekanntlich nicht gedacht) — auch noch dadurch geschlagen, daß sie große Teile des Veleihungsgeschäfts an die Hypothekenbanken usw. abgeben müssen, weil, wenn die Schuldner einmal einen Teil der ersten Hypothek zurückzahlen ­ müssen, sie einen Gläubiger wählen, der möglichst wenig zurückhaben will. Wenn man bisse Wirkungen zunächst vielleicht in Sparkassenkreisen noch nicht einsehen will, und daher — wie wir schon sagten — zur Taxamtsschätzung greifen wird, es wäre trotzdem merkwürdig, wenn es anders käme. Und wenn die Sparkassen ­ überhaupt noch Hypothekengeschäfte machen werden, werden ihnen dann nicht die besten Bissen von den Hypothekenbanken weggenommen ­ werden? Werden sie nicht schließlich nehmen müssen, was jene als minderwertig zurückgewiesen haben? All' diesen Ausführungen kann man nun entgegenhalten, sie sähen nur das Schwarze, nicht das Weiße. Die Reform des Realkrrdits und die Entschuldung des Hausbesitzes setze Taxämter voraus. Darauf antworten wir, daß die Taxämter Realkreditreform und Entschuldung direkt ausschließen wenn man von der gewaltsamen Entschuldung durch die Zwangsversteigerung absieht. Der preußische Landesverband der Haus- und Grundbesitzervereine, der unter dem Widerspruch anderer Hausbesitzerorganisationen einer der Rufer nach Tarämtern ist, hat denn auch schon den Rückzug angetreten, wenn er folgende Eingabe an den Landwirtschaftsminister machte: „Zeitungsnachrichten zufolge ist ein Gesetzentwurf über Taxämter ­ in Ausarbeitung. Es wird befürchtet, daß diejenigen Hypotheken, ­ welche die Hypothekenbanken auf Grund der alten Beleihungsvorschriften ausgeliehen haben, bei deren Prolongation erheblich verkürzt werden müßten; das würde für den Realkredit unabsehbare schädliche Nachteile haben. Ts dürste sich deshalb in jedem Falle empfehlen, in dem Gesetz eine dahingehende Vorschrift ­ aufzunehmen, daß es keine rückwirkende Kraft hat, daß es insbesondere nicht auf die von Hypothekenbanken bei Inkrafttreten ­ des Gesetzes bereits ausgeliehenen Hypotheken Anwendung ­ findet und auch nicht auf deren Prolongation, sondern -■■■ '■■■ — : 50 =-' daß für diese Hypotheken die alten Taxvorschriften in Kraft bleiben." Ganz abgesehen davon, daß die Landesgesetzgebung, wenn sie dieser Eingabe gerecht werden wollte, sich mit dem Reichsrecht in Widerspruch setzen würde (das hypothekenbankwesen ist durch Reichsgesetz geregelt- der § 12 Rbs. 2 dieses Gesetzes enthält bereits einschlägige Bestimmungen, nach denen der Bundesrat bestimmen kann, daß der bei der Beleihung angenommene wert den durch eine Schätzung des Taxamts festgestellten Wert nicht übersteigen darf) ist zu bedenken, daß durch derartige Vorschriften die Geldgeber ­ gar nicht gebunden werden können und anderseits ein Mittel erlangen, sich die Schuldner noch mehr, wie bisher zinsund abgabepflichtig ZU machen. Ganz ähnlich liegt die Sache, wenn man ableugnen ­ wollte, die Einführung von Taxämtern leiste den bodenreformerischen Zielen Vorschub. Wieweit die Bodenreformer ihre Ziele nach dieser Richtung stecken, hat in einem der letzten hefte der „Grenzboten" (1. Januar ­ 1913) der Senatspräsident des Reichsversicherungsamt Fleischauer verraten, wenn er durch Taxämter zu einem bestimmten Zeitpunkt den gemeinen Wert der Grundstücke festgestellt und im Grundbuche eingetragen wünscht. Tr fährt dann wörtlich fort: „Dieser Wert des Rreals wäre für alle Zukunft als Höchstpreis bei allen rechtlichen Verfügungen über das Grund st ückreichsgesetzlich maßgebend. Zuwiderlaufende ­ Rechtshandlungen und Umgehungen ­ wären für nichtig zu erklären " Es würde falsch sein, wollten wir an dieser Stelle nur die primären, speziell auch in bodenreformerischer Hinsicht mit der Einführung der Taxämter in Preußen entstehenden Rachteile sehen. Unzweifelhaft werden nämlich auch noch andere Folgen ­ eintreten. Da ist z. B. in erster Linie des Umstandes zu gedenken, ­ daß dis zukünftigen Taxämter auch zu Zwecken der Rbschätzung von Rbsindungen für die Enteignung von Grundstücken oder wegen Zufügung von Bergschäden verwandt werden könnten. Die Feldgerichte in Hessen-Nassau können schon heute zu ähnlichen Abschätzungen herangezogen werden und selbst, wenn man bei Einführung ­ der Taxämter in Preußen zunächst hieran noch nicht denken sollte, so wird die Stunde doch schon sehr bald kommen, in der auch dieser Stein dem Bauwerk eingefügt wird. Was das für die Grund- und Hausbesitzer bedeuten würde, können wir nur andeuten. Zunächst erinnern wir da an die Bedeutung, die man der Enteignung ­ des Grundbesitzes zu wohnungpolitischen_ Zwecken in den Kreisen der Reformer beimißt. So wirft ein eifriger Vertreter der Taxämter, Dr. K. v. Mangold, Generalsekräter des deutschen Vereins für Wohnungsreform in einer „Rechtsordnung und WohnunZSverhältnisse" überschriebenen Broschüre u. a. folgende drei an den Deutschen Juristentag gerichtete Fragen auf: ■■■■—- — ■: 61 --„Ist die Einführung der sog. Ionenenteignung, und zwar insbesondere (?) für unbebautes Land zur Beschaffung von Baugelände ­ notwendig, und auf welchem Wege geschähe sie am besten? Wie läßt sich das Lnteignungsverfahren für die Zwecke der Wohnungsbeschaffung beschleunigen und vereinfachen? Bus welchem Wege läßt sich den übermäßig hohen Entschädigungen bei der Enteignung von Grundeigentum begegnen?" Wer diese 3 Fragen liest, dem sollte sofort klar sein, warum von diesem Frager Taxämter verlangt werden. Er möchte den Gemeinden das Recht, große Bodenflächen, bebaute und unbebaute, ­ zu Zwecken der Wohnungsbeschaffung zu enteignen, auf möglichst billige Weise sichern. Ob der Besitzer 100 000 Mk. für das Grundstück bezahlt hat, das ist gleich, wenn die Gemeinde es nur um einen geringeren preis enteignen kann! Wirklich, das in der Verfassung gewährleistete „Eigentum ist unverletzlich" gilt auch hier nichts mehr. Fordern demgegenüber auch die Haus- und Grundbesitzer ­ solche „Bemter", so sind sie sich entweder unklar über die Wirkungen, die die Verwirklichung ihrer Forderung haben muß oder sie haben noch nicht genug an Bürden und Lasten. Iedenfalls zeigen sie sich an diesem Punkte als die Schrittmacher ihrer ärgsten Feinde. Denn—wir widerholen nochmals—von jener Leite, von Leiten ­ derjenigen, denen das Privateigentum an Grund und Bo den verhaßt ist, werden dieGaxämter nur gef ordert ­ um eben ihren bekannten Forderungen auf die Beine zu helfen und gerade dieser Gesichtspunkt sollte alle die, denen das Wohl des Privateigentums anGrundundBodenam herzenliegt, inderFrageder Taxämter recht vorsichtig machen. Zu bedenken ist übrigens, daß in Preußen die Verhältnisse doch zu ungleichartig sind, als daß man alles über einen Ramm scheren könnte. Für eine Großstadt ist es doch kaum möglich, ein einheitliches Taxamt zu schaffen. Was in dem einen Fall geht, muß in dem anderen vollständig Lchiffbruch leiden. In Preußen sind die Verhältnisse denn doch zu verschieden, als daß man hier eine gewisse ­ Generalformel aufstellen könnte. Und, hat man auch bedacht, welche Wirkungen die Einführung der Lchätzungsämter für das gewerbliche Leben haben wird? Gder sollte es nicht richtig sein, daß zahlreiche Gewerbetreibende wegen Kürzung ihres Realkredits auch in ihrem Gewerbebetriebe mattgesetzt und zu einem erheblichen Prozentsatz ruiniert werden? Zuletzt dürfen wir nicht unterlassen, der Wirkungen zu gedenken, ­ die die Einführung irgendwie gearteter Taxämter für die privaten Schätzer haben würde. Wenn auch anzunehmen ist, daß ein kleiner Teil derselben als Mitglieder der Lchätzungsämter Verwendung ­ finden würde, so steht doch die Tatsache außer allem Zweifel, daß der größte Teil derselben materiell in erheblichem Umfange geschädigt würde. Nach den Grundsätzen unserer Rechts- — - 52 •— — Ordnung müßten sie, wenn man nicht einfach über die ihnen zugefügten ­ Vermögensschädigungen zur Tagesordnung übergehen will, nach Analogie des Branntweinsteuergesetzes, des Reichssüßstoffgesetzes ­ und der Artikel 4 und 5 des Gesetzes betreffend das Postwesen ­ vom 20. 