III. Die für d. Feststell, d. Anfangsvermög, maßg. Vorschr. d. BSt.G. §4. 135
Die Kaufpreise anderer Grundstücke sind zur unmittelbaren Vergleichung
behufs Bewertung von Grundvermögen nur geeignet, wenn die Kaufpreise
für der zu bewertenden Besitzung nach der Anschauung des Verkehrs im wesentlichen
gleichartige Grundstücke wirklich gezahlt sind; aus den Begriff des normalen
Gutes kommt es nicht an. Nicht jede einigermaßen bedeutende Abweichung
eines Grundstückes von dem zu bewertenden Grundstück in bezug auf Größe
und Kulturzustand macht es als Vergleichuugsobjekt ungeeignet, sondern nur
Differenzen, die so stark sind, daß nach der Anschauung des Verkehrs Grundstücke
verschiedener Art, verschiedene Verkehrsgegenstände in Frage stehen (pr.
OVG. in St. 5 S. 238; 8 S. 342 f., 348) Dadurch, daß aus den zum Vergleiche
in Betracht kommenden Grundstücken ein Gewerbe betrieben wird, oder daß sie
mit dem zu bewertenden Grundstücke Verschiedenheiten in Größe, Frontlänge,
Tiefe oder Lage aufweisen, wird es nicht ohne weiteres ausgeschlossen, sie als
gleichartige Grundstücke zum Vergleiche heranzuziehen (pr. OVG. VII C 307
v 23 Febr. 1911). Die den Kaufpreis, also auch den gemeinen Wert beernflussenden
Verschiedenheiten zwischen dem zum Vergleiche herangezogenen
Grundstücke und dem zu bewertenden sind nach der Ableitung des Wertes des
letzteren aus den Verkaufspreisen der Vergleichsgrundstücke schätzungsweise
durch Zuschläge zu oder Abschläge von dem so ermittelten Werte auszuglerchen,
ebenso die seit den Vergleichskäufen eingetretenen Wertschwankungen (pr.
OVG. in St. 8 S. 348; VII C 499 v. 29. Mai 1911 u. a.). Nicht erforderlrch
ist. daß die Vergleichsobjekte in der unmittelbaren Umgebung des zu bewertenden
Grundstückes belegen sind (pr. OVG. in St. 6 S. 329; 8 S. 319). Die
Beurteilung, ob die zur Vergleichung herangezogenen Besitzungen nach ihrer
Beschaffenheit zur Vergleichung geeignet sind, ist tatsächlicher Natur. Der Umstand,
daß eine Besitzung als einziger Fall des Verkaufs eines gleichartigen
Grundstücks ermittelt ist, macht sie nicht ungeeignet als Vergleichnngsobiekt.
Beim Vorhandensein mehrerer zum Vergleiche geeigneten Besitzungen ist es
nicht unzulässig, die Bewertung auf der Grundlage des Durchschnitts der gezahlten
Kaufpreise zu bewirken (pr. OVG. in St. 8 S. 313ff.).
Kann der gemeine Wert eines Gutes als einer wirtschaftlichen Einheit aus
Kaufpreisen, welche in neuerer und neuester Zeit für gleichartige Güter unter
gemeingewöhnlichen Verhältnissen wirklich gezahlt worden sind, nicht abgeleitet
werden, so steht grundsätzlich nichts entgegen, diesen Wert aus den in neuerer
und neuester Zeit unter gemeingewöhnlichen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen
für Parzellen abzuleiten, welche mit Bestandteilen des Gutes gleichartig
sind. Diese zur Vergleichung herangezogenen Berkaufsfälle sind jedoch
dem Steuerpflichtigen mitzuteilen; es ist ersichtlich zu machen, welche Verkaufssälle
der Bewertung der einzelnen Bestandteile des Gutes zugrunde gelegt
worden sind, und wie der Wert, sei es für einen Quadratmeter der Fläche, sei
es für eine Mark des Grundsteuerreinertrages, aus dem Kaufpreise der zum
Vergleiche herangezogenen Parzelle abgeleitet worden ist. Unzulässig ist es
dagegen, aus den so für die einzelnen Bestandteile des Gutes gefundenen Werten
den Wert des gesamten Grundbesitzes als einer wirtschaftlichen Einheit in der
Art zu ermitteln, daß die einzelnen Werte mechanisch zusammengezählt werden,
und daß so die Summe als der gemeine Wert des Gutes erachtet wird. Denn
erfahrungsmäßig ist die Preisbildung für einzelne zum Verkauf kommende
Parzellen in gemeinen Verkehr eine andere und führt zu verhältnismäßig
höheren Ergebnissen als der Verkauf eines ganzen Gutes (pr. OVG. in St. 7
S. 266 f.).
Der Ertrag kommt, wo es auf Ermittlung des gemeinen Wertes ankommt,
nur als ein Hilfsmittel in Betracht; es ist aber ausgeschlossen, den gemeinen Wert
