647)] Der Real⸗- und Hypothetkenkredit. 189 
die Ablösung der Renten zu erleichtern; die Kirche erkannte den Rentenkauf von 1425 
an als nicht wucherisch an. Die Urkunden über die Rentenschuld, Rentenbriefe, Hand— 
festen waren leicht übertragbar. Durch die öffentliche Bestellung war der Gläubiger 
gesichert; er erfuhr dabei, ob und welche Renten etwa bereits auf dem Grundstück oder 
Haus ruhten. Indem das eindringende römische Recht die öffentliche Bestellung des 
Pfandrechts beseitigte und die Verpfändung des ganzen Vermögens und stillschweigende 
Pfandrechte neben den speciellen Verpfändungen einführte, bedrohte es die ganze Sicher— 
heit des älteren Pfandrechtes. Erst als die neueren Grundbuchgesetze und Hypotheken— 
ordnungen im 18. und 19. Jahrhundert das Eigentum an Grund und Boden und 
alle dinglichen Rechte daran an den Eintrag in öffentliche Bücher knüpften (Publizität), 
jedes Pfandrecht auf ein bestimmtes Objekt und einen bestimmten Wertteil desselben 
zu beziehen zwangen (Specialität) und die Reihenfolge der Pfandrechte nach dem Ein— 
trag ordneten (Priorität), konnte diese Art von Geschäften sich rasch und umsangreich 
entwickeln; teilweise gestattete man auch den Vertrag in der Weise, daß die Verpfändung 
nicht als ein Accessorium eines Darlehensvertrags, sondern als selbständiger Vertrag, 
als Grundschuld konstituiert wurde, d. h. so, daß nur das Grundstück als solches, nicht 
persönlich der Kapitalempfänger verpflichtet ist. Der Eigentümer läßt sich in diesem 
Fall von der Grundbuchbehörde Grundbriefe ausstellen, die er verkauft; der jeweilige 
Eigentümer des Grundftückes verzinst sie dem jeweiligen Inhaber des Grundbriefes. 
Es sind das alles Anderungen, welche den Abschluß von Pfandverträgen rasch, bequem, 
sicher machen sollen. Sie haben im Zusammenhang mit der Befeitigung der älteren 
Schranken der Bodenverpfändung, wie sie im Lehnswesen, der Grund- und Gutsherrlich— 
keit u.sew. lagen, dazu geführt, daß in Westeuropa von 1700 -1900 die Verschuldung 
des Grundbefitzes ziemlich allgemein von wenigen Prozenten bis zur Hälfte des Wertes 
und über sie stieg. Der landwirtschaftlich benutzte Boden Preußens wurde nach Er— 
mittelungen von 1871 - 1881 auf 24-30 Milliarden Mark, seine Verschuldung auf 
10 Milliarden geschätzt; die jährliche Zunahme derselben beträgt 100 -300 Millionen, 
wovon vier Fünftel aus Restkaufgeldern und rückständigen Erbportionen bestehen. Im 
Jahre 18983 schätzte der Finanzminister die Summe der preußischen Hypotheken und 
Pfandbriefe in Stadt und Land zu 16,5 Milliarden. Eberstadt giebt die Zunahme 
der hypothekarischen Verschuldung in Preußen 1886—1897 für die Städte auf, 8,8 
Milliarden, für das Land auf 2,4 an. Für ganz Deutschland berechnete derselbe 
Gewährsmann die hypothekarische Verschuldung in Stadt und Land auf 42 Milliarden Mk. 
Wenn der Gesamtwert des Vermögens in Deutschland etwa 200, der des Grund- und 
Hausbesitzes etwa 100 Milliarden ausmacht, so würde sich ergeben, daß von dem Real— 
befitz die Eigentümer noch über 38, die Gläubiger über 420/0 verfügen. Ähnlich ist 
das Ergebnis in vielen Ländern. Der Häuserbesitz der größeren Städte ist noch mehr 
nerschuldet als das platte Land, da fast alle spekulativ geschaffenen Bauten nur mit 
hülfe des hypothekarischen Kredits entstehen. Es ist klar, welch' enormes Gebiet kredit— 
mäßigen Geschäftslebens damit entstand; und ebenso wie die wirtschaftliche Existenz 
der Mehrzahl der Eigentümer und Geschäftsleute teils von diesem Real-, teils vom 
übrigen Kredit abhängt. Bei den Untersuchungen über ländliche Verschuldung wurde 
vielfach konstatiert, daß die übrigen Schulden kaum geringer seien als die hypo— 
chekarischen. 
Die rasche Zunahme der Bodenverschuldung hat neuerdings vielfach die Frage 
angeregt, ob nicht bestimmte Schranken der hypothekarischen Verschuldung zu ziehen, 
oder gar eine staatliche Entschuldung einzuleiten sei. Jedenfalls ist die mit dem römischen 
Recht eingedrungene beliebige gegenseitige Kündbarkeit aller Hypothekenschulden sehr 
haduich Man hat sie seit Anfang unseres Jahrhunderts für einen Fehler erkannt ; 
er verschuldete Grundbesitzer braucht langen Kredit, der ihm nicht zur Unzeit entzogen 
werden darf. Daher haben die besseren Grundkreditinstitute versucht, den Grundkredit 
sr den Schuldner insoweit unkündbar zu machen, als er ordnungsmäßig seine Zinsen 
ezahlt. Wir kommen darauf zurück.