12. 1899 (Aufhebung der Privatposten) tn der einen oder anderen Weise entschädigt werden. Wer sollte die Enrschädigungeir dann aber wohl anders, wie die Allgemeinheit aufbringen müssen? Auch unter diesem Gesichtspunkte betrachtet, ist die Ausschaltung ­ der privaten Schätzer und die Einführung der Taxämter keine süße Ituf}. — Ts fehlt nicht an versuchen, dem Ratasterkontrolleur die ausschlaggebende Position innerhalb der in Preußen angestrebten kollegialen Taxinstitute zu geben. Vas würde, von der Hauptfrage ganz abgesehen, sehr verfehlt sein und ein Uebersehen erheblicher ­ Voraussetzungen der Wertermittlung bedeuten, die beim im praktischen Leben stehenden Sachverständigen sämtlich gegeben sind. Zunächst überwiegt in der größeren Hälfte der Fälle der Wert des ausstehenden Hauses den Wert des Bodens außerordentlich, das Maß des Wertes der Baulichkeiten, die bereits eingetretene Abnutzung, die Stockwerkzahl, der Romfort, wer wollte darüber und über die Beziehung zwischen diesen Dingen und dem Roherträge wohl besser zu urteilen vermögen, wie ein Bausachverständiger. 3a, wendet man nun ein, der Ratasterkontrolleur vermag aber, weil er die bereits entwickelten und ermittelten preise statistisch verarbeitet und bewertet hat, ein genaueres Bild zu gewinnen, wie der Bausachverständige. ­ Das leuchtet ein, ist aber trotzdem falsch, denn die Tätigkeit des Rata st er Kontrolleurs ist denn doch eine zu schematische, als daß sie die vielen Rüancen, die hier in Betracht kommen, zu erfassen per möchte. Besonders wenn er den Grt seiner Tätigkeit öfter wechselt. Zunächst einmal, und das scheint uns das entscheidende zu sein, wie kommt das Material, aus welchem er schöpft, zu Stande? Es handelt sich durchweg um die Sammlung von Rauspreisen, ­ die er zu steuertechnischen Zwecken vornimmt. Eine Nachprüfung, ­ ob die preise angemessen sind, vermag der Ratasterkontrolleur ­ wegen mangelnder Sachkenntnis in den meisten Fällen nicht vorzunehmen. Nun ist es doch Tatsache, daß nur der fluktuierende! Grundbesitz zu dieser Sammlung beiträgt. Der Rauf und der Verkauf von Grundstücken vollzieht sich doch im Wesentlichen bei den derzeit schlechten Verhältnissen der Grundbesitzes nur in besonderen Grenzen. In der Hauptsache werden Bauplätze gehandelt, deren Wert sich oft von heute aus morgen ändert und in den seltensten Fällen ein» gewisse Ronstante hat. Bei den bebauten Grundstücken wechseln freihändig öfter nur beliebte Geschäftsgrundstücke den Besitzer, während bebaute WohNgrundstücke nur ausnahmsweise, in der Regel, weil der Besitzer sie unter allen Umständen los sein will, den Eigentümer wechseln. Daneben ist aber das Maß des Besitzwechsels, ­ wie Tabelle 17 erweist, gar nicht so umfangreich, daß -- - - - .. ■ 53 man unter Berücksichtigung der verschiedenen „Lagen" daraus gewisse ­ Einheitspreise abzuleiten vermöchte. Tabelle 17. Mit Häusern bebaute 'Fläche und Vesitzwechssl einiger rheinisch-westfälischer ­ Städte im Bahre 1909. Städte Die mit Häusern bebaute Fläche (einschl. Hofraum u.kl.Hausgarten) betr. in Prozent der Gesamtfläche Flächen überhaupt, ­ die ihren Besitzer gewechs. haben, in Prozent der Gesamtfläche Uubeb. Flächen, die ihren Besitzer gewechs. haben in Prozenten der gesamten unbebaut. ­ Fläche (ohne Wege, Straßen, Eisenbahnen, öffentl. Anlagen, Begräbnisplätze ­ u. Wasserflächen) Essen-sRuhr) 37 4,8 8,6 M -Eladbach 31 4,2 4,7 Cöln 14 2,6 2,9 MülheimsNH.) 26 2,6 4,7 Bonn 14 2,5 2,6 Remscheid 19 1,6 1,2 Düsseldorf 15 1,5 1,8 Aachen 11 1,3 1,2 Hagen 11 1,3 1,2 Dortmund 28 1,2 1,4 Bielefeld 25 1,2 0,8 Elberfeld 19 1,1 0,6 Coblenz 11 0,9 0,8 Erefeld 14 0,8 0,8 Diesen Momenten entsprechen denn auch die ka t a st e r a mt li ch e n Arbeiten. Bekanntlich haben die Kontrolleure nach § 17/18 der Geschäftsanweisung für die.preußischen Katasterämter auch die vorarbeiten ­ für die Besteuerung des Grund und Bodens (Grund-Gebäude-, Ergänzungs- und Zuwachssteuer) auszuführen. Wie sie dieser Aufgabe gerecht werden, ist zwar nicht direkt ersichtlich. Indirekt ­ kann man aber aus der Gemeindebesteuerung darauf schließen. So teilte z. L. Rechtsanwalt Dr. Wirtz auf der am 25. November 1912 in Berlin stattgefundenen Protestoersammlung der Grundbesitzer mit, daß im Bahre 1 9 0 5 in Köln durch die Einführung der kommunalen ­ Wertzuwachssteuer der ganze städtische Boden hätte nach dem gemeinen Wert geschätzt werden müssen. „Die Stadt hatte", so führte 0er Referent aus „hier mit Rücksicht auf zukünftige Preissteigerungen, ­ >ein großes Interesse daran, daß die Werte möglichst niedrig festgesetzt wurden nud nun wurde unter diefem Gesichtspunkte geschätzt. Die Unterschiede in den Schätzungen und das Verhältnis der ersten Schätzungen der Stadt zu den w irkli che n^verka ufs preisen sind, wie sich aus nachstehenden ­ Tabellen ergibt, derart kolossal, daß man wirklich gar keinen zutreffenden Ausdruck mehr für das ganze Verfahren anwenden kann. 54 I. 1. Schätzung der Stadt (1905). 3. Schätzung der Stadt (1905). 5 000 M. 23 400 M. 105 000 „ 175 000 „ 11 160 „ 46 600 „ 1 000 „ 3 750 „ 3 000 „ 15714 „ 1131 „ 6 655 „ 13332 „ 66 660 „ 1 308 „ 7 848 „ 9 627 „ 48 135 „ 17 840 „ 54 320 „ 3 411 „ 20 466 „ 3153 „ 21 020 „ 22 000 „ 75 000 „ II. Selbstschätzung 1. Schätzung der Stadt Verkauf 34320 M. 5000 M. am 10. 5. 1910 .... 39000 M. 20068 „ 9120 „ „ 10. 5. 1910 .... 22800 „ 17160 „ 7800 „ „ 10. 5. 1910 .... 19500 „ 20380 „ 4000 „ 8. 8. 1908 . . . . 22677 .. (und zwar an die Stadt Köln selbst.) 66735 „ 14830 „ am 10. 5. 1910 . . . . (Teilungshalber) 52780 M. 23344 „ 23610 „ 1905 (und zwar an die Stadt Köln selbst) 40154 M. 16560 „ 13800 „ 1905 (und zwar an die Stadt Köln selbst) 23460 M. 10416 „ 8680 „ 1905 (und zwar an die Stadt Köln selbst) 14756 M. unbekannt 17951 „ am 6. 3. 1909 .... 68970 M. unbekannt 3500 „ 1905 (an die Stadt selbst) 18300 M. III. erste Schätzung der Stadt 1905: 2535 M. Einkauf 1899 : 26 000 M. Unzweifelhaft hat das zuständige Uatastercrmt zu diesen S chätzungen das Material geliefert. Dis Differenzen ­ in d en Schätzungen usw. lassen aus den Wert desselben schließen. Uehnliche Beispiele könnte man in hülle und Fülle anführen. Ueberdies stehen die Kenntnisse, die der Uatasterkontrolleur für Taxationszwecke in die Wagschale werfen könnte, schon heute in ausreichendem Maße und vollem Umfange den Beleihungsinstituten zur Verfügung. Die Kaufpreise werden, wie wir bereits an anderer Stelle mitgeteilt haben, sämtlichen hppothekengläubigern im Falle des Besitzwechsels mitgeteilt. 56 vergegenwärtigen wir uns nun einmal unter diesem Gesichtspunkte ­ z. B. den Betrieb bei den Sparkassen. Nach der Drucksache ­ des preuß. Herrenhauses No. 58 Session 1912 waren von den Sparkassen an Hypotheken und Grundschulden vom 100 der absoluten ­ Summe ausgeliehen: im Garantie- in an den Garantiebezirk der bezirk angrenzenden Sparkasse Land- u. Stadtkreisen Preuß. Staat (Ostpreußen Westpreußen Stadt Berlin Brandenburg Pommern Posen Schlesien Sachsen Schleswig-Holstein Hannover Westfalen Hessen-Nassau Nheinprovinz hol;«nzollern 20.31 3.43 11.05 66.33 96.22 86.32 100.00 77,37 77.31 86.42 §2.76 62.43 63.77 68.75 52.36 87.17 57.64 98.24 18.37 18.51 12.71 15.37 18.38 26.34 20.20 24.49 11.41 23.76 Fast neun Zehntel der Hypothekengelder der Sparkassen ruhen hiernach in den Garantiebezirken der Sparkassen oder diesen angelegenen ­ Gebieten. Nus diesen Gebieten werden darum den Sparkassen ­ auf Grund der bereits mehrfach erwähnten Ministerialversügung auch eine entsprechend große Zahl von Kaufpreisen gemeldet. ­ Die Sparkassen sind also in der Sage, das aus diesen Kaufpreisen zu gewinnend« Material zu verwerten und es wäre merkwürdig, wenn sie es bisher unterlassen hätten. Das ist allerdings ­ zuzugeben, daß aus den Sparkassenberichten nicht hervorgeht, in welchem Umfange dieses Material dienstbar gemacht ist, daß auch statistische Angaben darüber bisher in nur geringem Maße,gemacht worden sind. Sn gleicher Meise stehen den Sparkassen die Ergebnisse ­ der staatlichen und kommunalen Grund- und Gebäudesteurrveranlagung zur Verfügung. Dazu kommt aber noch, daß die Vergebung der Sparkassengelder ­ auf Hypotheken und Grundschulden in Sparkassenkommissionen ­ erfolgt, deren Mitglieder dem Gemeinderate angehören. Letztere werden aber in ihrer Eigenschaft als Gemeinderatsmitglieder ­ so oft mit Nn- und Verkäufen von Grundstücken ­ für die Gemeinde beschäftigt, daß sie der Kenntnis, die ihnen die Tätigkeit des Katasterkontrolleurs oder die Mitteilung der Kaufpreise ­ vermitteln könnte, vielfach gar nicht bedürfen, da sie diese — wenigstens im Nohen — schon aus ihrem übrigen Wirkungskreis besitzen und durch ihre Ortsansässigkeit tagtäglich Gelegenheit haben, die Entwicklung der Gemeinde im Ganzen und in den Ein- BG zelheiten zu beachten. Mas hier mangelt, ist nur eine individuelle ­ Taxe. Ls verbleiben damit nur noch die außerhalb des Garantiebezirks ­ und seiner angrenzenden Gebiete erfolgenden Ausleihungen. ­ Auch hinsichtlich dieser Ausleihungen stehen den Sparkassen die Kaufpreise und die Ergebnisse der Grund- und Gebäudesteuerveranlagung ­ zur Verfügung, allerdings sind sie hier von nur geringer Bedeutung, weil diese Unterlagen in nur schwacher Anzahl.fließen, fjicr muß dann eben verdoppelte Vorsicht einsetzen, wenn die Sparkassen ­ nicht vorziehen, von den Beleihungen, zu denen sie nicht gezwungen sind, ganz abzusehen.Das letztere wird ihnen ja mehr oder weniger auch stark empfohlen. So läßt z. ö. die dem herrenhause vorgelegte Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes betreffend die Anlegung von Sparkassenbeständen in Inhaberpapieren ­ keinen Zweifel darüber, .daß die Staatsregierung auf diesem Standpunkt steht. In dem der 22. ordentlichen Verbandsversammlung des Uheinisch-lvestfälischen Sparkassen-Verbandes (1912) vorgelegten Auszug ­ aus den Ergebnissen der fachmännischen Kassenrevisionen des Sparkassenverbandes im Iahre 1911 heißt es: „Ausleihungen in Bezirken, die von der Sparkasse weit entfernt ­ liegen, sind unter Umständen bedenklich, da es für die Sparkassen ­ mit erheblichen Schwierigkeiten verknüpft ist, die Sicherheit ­ dieser Forderungen dauernd zu überwachen." Und gewissermaßen wie ein Echo klingt es, wenn wir noch hören, was das Kaiserliche Aufsichtsamt für Privatversicherung über den Unterschied zwischen örtlicher und auswärtiger Beleihung sagt. In dem Geschäftsbericht dieses Amtes für 1907 finden wir folgende Ausführungen ­ : „Das Aufsichtsamt hat beobachtet, daß Unternehmungen, welche die Beleihungen auf ihr heimatgebiet beschränken, fast durchweg günstige Grgebnissezuverzeichnenhaben. Die ihnen hierbei zugute kommenden genauen Kenntnisse der örtlichen ­ Verhältnisse, der Schätzer, Baustoffe, Arbeitspreise, die Möglichkeit ­ ständiger 'Besichtigung und Ueberwachung gewähren wohl zu beachtende Vorteile." „Einige Anstalten, die in der Heimat durchaus einwandfreie Beleihungen vornahmen, wurden an entfernteren Orten von geringerem ­ Erfolge begleitet. Daß andere Unternehmen aber auch in entfernteren Gebieten gute Ergebnisse zu erzielen vermögen, ist ihrer vorzüglichen Organisation und der Sachkenntnis ihrer 'Leiter zu danken." Alles in Allem ergibt sich hieraus, daßfürbald neun Zehntel ihrer Be leih u n g s g es ch äste den Sparkassen ­ genau dasselbe, oft besseres Material, wie den Katasterkontrolleuren zur Verfügung st eh t, — das übrige Zehntel ist umstrittenes Gebiet, betreten die Sparkassen ­ es, dann darf man ihnen nicht auch noch die Verantwortung abnehmen. 57 - ' Nicht viel anders ist es bei den Hypothekenbanken ­ und versi cherung sunternehmen. Auch dort sind die Kaufpreise und Ergebnisse der staatlichen Veranlagung im weite st en Umfange dienstbar gemacht. ­ vorbildlich geschehen ist dies bei den Hypothekenbanken. Dabei nehme man nicht an, daß diese ganz „systemlos" beleihen, sie haben wohl alle nur einen Kreis bestimmter Orte, an welchen sie tätig sind und besitzen mithin auch entsprechend umfangreiches Material über jeden dieser Orte. Sie würden sich übrigens, zpenn sie Mängel in ihrem Material entdeckt hätten, längst dazu entschlossen ­ haben, gemeinsame statistische Bureaus für die Verarbeitung ­ der Kaufpreise und ähnlicher Daten einzurichten. Nach dieser Sachlage ist es, selbst, wenn einmal ganz davon ab gesehen wird, daß die k ata st er statistischen ­ Arbeiten rein schematischer Natur sind, unerfindlich, ­ wo die Fruchtbarkeit der Katasterkontrolleure ­ für das Schätzungswesen liegen sollte. viel Beachtung hat der in der Einleitung mitgeteilte Vorschlag ­ von hartmann gefunden, wonach gewissermaßen der Kataslerkontrolleur, ein Bausachverständiger, ein Vertreter der Allgemeinheit ­ (Bäckermeister z. B.) und ein Vertreter der Bankwelt das Taxamt bilden sollen. Der ruhende pol in der Erscheinungen ­ Flucht würde unzweifelhaft, wenigstens wenn wir die Großstadt zum Ausgangspunkt nehmen, der erstere, der — allerdings ­ auch oft zur Versetzung gelangende — Katasterkontrolleur sein. Alle übrigen Personen würden kommen und gehen. Der Bausachverständige sowohl, wie das Laienelement, lvas der Vertreter ­ der Allgemeinheit in diesem Ouartett eigentlich soll, ist uns unerfindlich. Lr könnte bestenfalls über die Mieten Auskunft geben. Sn allen Fällen wird die aber weit zutreffender der Bausachverständige, ­ wenn es wirklich einer ist, zu Leben vermögen. Der „Banks a ch verst ändi ge" als Vertreter der Interessen der Bankinstitute ist einfach undenkbar. Wir kennen Gemeinden mit 20 bis 40 000 Einwohnern, in denen ein solcher Sachverständiger außer dem Sparkassenleiter nicht zu finden ist. Schließlich würde dieser Vertreter der Interessen der „Beleihungsinstitute" wahrscheinlich ­ aus seinem Herzen keine Mördergrube machen und die Interessen ­ des Instituts, dem er nahe steht, besonders aufs Korn nehmen. Die ganze Einrichtung würde letzten Endes — abgesehen davon, daß sie allgemein gar nicht durchzuführen ­ ist — nur eine Konzession an das „Beamtentum" ­ sein. Tin Heer neuer Beamten wäre notwendig, ­ um die aus den Katasterämtern zusammendrängenden ­ Arbeiten zu erledigen, während anderseits ­ eine Taxe trotz größter Dringlichkeit vielleicht nach mehreren Monaten noch nicht zu haben wäre, weil sie noch nicht den ganzen „Instanzenweg" gegangen ­ wäre. Dabei ist es ganz gleichgültig, ob nun ■ 58 =================die Gemeinden oder der Staat als Träger dieser undenkbaren ­ Einrichtung fungieren würde. Kuch eine schärfere hastpslichtderTaxatoren dürfte kaum zum Ziele führen. Venn sie würde doch nur zur Folge haben, daß eben jetzt auch die Taxatoren so niedrig taxieren, daß man ihnen nie etwas anhaben kann. Unser verlangen geht aber nicht nach niedrigen, sondern nach richtigen Taxen. Wenn die Ausführungen dieses Kapitels sich nach allem vorausgegangenen ­ im Wesentlichen auch als eine Abwehr gemachter Reformvorschläge ­ darstellen, so soll damit anderseits an sich die Resormbedürftigkeit des Schätzungswesens in Preußen nicht bestritten werden. (Es sind tatsächlich, wenn auch in beschränktem Umfange. Mißbräuche zu beseitigen. Dies ist um so notwendiger, als jeder versuch, die Realkreüitverhältnisse, die nachgewiesener Maßen vielfach ­ im Argen liegen, zu bessern, sich nur vollziehen kann, wenn eine möglichst sichere Schätzung gewährleistet ist. Insbesondere wird die Lösung der Frage der „zweiten Hypothek" eng mit einer „richtigen" Schätzung zusammenhängen, .wennschon man sich keine zu weit gehenden Hoffnungen nach dieser Richtung machen darf, da diese Frage auch dort nock nicht gelöst istj wo man dhe aus diesen Gründen viel verlangten Taxämter hat. Wie reformiert man nun das Schätzungswesen. wenn nicht aus der Grundlage der hier bekämpften ­ „Taxämter?" Wir meinen, daß hier der Taxausschuß des Verbandes ­ Deutscher Gutachterkammern recht beachtenswerte Vorschläge gemacht hätte. Die grundlegende Forderung ist die nach Gutachterkammern ­ aus gesetzlicher Grundlage. Diese Gutachterkammern ­ bestehen zwar schon heute als eingetragene Vereine, aber ohne gesetzliche ­ Grundlage, sie sind also reine Privatunternehmen. Daß es aber Zweck hätte, diese Gutachterkammern zu gesetzlichen Einrichtungen zu machen, den Beitrittszwang einzuführen, und zugleich die Gutachter damit ­ gewissen Ehrenpflichten zu unterstellen, dürfte wohl niemand bezweifeln ­ können. Derartige Einrichtungen bestehen bereits für Aerzte. Anwälte und Apotheker. Wach § 63 der deutschen Rechtsanwaltsordnung ­ kann z. B. das Ehrengericht der Anwaltskammer die Ausschließung von der Rechtsanwaltschaft und eine Reihe milderer Strafen beschließen. Die Einführung gesetzlicher Gutachterkammern, ­ denen alle vereideten Sachverständigen .anzugehören ­ hätten, also nicht allein die Schätzer, müßte ähnliche Strafen für den Gutachter vorsehen, der seine Schätzung oder sein Gutachten ­ njcht nach Recht und Gewissen abgibt. Dadurch würde unzweifelhaft ­ der Stand der vereideten Sachverständigen von solchen Elementen gesäubert, die entweder unfähig, oder unwürdig zu ihrem Amte sind. Wenn demgegenüber der deutsche handelstag davon spricht, daß die Gutachterkammern ein berufsmäßiges „Sachverständigentum" züchten, so ist dem entgegenzuhalten, daß die handelskam- ■ 59 ■ mmt, deren Zentralvertretung der handelstag ist, ja selbst neben Handwerkskammern und anderen Standesvertretungen berufen ­ sind, den Gerichten Zachverständige vorzuschlagen, daß sie ferner selbst Zachverständige beeidigen. Es wird also, soweit sie davon ­ berührt werden, nur aus die Handelskammern selbst ankommen, ­ welcher Dualität die sie interessierenden Sachverständigen sind. Der deutsche handelstag sieht in den Gutachterkammern auch „die Gefahr der teilweisen Ausschaltung der Handelskammern als Hilfsorgane der staatlichen Rechtspflege." _Das könnte wirklich in einzelnen Fällen absolut nichts schaden. Zu erinnern ist hier z. B. daran, daß von den Gerichten des rheinisch-westfälischen Kohlenreviers ­ sehr oft in Bergschädenprozessen der Beweisbeschluß ­ ergeht, einen von der Handelskammer vorzuschlagenden sachverständigen ,zu hören. Das kommt beispielsweise beim Landgericht ­ Essen jährlich wohl viele Dutzende Mal vor. Betrachten wir uns nun einmal die Zusammensetzung der Handelskammer in Essen. Nach dem Jahresbericht 1911 gehören ihr allein 12 direkte ­ Vertreter des Bergbaues an. Daß diese auch in Bergschädenfällen — wenn auch unabsichtlich — darauf hinwirken, daß nur solche Sachverständige vorgeschlagen werden, die dem Bergbau genehni sind, dürste aus der Hand liegen, während die Gutachterkammer, ­ wenn sie vom Gericht angerufen würde, wesentlich unabhängiger ­ zu arbeiten vermöchte. Dieser eine Fall tut dar, daß unter Umständen die Ausschaltung am Platze sein kann. Trotzdem soll aber der Tätigkeitsbereich der Handelskammern, Handwerkskammern ­ usw. mit der Einführung gesetzlicher Gutachterkammern absolut ­ nicht beengt werden, die Handelskammern z. B. sollen vor wie nach, soweit Handelsinteressen in Frage kommen, ihre alte Funktion behalten- die Gutachterkammern würden, zryeckmäßig ausgebaut, ­ sogar die Ziel« der Handelskammern fördern können, indem sie, da sie auch deren beeidete Sachverständige mitumfassen würden, hinsichtlich der Auswahl derselben entsprechende Vorschläge machen oder zwischen den in Betracht kommenden Instanzen vermitteln ­ könnten. Im Uebrigen ist aber dem handelstag entgegenzuhalten, daß das Sachverständigenwesen, soweit es ihn berührt, doch nur einen Bruchteil der Gesamtheit der vereideten Sachverständigen betrifft. Der hauptsächlichste Stamm der Sachverständigen gehört dem Baugewerbe ­ an. Derartige Sachverständige können die Handelskammern aber gar nicht bestellen. Das ist wenigstens einer Verfügung des Regierungspräsidenten ­ in Arnsberg zu entnehmen. Sie lautet: „Die Herren Minister für Handel und Gewerbe und dev öffentlichen Arbeiten haben unterm 28. August 1911 II. a 2099 M. f. H. u. (5. HI. P. 2. 476 D. M. b. ö. 21. dahin entschieden, daß im vorliegenden Falle die Bestellung und Beeidigung gewerblicher Sachverständiger für die Beschaffenheit von Bauten durch die Handelskammer nicht statt- '— 60 - haft sei. Bauten sind nicht Waren im Liane des § 36 der Gewerbeordnung. ­ Diese Bestimmung verfolgt im wesentlichen den Zweck, den Handel- und Gewerbetreibenden die Möglichkeit zu geben, die Beschaffenheit, Menge oder Verpackung ihrer Waren von bestimmter unparteiischer Leite prüfen zu lassen und den Umsatz der Waren dadurch zu erleichtern und zu fördern. Dieser Gesichtspunkt trifft auf Bauten nicht zu. Nach dem Bericht der Handelskammer handelt es sich vielmehr darum, zur Begutachtung ­ für gerichtliche Zwecke bestimmte Personen als geeignet vorzuschlagen. Das kann indes auch geschehen, ohne daß diese Personen aus Grund des § 36 der Gewerbeordnung angestellt und beeidet werden." Ln der Gerichtspflege s e l b st werden übrigens die Anschaungen des Handelstages über die Gutachterkammern nicht geteilt. Dies bestätigte der Vertreter der Handelskammer Dortmund in der Nusschußsitzung ­ des Deutschen Handelstages vom l5. und 17. April 1912, wenn er sagte: „Der Landgerichtspräsident (Dortmund) habe sich sogar anerkennend über sie (die Gutachterkammer) ausgesprochen, ­ und sie für noch befähigter als die Handelskammern ­ ehalten, wenn es gelte, schnell einzugreifen, um einen Sachverständigen, der entgleist sei, auszuschalten, weil dieses Gremium über eine eingehendere Kenntnis der persönlichen ­ Verhältnisse seiner Mitglieder verfüge. Der Landgerichtspräsident habe sich auch dahingeäußert, daß die Gutachterkammer die Liste der Sachverständigen ­ in gutem Sinne revidiert habe." hier hat der Landgerichtspräsident ­ des Landgerichts Dortmund also das als praktisch ausgeführt bezeichnet, was u. (E., wenn auch in Anwendung auf das Schätzerwesen, mehr wie .jeder andere Schritt geeignet sein würde, die soliden und zuverlässigen Schätzer von den unzuverlässigen ­ zu scheiden und so dazu beizutragen, daß nur solche Schätzungen .zu Stande kommen, die das Auge des Kritikers vertragen können, daß nur solche Schätzer für Beleihungszwecke in Anspruch genommen werden, die eine Lösung der „Personenfrage", wenn wir einen Ausdruck des Kaiser!. Aussichtsamts für privatversichecung gebrauchen ­ dürfen, gewährleisten. Der Taxausschuß des Verbandes deutscher Gutachterkammern normiert in seinen Leitsätzen (2 und 3) auch die Führung von Taxbüchern und die Sammlung statistischen Materials über die bei freihändigen Verkäufen erzielten preise durch die Gutachterkammern. Die Fassung der Leitsätze läßt keinen Zweifel darüber, daß es sich um Kontrollmittel handelt, die einen Ueberblick über die Tätigkeit ­ des einzelnen Schätzers gestatten sollen. In der Tat würden derartige Maßnahmen sicher geeignet sein, die Tätigkeit der Gutachterkammern ­ hinsichtlich der Reinhaltung des Standes wirksam gu unterstützen, wenn dabei auch zu berücksichtigen ist, daß einzelne Kaufpreise ein Urteil über die Schätzertätigkeit eines einzelnen sachverständigen ohne Weiteres, wie aus einem früheren Kapitel — ■ .. — 61 ■ ZU ersehen ist, nicht zulassen. (Es wird wohl immer einer gewissen Vielheit von Fällen bedürfen, aus denen heraus man mit Sicherheit auf die (Dualität des Schätzers schließen kann. Unter diesem Gesichtspunkte möchten wir eine noch weitergehende Forderung, wie sie in den Leitsätzen des Tarausschusses des Verbandes Deutscher Gutachterkammern aufgestellt ist, erheben, nämlich die, daß bei der gesetzlichen Einführung der Gutachterkammern jedem Mitgliede derselben die Verpflichtung auferlegt wird, periodisch tabellarische ­ Uebersichten seiner Schätzungen dem Vorstande seiner Gutachterkammer ­ einzureichen. Außerdem sollte den Grundbuchämtern die Verpflichtung auferlegt werden, die Mitteilung der Kaufpreise,, die sie nach der bereits mitgeteilten Ministerialverfügung heute bereits den hppothekengläubigern machen müssen, auch den Gutachterkammern ­ zu machen, sollten Bedenken entgegenstehen, eine derartige Verpflichtung den Grundbuchämtern aufzuerlegen, so wäre hier Baum für die Tätigkeit des Katasterkontrolleurs, indem er den Gutachterkammern Uebersichten über die Kaufpreise zu machen hätte. — Den Gutachterkammern müßte — und darin würden wir die bedeutsamste Seite der Führung von Taxbüchern und Sammlung von Kaufpreisen sehen — natürlich auch die Möglichkeit gelassen werden, das gewonnene Material auch der praktischen Schätzertätigkeit ­ zuzuführen, indem die Taxbücher und Kaufpreissammlungen ­ den einzelnen Schätzern zur Einsicht (oder Abschriften daraus) zur Verfügung gestellt werden. ljier möchten wir auch noch einen anderen Punkt berühren. Das ist die Einsicht des Grundbuchs. §11 der Grundbuchordnung bestimmt darüber u. a „Die Einsicht des Grundbuchs (auch der Grundbuchakten) ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt." Mir ineinen, bei der Tätigkeit als Schätzer käme ein berechtigtes ­ Interesse unbedingt in Betracht und es sollte seitens der hier in Betracht kommenden Sachverständigen dieses Interesse geltend ­ gemacht werden, jedenfalls sollte man wenigstens höchstinstanzliche Entscheidungen darüber herbeiführen. In der Begel wird ^war die Einsicht des Grundbuchs und der Grundbuchakten ohne Bedeutung für die Taxe sein, es kann aber anderseits nichts schaden, wenn man alle Hilfsmittel, selbst, wenn sie noch so unbedeutend sind, heranzieht. Die Rechtsprechung über den § 11 der Grundbuchordnung ist jedenfalls nicht so abweisend, ­ wie es allgemein von den Sachverständigen angenommen wird. Können unter Umständen sogar die Makler das Grundbuch einsehen, dar n ist kein Grund zu finden, die Einsicht den Schätzern zu wehren wie gesagt, glauben wir nicht, daß diese Maßnahme das Schätzungsgeschäft wesentlich beeinflussen könnte. Trotzdem kann es, schor-" um den Beweis der größten Vorsicht zu erbringen, nichts .chaden, wenn auch die Einsicht des Grundbuchs, soweit sie erreick'iar ist, angestrebt wird. Der Leitsatz 4 des Taxausschusses des Verbandes deutscher Gutachterkammern, ­ wonach die Sparkassen, Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften ­ die Taxen den betreffenden Schätzen selbst in Auftrag ­ geben sollen, um dadurch die Taxatoren unabhängig von den Varlehnssuchern ­ zu stellen, halten wir vorerst für zweckmäßig. Nach Einführung ­ gesetzlicher Gutachterkammern würden wir ihn für überflüssig halten, ­ an dessen Stelle aber eine Bestimmung im Interesse des soliden Schätzungswesens für notwendig halten, nach der entweder nur vereidete ­ Sachverständige Schätzungen vornehmen dürfen oder die Sparkassen, Versicherungsanstalten und Hypothekenbanken ihren Beleihungsarbeiten ­ nur solche Schätzungen zu Grunde legen dürfen, die von Schätzern vorgenommen sind, von denen feststeht, daß sie Mitglied einer Gutachterkammer sind. Der in dem Leitsatz 4 des Taxausschusses ausgestellte Grundsatz ­ ist übrigens, wie an früherer Stelle zu sehen war, nicht neu. Sowohl das Kaiserliche Aussichtsamt für Privatversicherung, wie auch die Aufsichtsbehörden der Hypothekenbanken wirken in seinem Sinne; nur bei den Sparkassen ist noch hier und da zu beobachten, daß sie es dem Darlehnssucher überlassen, die Taxen herbeizuschaffen. ­ Es käme also lediglich daraus an, die Sparkassen, soweit ­ sie den Leitsatz 4 noch nicht befolgen, zu dieser Befolgung zu veranlassen. Der Leitsatz 5 des Taxausschusses des Verbandes Deutscher ff Gutachterkammern, wonach die Schätzer möglichst nur im Heimatbezirke ­ schätzen sollen, kann auch nur als richtig bezeichnet werden. Die übrigen Leitsätze kommen grundsätzlich für den Gegenstand ­ der vorliegenden Arbeit wohl nur sekundär in Frage. Fassen wir die grundsätzlichen Vorschläge des Taxausschusses des Verbandes deutscher Gutachterkammern in ihrer GesamtlM ins Auge, so ergibt sich als ihr größter Vorteil, daß sie auf der einmal vorhandenen, der gegebenen Grundlage weiterbauen, entwickeln, ­ aber nicht revolutionieren. Vas ist es, was sie uns noch besonders .sympathisch macht. Wie man sich einen etwaigen versuch, die Gutachterkammern auf gesetzliche Grundlage zu stellen, denken könnte, zeigt der besonders ­ folgende, unter weitgehender Heranziehung der Anwaltsordnung ­ aufgestellte Nohentwurs zu einem Gutachterkammergesetz. ­ Er zeigt, daß es Mittel und Wege gibt, die Mißbräuche ­ zu bannen, ohne einen durchaus fähigen und L ehrlichen Stand zu beseitigen. Denn daraus würde die Einführung der Taxämter hinauslaufen. Vas aber wäre nur gerechtfertigt, wenn es wirklich notwendig ­ wäre. ! Eine solche Notwendigkeit liegt aber nicht vor. Eben darum müssen alle Stände und Berufe zusammenstehen und die Nechte der hier bedrohten Minorität wahrnehmen. Wahrnehmen auch darum., weil sie es nicht um ihrer selbst willen, sondern auch aus Gründen * des wirklichen Allgemeinwohls verdient. Gesetzentwurf Erster Abschnitt. 8 i. Wer unter Berufung aus den von ihm geleisteten allgemeinen Sachverständigeneid eine sachverständige Erklärung, Schätzung, Gutachten ­ usw. abgibt, ist zur beruflichen Gewissenhaftigkeit verpflichtet, ­ ohne Rücksicht darauf, für wen die sachverständige Erklärung die Schätzung, das Gutachten usw. bestimmt ist. 8 2. Rls Berufung auf den geleisteten allgemeinen Sachverständigeneid ­ gilt auch die Tatsache, daß eine Schätzung, ein Gutachten usw. seitens des Sachverständigen mit seiner Unterschrift versehen oder sonstwie in irgend einer Rrt der Unschein erweckt wird, als handle es sich um eine unter Berufung aus den Sachverständigcneid abgegebene Erklärung, ein Gutachten, eine Schätzung usw. 8 3-Wer unter Berufung auf den von ihm geleisteten allgemeinen Sachverständigeneid dauernd Erklärungen, Schätzungen, Gutachten usw. abgibt, ist verpflichtet, der für seinen Bezirk zuständigen Gutachterkammer ­ anzugehören und ihr nach näherer Bestimmung des Vorstandes Uebersichten über seine sachverständige Tätigkeit mitzuteilen. ­ 8 4. Die Voraussetzungen der §§ 1—3 treffen ohne Weiteres zu auf alle Sachverständigen, welche dauernd 1) von den Gerichten, 2) von den Handelskammern, 3) usw. vereidigt oder öffentlich bestellt sind. 8 5. Sachverständige Erklärungen, Gutachten, Schätzungen usw., die zur Eingehung von Rechtsgeschäften oder Begründung von Rechten dienen, darf nur abgeben, wer von Finem Gericht, einer dazu berufenen ­ Behörde oder einer zur Vereidigung von Sachverständigen berechtigten Körperschaft zu diesem Zwecke vereidigt ist und falls die Vereidigung eine dauernde ist, der zuständigen Gutachterkammer ­ angehört. Zuwiderhandlungen gegen Rbsatz 1 werden in jedem einzelnen Falle mit Geldstrafen bis 5000 Mark und nicht unter 300 Mark bestraft. - 66 Zweiter Abschnitt. §6. Die innerhalb des Bezirks eines Gberlandesgerichts (bezw. Landgerichts) ­ wohnenden, zur Abgabe von Gutachten und Schätzungen vereideten Sachverständigen bilden eine Gutachterkammer. 8 7. Die Kammer hat einen Vorstand von 9 Mitgliedern. Durch die Geschäftsordnung kann die Zahl der Mitglieder auf 15 erhöht werden. 8 8. Der Vorstand wird durch die Kammer gewählt. Wählbar sind die Mitglieder der Kammer. Nicht wählbar sind: 1. diejenigen, welche infolge gerichtlicher Anordnung in der Verfügung über ihr vermögen beschränkt sind,' 2. diejenigen, gegen welche im ehrengerichtlichen Verfahren, oder wegen einer strafbaren Handlung, welche bie' Unfähigkeit ­ zur Bekleidung öffentlicher Aemter zur Folge haben kann, die öffentliche Klage erhoben ist; 3. diejenigen, gegen welche im ehrengerichtlichen Verfahren auf verweis oder auf Geldstrafe von mehr als einhundert und fünfzig Mark erkannt ist, auf die Dauer von 5 Jahren nach der Rechtskraft des Urteils. verliert ein 'Mitglied des Vorstandes die Wählbarkeit, so scheidet dasselbe aus dem Vorstände. 8 9-Die Wahl des Vorstandes erfolgt auf 4 Jahre, jedoch mit der Maßgabe, daß alle 2 Jahre die Hälfte der Mitglieder, bei ungrader Zahl zum ersten Male die größere Zahl ausscheidet. Die zum ersten Male Ausscheidenden werden durch das Los bestimmt. Line Ersatzwahl für ein vor dem Ablaufe der Wahlperiode ausscheidendes ­ Mitglied erfolgt für den Nest derselben. 8 M. Die Wahl zum Mitgliede des Vorstandes darf ablehnen: 1. wer das 65. Lebensjahr vollendet hat,' 2. wer die letzten 4 Jahre Mitglied des Vorstandes gewesen ist, für die nächsten 4 Jahre. Das freiwillige Ausscheiden eines Mitgliedes bedarf der Zustimmung ­ des Vorstandes. 8 11. Der Vorstand wählt aus feiner Mitte einen Vorsitzenden, einen stellvertretenden Vorsitzenden, einen Schriftführer und einen stellvertretenden ­ Schriftführer. 8 12. Das Ergebnis der Wahlen wird der Landesjustizverwaltung, den zuständigen Handels-, Landwirtschafts- und Handwerkskammern — 67 —- : — - uttb dem Gberlandes-, resp. Landgericht angezeigt und von dem letzten aus Kosten der Gutachterkammer durch den Deutschen Reich sanzeiger bekannt gemacht. 8 13. Der Kammer liegt ob: 1. die Feststellung der Geschäftsordnung für die Kammer und den Vorstands 2. die Bewilligung der Mittel zur Bestreitung des für die gemeinschaftlichen ­ Angelegenheiten erforderlichen Aufwandes und die Bestimmung des Beitrages der Mitglieüer; 3. die Prüfung und Abnahme der seitens des Vorstandes zu legenden Rechnung; 4. der Erlaß von Bestimmungen über besondere Arbeiten der Kammer, insbesondere die Führung von Taxbüchern, Sammlung ­ von Kaufpreisen usw.; 5. der Erlaß von Bestimmungen, daß und unter welchen Bedingungen ­ die Mitglieder der Kammer deren besondere Arbeiten benutzen müssen oder können. 8 14. Der Vorstand hat: 1. die Aufsicht über die Erfüllung der den Mitgliedern der Kammer obliegenden pflichten zu üben, die besonderen Arbeiten ­ der 'Kammer zu überwachen und die ehrengerichtliche ­ Strasgewalt zu handhaben; 2. Streitigkeiten unter den Mitgliedern der Kammer auf Antrag zu vermitteln; 3. Streitigkeiten aus dem Auftragsverhältnisse zwischen einem Mitglieds der Kammer und dem Auftraggeber auf Antrag des letzteren zu vermitteln; 4. Gutachten, welche von der Landesjustizverwaltung, sowie solche, welche in Streitigkeiten zwischen einem Mitglieds der Kammer und seinem Auftraggeber von den Gerichten erfordert ­ werden, zu erstatten; 5. den Gerichten aus Erfordern Sachverständige zu bezeichnen; 6. das vermögen der Kammer zu verwalten und derselben über die Verwaltung jährlich Rechnung zu legen. Der Vorstand kann die in Nr. 2, 3 bezeichneten Geschäfte einzelnen ­ seiner Mitglieder übertragen. 8 IS-Der vorstand, sowie die Kammer sind berechtigt, Vorstellungen und Anträge, welche das Interesse des Sachverständiger Wesens betreffen, ­ an die Landesjustizverwaltung zu richten. 8 16. Die Geschäfte des Vorstandes werden — abgesehen vom Vorsitzenden ­ und dem Schriftführer — von den Mitgliedern unentgeltlich geführt; bare Auslagen werden ihnen erstattet. ■ - 68 ; Dem Vorsitzenden und dem Schriftführer kann eine ihrem Zeitverluste ­ entsprechende Entschädigung gewährt werden. Soweit es die Geschäfte erforderlich machen, sind sie befugt, fremde Hilfskräfte zu den Rammerarbeiten hinzuzuziehen. 8 17. Der Vorsitzende beruft die Versammlungen der. Rammer und des Vorstandes und führt in beiden den Vorsitz. Die Berufung der Rammer muß erfolgen, wenn fünf Mitglieder ­ derselben, die Berufung des Vorstandes, wenn zwei Mitglieder ­ desselben unter Angabe des zu verhandelnden Gegenstandes schriftlich daraus antragen. Durch die Geschäftsordnung kann die Zahl der Mitglieder, auf deren Antrag die Berufung der Rammer erfolgen muß, erhöht werden. Die Rammer kann auf Beschluß des Vorstandes an jeden innerhalb des Rammerbezirks Gelegenen Grt, welcher der Sitz eines Gerichts ist, berufen werden. 8 18. Die Versammlungen der Rammer werden mittels öffentlicher Bekanntmachung in den durch die Geschäftsordnung Gestimmten Blättern oder mittels schriftlicher Einladung der Mitglieder berufen. ­ Die Berufung des Vorstandes erfolgt mittels schriftlicher Einladung. ­ Die öffentliche Bekanntmachung muß spätestens am fünften Tage vor der Versammlung erfolgen. Die schriftliche Einladung von Mitgliedern, welche nicht am Litze der Rammer wohnen, gilt als bewirkt, wenn das Einladungsschreiben ­ spätestens am fünften Tage vor der Versammlung zur Post gegeben ist. Bei der Berufung der Rammer muß der Gegenstand, über welchen in der Versammlung ein Beschluß gefaßt werden soll, bekannt ­ gemacht werden. Ueber andere Gegenstände mit Ausnahme des Antrages auf abermalige Berufung der Rammer darf ein Beschluß nicht gefaßt werden. 8 19-Die Beschlüsse der Rammer und des Vorstandes werden nach absoluter Stimmenmehrheit gefaßt. Das Gleiche gilt für die Mahlen. Iw §alle der Stimmengleichheit entscheidet die Stimme des Vorsitzenden, ­ bei Mahlen das Los. Die bei einer Angelegenheit beteiligten Mitglieder sind von der Beschlußfassung über dieselbe ausgeschlossen. 8 20. Zur Beschlußfähigkeit des Vorstandes ist die Teilnahme der Mehrheit der Mitglieder erforderlich. Die Beschlüsse des Vorstandes können mittels schriftlicher Ahstimmung gefaßt werden, sofern nicht ein Mitglied mündliche Abstimmung ­ verlangt. § 21. Ueber die in einer Versammlung gefaßten Beschlüsse und die Ergebnisse der Wahlen ist ein Protokoll aufzunehmen, welches von dem Vorsitzenden und dem Schriftführer zu unterzeichnen ist. 8 22. Der Vorsitzende hat den geschäftlichen Verkehr der Kammer und des Vorstandes zu vermitteln, die Beschlüsse derselben zur Ausführung ­ zu bringen und die Urkunden im Kamen derselben zu vollziehen. ­ Auch vertritt er die Kammer in Prozessen. Die Kassengeschäfte liegen dem Schriftführer ob, er ist zur Empfangnahme von Geld berechtigt. 8 23. Die Mitglieder der Kammer haben auf die in Gemäßheit dieses Gesetzes ergehenden Ladungen zu erscheinen, die verlangten Aufschlüsse ­ zu erteilen und den zu diesem Zwecke erlassenen Anordnungen ­ Folge zu leisten. Zur Erzwingung einer solchen Anordnung können Geldstrafen bis zum Gesamtbeträge von 300 Mark festgesetzt werden. Der Festsetzung ­ einer Strafe muß deren schriftliche Androhung vorangehen. Gegen die Anordnungen oder Straffestsetzungen eines beauftragten ­ Mitgliedes des Vorstandes findet Beschwerde an den Vorstand statt. 8 24. Die Aufsicht über den Geschäftsbetrieb des Vorstandes steht dem Präsidenten des Gberlandesgerichtes resp. Landgerichts zu. Derselbe ­ entscheidet über Beschwerden, welche den Geschäftsbetrieb des Vorstandes betreffen. Für die Aufsicht und die Beschwerden, sind die landesgesetzlichen ­ Vorschriften maßgebend, welche die Aufsicht und die Beschwerden ­ über den Geschäftsbetrieb der Gerichte reLeln. Gesetzwidrige Beschlüsse oder Wahlen der Kammer oder des Vorstandes können von dem Gberlandesgericht resp. Landgericht aufgehoben werden. 8 25. Die Verhandlungen und Erlasse der Kammer, sowie die an dieselben ­ gerichteten Erlasse und Eingaben sind, soweit dieselben nicht eine Beurkundung von Rechtsgeschäften enthalten, frei von Gebühren ­ und Stempeln. 8 26. Der Vorsitzende hat jährlich der Landesjustizverwaltung und dem Gberlandesgericht resp. Landgericht einen schriftlichen Bericht über die Tätigkeit der Kammer und des Vorstandes zu erstatten. Abschrift dieses Berichtes ist den Handels-, Landwirtschafts- und Handwerkskammern mitzuteilen. :■ 70 ======================Dritter Abschnitt. § 27. Ein Lachverständiger im Zinne des § 1 u. ff., welcher die ihm abliegenden Pflichten verletzt, hat die ehrengerichtliche Bestrafung verwirkt. § 28. Die Strafen sind: 1) Warnung, 2) verweis, 3) Geldstrafe, 4) Busschließung aus der Kammer. 8 29. Ist gegen den Sachverständigen wegen der gleichen Pflichtverletzung ­ die öffentliche Klage erhoben, so ist das ehrengerichtliche Verfahren nicht zu eröffnen oder auszusetzen. Ist im Strafverfahren auf Freisprechung erkannt, so findet wegen derjenigen Tatsachen, welche in diesem zur Erörterung gekommen ­ sind, ein ehrengerichtliches Verfahren nur insofern statt, als dieselben an sich und unabhängig van dem Tatbestand einer im Strafgesetze vorgesehenen Handlung die ehrengerichtliche Bestrafung ­ begründen. Ist im Strafverfahren eine Verurteilung erfolgt, so beschließt das Ehrengericht, ob außerdem das ehrengerichtliche Verfahren zu eröffnen oder fortzusetzen sei. Kann im Strafverfahren eine Hauptverhandlung nicht stattfinden, ­ weil der Angeklagte abwesend ist, so findet die Vorschrift des Absatzes l keine Anwendung. 8 30. Soweit dieses Gesetz nichts abweichendes bestimmt, finden auf das ehrengerichtliche Verfahren die Vorschriften der Strafprozeßordnung ­ über das Verfahren in den zur Zuständigkeit der Landgerichte ­ gehörigen Strafsachen und die Vorschriften der §§ 156 No. II 177 186 bis 200 des Gerichtsverfassungsgesetzes entsprechende ­ Anwendung. 8 31. Der Vorstand entscheidet im ehrengerichtlichen Verfahren als Ehrengericht in der Besetzung von 5 Mitgliedern. Dasselbe besteht aus dem Vorsitzenden, dem stellvertretenden Vorsitzenden und 3 andern ­ Mitgliedern des Vorstandes. Der Vorstand prahlt die letzteren und bestimmt die Reihenfolge, in welcher die übrigen Mitglieder als Stellvertreter zu berufen find. 8 32. Zuständig ist das Ehrengericht der Kammer, welcher der Angeschuldigte ­ zur Zeit der Erhebung der Klage angehört. § 33. Der Antrag auf Eröffnung der Voruntersuchung kann von dem Ehrengerichte sowohl aus rechtlichenals aus tatsächlichen Gründen abgelehnt werden. Gegen den ablehnenden Beschluß steht der Staatsanwaltschaft die sofortige Beschwerde zu. Gegen den die Voruntersuchung eröffnenden Beschluß steht dem Angeschuldigten die Beschwerde nur wegen Unzuständigkeit des Ehrengerichtes zu. 8 34. Das Ehrengericht kann beschließen, daß ohne Voruntersuchung das hauptverfahren zu eröffnen sei. Beschwerde findet nicht statt. § 35. Mit der Führung der Voruntersuchung wird ein Richter durch den Präsidenten des Gberlandesgerichts resp. Landgerichts beauftragt. ­ Die Verhaftung und vorläufige Festnahme sowie die Vorführung ­ des Angeschuldigten ist unzulässig. > 8 36. Die Beeidigung von Zeugen und Lachverständigen Hann in der Voruntersuchung erfolgen, auch wenn die Voraussetzungen des 8 65 Abs. 2 und des 8 222 der Strafprozeßordnung nicht vorliegen. 8 37. Beantragt die Staatsanwaltschaft eine Ergänzung der Voruntersuchung, ­ so hat der Untersuchungsrichter wenn er dem Antrage nicht stattgeben will, die Entscheidung des Ehrengerichts einzuholen. 8 38. Nach geschlossener Voruntersuchung sind dem Angeschuldigten aus seinen Antrag die Ergebnisse des bisherigen Verfahrens mitzuteilen. 8 39. Die Anklageschrift hat die dem Angeschuldigten zur Last gelegte ­ Pflichtverletzung durch Angabe der sie begründenden Tatsachen zu bezeichnen, und, soweit in der Hauptverhandlung Beweise erhoben ­ werden sollen, die Beweismittel anzugeben. 8 40. Ist der Angeschuldigte außer Verfolgung gesetzt, so kann die Klage nur während eines Zeitraumes von 5 Sahren vom Tage des Beschlusses av und nur auf Grund neuer Tatsachen oder Beweismittel ­ wieder aufgenommen werden. 8 4L 3n dem Beschlusse, durch welchen das hauptverfahren eröffnet wird, ist die dem Angeklagten zur Last gelegte Pflichtverletzung durch Angabe der sie begründenden Tatsachen zu bezeichnen. 8 42. Die Mitteilung der Anklageschrift erfolgt mit der Ladung zur Hauptoerhandlung. I § 43. Die Mitglieder des Vorstandes, welche bei der Entscheidung über die Eröffnung des Hauptverfahrens mitgewirkt haben, sind von der Teilnahme an dem hauptverfahren nicht ausgeschlossen. 8 44. In der Hauptverhandlung ist als Gerichtsschreiber ein dem Vorstände ­ nicht angehörendes, am Litze der Kammer wohnhaftes Mitglied ­ der Kammer von dem Vorsitzenden zuzuziehen. 8 45. Die Hauptverhandlung ist nicht öffentlich. Die Mitglieder der Kammer sind als Zuhörer zuzulassen, andere Personen nur auf Antrag des Angeklagten nach dem Ermessen des Vorsitzenden. 8 46. Die Hauptverhandlung kann auch ohne Anwesenheit des Angeklagten ­ stattfinden, sofern er zu derselben geladen ist, auch wenn er im Sinne des § 318 der Strafprozeßordnung als abwesend gilt. Line öffentliche Ladung ist unzulässig. Das Ehrengericht kann das persönliche Erscheinen des Angeklagten ­ unter der Verwarnung anordnen, daß bei seinem Ausbleiben ­ ein Vertreter nicht werde zugelassen werden. 8 47. In der Hauptverhandlung hält nach Verlesung des Beschlusses über die Eröffnung des Hauptverfahrens ein Berichterstatter in Abwesenheit ­ der Zeugen einen Vortrag über die Ergebnisse des bisherigen ­ Verfahrens, soweit dieselben sich auf die in dem Beschlusse ­ über die Eröffnung des Hauptverfahrens enthaltenen Tatsachen ­ beziehen. 8 48. Das Ehrengericht bestimmt den Umfang der Beweisaufnahme^ ohne hierbei durch Anträge, verzichte oder frühere Beschlüsse gebunden ­ zu sein. 8 49. Das Ehrengericht kann nach freiem Ermessen die Vernehmung von Zeugen oder Sachverständigen durch einen ersuchten Richter oder in der Hauptverhandlung anordnen. Auf das Ersuchen finden die §§ 158 bis 160, .166 de^ Gerichtsverfassungsgesetzes entsprechende Anwendung. Die Vernehmung muß aus Antrag der Staatsanwaltschaft oder des Angeschuldigten in der Hauptverhandlung erfolgen, sofern nicht voraussichtlich der Zeuge oder Sachverständige am Erscheinen ­ in der Hauptverhandlung verhindert oder sein Erscheinen wegen ­ großer Entfernung besonders erschwert sein wird. 8 50. Die Verhängung von Zwangsmaßregeln, sowie die Festsetzung von Strafen gegen Zeugen und Sachverständige, welche in der Hauptverhandlung ausbleiben oder ihre Aussagen oder deren 73 — - Beeidigung verweigern, erfolgt auf Ersuchen durch das Amtsgericht in dessen Bezirk dieselben ihren Wohnsitz und in Ermangelung eines solchen ihren Aufenthalt haben. 8 51. Die Aussage eines außerhalb der Hauptverhandlung vernommenen ­ Zeugen oder Sachverständigen, dessen Vernehmung nicht in der Hauptverhandlung erfolgen muß, ist, sofern es die Staatsanwaltschaft ­ oder der Angeklagte beantragt, oder das Ehrengericht es für erforderlich erachtet, zu verlesen. 8 52. 5ür die Verhandlung und Entscheidung des Rechtsmittels der Beschwerde ist das Gberlandesgericht zuständig. 8 53 Gegen die Urteile des Ehrengerichtes ist die Berufung an den Lhrengerichtshof zulässig. Der Lhrengerichtshof besteht aus dem Präsidenten, des Gberlandes- resp. Landgerichts als Vorsitzenden, drei Mitgliedern des Dberlandes- resp. Landgerichts und drei Mitgliedern der Kammer. 8 54. Die Mitglieder des Gerichts werden nach den Vorschriften der 88 62, 63 133 des Gerichtsverfassungsgesetzes bestimmt. Die Mitglieder der Kammer werden vor Beginn des Geschäftsjahres ­ auf die Dauer desselben von der Kammer gewählt. Sie dürfen nicht dem Vorstande der Kammer angehören. Sn gleicher Weise werden 3 Vertreter der Mitglieder des Gerichts und 3 Stellvertreter der Mitglieder der Kammer bestimmt. Aus die Vertretung des Präsidenten findet die Vorschrift des 8 65 Abs. 2 des Gerichtsverfafsungsgesetzes entsprechende Anwendung. ­ 8 55. Auf das Verfahren in der Beschwerdeinstanz und in der Berufungsinstanz finden die Vorschriften der Strafprozeßordnung und die 88 45, 46, Abs. l, 47, 49—51 dieses Gesetzes entsprechende Anwendung. 8 56. Die Verrichtungen der Staatsanwaltschaft werden von der Staatsanwaltschaft bei dem Gberlandesgericht bezw. Landgericht wahrgenommen. 8 57. Für das Verfahren werden weder Gebühren noch Stempel, sondern nur bare Auslagen in Ansatz gebracht. Der Betrag der Kosten ist von dem Vorsitzenden festzustellen. Die Festsetzung ist vollstreckbar. Kosten, welche weder dem Angeschuldigten noch einem Dritten auferlegt werden, oder von dem verpflichteten nicht eingezogen werden können, fallen der Kammer zur Last. Dieselbe hastet den Zeugen und Sachverständigen für die ihnen zukommenden Entschä- ----- ■ — 74 dingungen im gleichem Umfange, wie in Strafsachen die Staatskasse. Bei weiterer Entfernung des Aufenthaltsortes der geladenen Personen ­ ist denselben auf Antrag ein Vorschuß zu bewilligen. Die Hinterlegung der gesetzlichen Entschädigung für Personen, welche von dem Angeklagten unmittelbar Leladen sind, erfolgt bei dem Schriftführer des Vorstandes. _§ 58. Ausfertigungen und Auszüge der Urteile des Ehrengerichtes sind von dem Schriftführer des Vorstandes zu erteilen. 8 59. Die Ausschließung aus der Kammer tritt mit der Rechtskraft des Urteils ein. Dieselbe wird von dem Schriftführer des Vorstandes unter Mitteilung einer mit der Bescheinigung der Vollstreckbarkeit ­ versehenen beglaubigten Abschrift der Urteilsformel derjenigen Stelle, die den verurteilten vereidigt hat, und dem zuständigen Oberlandes- resp. Landgericht mitgeteilt. Die Löschung des verurteilten ­ Sachverständigen in der Liste der vereideten Sachverständigen muß hierauf ohne Weiteres erfolgen. 8 60. Geldstrafen fließen zur Kasse der Kammer. Die Vollstreckung der eine Geldstrafe aussprechenden Entscheidung ­ erfolgt auf Grund einer von dem Schriftführer des Vorstandes erteilten, mit der Bescheinigung der Vollstreckbarkeit versehenen beglaubigten Abschrift der Entscheidungsformel nach den Vorschriften über die Vollstreckung der Urteile in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten. Dasselbe gilt von der Vollstreckung der die Kosten festsetzenden ­ Verfügung. Die Vollstreckung wird von dem Schriftführer des Vorstandes betrieben. the scale towards I o CO O ->j GD ->l > ->1 O 00 CD 00 > CO O CD DD CD § 33. Der Antrag aus Eröffnung der Voruntersuchung kann von dem igerichte sowohl aus rechtlichen'als aus tatsächlichen Gründen ehnt werden. Gegen den ablehnenden Beschluß steht der Staatsltschaft die sofortige Beschwerde zu. Degen den die Voruntersuchung eröffnenden Beschluß steht Angeschuldigten die Beschwerde nur wegen Unzuständigkeit des Gerichtes zu. 8 34. Vas Ehrengericht kann beschließen, daß ohne Voruntersuchung hauptversahren zu eröffnen sei. Beschwerde findet nicht statt. § 35. THt der Führung der Voruntersuchung wird ein Richter durch Präsidenten des Gberlandesgerichts resp. Landgerichts beauf-Vie Verhaftung und vorläufige Festnahme sowie die vorfühdes Angeschuldigten ist unzulässig. l 8 36. ' )ie Beeidigung von Zeugen und Lachverständigen Kann in der ltersuchung erfolgen, auch wenn die Voraussetzungen des 8 65 2 und des § 222 der Ltrafprozeßordnung nicht vorliegen. 8 37. leantragt die Staatsanwaltschaft eine Ergänzung der voruchung, so hat der Untersuchungsrichter wenn er dem Antrage stattgeben will, die Entscheidung des Ehrengerichts einzuholen. 8 38. lach geschlossener Voruntersuchung sind dem Angeschuldigten aus Antrag die Ergebnisse des bisherigen Verfahrens mitzuteilen. 8 39. )ie Anklageschrift hat die dem Angeschuldigten zur Last gepflichtverletzung durch Angabe der sie begründenden Tatsachen zeichnen, und, soweit in der Hauptverhandlung Beweise erwerben ­ sollen, die Beweismittel anzugeben. 8 40. ft der Angeschuldigte außer Verfolgung gesetzt, so kann die nur während eines Zeitraumes von 5 bahren vom Tage des : jiffcs av und nur auf Grunö neuer Tatsachen oder Beweis-- wieder aufgenommen werden. 8 41. : n dem Beschlusse, durch welchen das hauptverfahren eröffnet ist die dem Angeklagten zur Last gelegte Pflichtverletzung Angabe der sie begründenden Tatsachen zu bezeichnen. 8 42. le Mitteilung der Anklageschrift erfolgt mit der Ladung zur Verhandlung.