III. Die fürd. Feststell, d. Anfangsvermöq. maßg. Borschr. d. BSt.G. §4. 137
so ist zu prüfen, ob das Grundstück überhaupt noch als mit dem, wie es zur Zeit
des Erwerbes bestand, gleichartig anzusehen ist. Nur bei Bejahung dieser Frage
kann vom Erwerbspreise ausgegangen werden; aber auch in diesem Falle muß
die durch Neubauten und etwaige allgemeine Preissteigerung eingetretene
Wertserhöhung durch Heranziehung von Vergleichsobjekten ermittelt werden
<pr. OVG. in St. 9 S. 366). Andererseits müssen die Kosten, die erforderlich
sind, um ein Grundstück durch Beseitigung von Mängeln in den Zustand normaler
Benutzungsfähigkeit zu versetzen, in Abzug gebracht werden <pr. OVG. in St. 12
S. 395). Handelt es sich um ein mit einem devastierten Gebäude besetztes Grundstück,
so ist zu berücksichtigen, daß der Umstand allein, daß ein Gebäude sich in
verwahrlostem Bauzustande befindet, schon geeignet ist, den Berkaufswert zu
beeinflussen. Die Differenz des Wertes gegenüber dem Werte desselben Gebäudes,
wenn es sich in ordnungsmäßigem Bauzustande befände, wird also
auch keineswegs ohne weiteres durch den Betrag der notwendigen oder tatsächlich
aufgewendeten Wiederherstellungskosten ausgeglichen. Immerhin muß
geprüft werden, ob nicht für die schließliche Ermittlung des gemeinen Wertes
auch Kaufpreise für Grundstücke in Betracht zu ziehen sind, welche, abgesehen
davon, daß sie nicht devastiert waren, als gleichartige anzusehen sein würden
(Pr. OVG. VII C 364 v. 19. Jan. 1911). Liegen verwertbare Kaufpreise weder
des zu bewertenden Grundstückes selbst noch von gleichartigen Grundstücken
vor, dann kann bej der Ermittelung des gemeinen Wertes auch von der sog.
„Überschußberechnung" ausgegangen werden, sofern der Verkaufspreis der
Grundstücke, welche sich in gleichen örtlichen Verhältnissen befinden wie das
zu bewertende, auf Grund dieser Berechnung im gemeingewöhnlichen örtlichen
Grundstücksverkehr ermittelt wird (Pr. OVG. II H C 160 v. 28. Okt. 1914,
VII G 929 v. 12. Jan. 1915, VIII C 146 v. 6. Febr. 1914). Sie besteht in der
Methode, den Wert auf Grund der voraussichtlichen Mieterträge unter Berücksichtigung
der Belastung des Grundstückes und der laufenden Unterhaltungskosten
zu berechnen. Der Verkaufswert ergibt sich nach dieser Berechnung aus
dem besonders errechneten „Kapitalwerte", vermindert um die Summe der
kapitalisierten Grundsteuer, des kapitalisierten Überschusses und eines Prozentsatzes
Grundstückübertragungskosten; der „Kapitalwert" setzt sich zusammen aus
der Summe des Hypothekenkapitals und des kapitalisierten Ertrages, welch
letzterer gefunden wird durch die Differenz zwischen einerseits der „Nettomiete",
d. i. der um einen Prozentsatz für „Nebenabgaben" gekürzten Bruttomiete,
abzüglich Lasten und Unkosten, und andererseits der Hypothekenzinsen (pr. OVG.
VIII 146 v. 6. Febr. 1914).
ee) Bei Baustellen sind zur Vergleichung unmittelbar anwendbar die Kaufpreise,
die für andere, nach Lage, Größe und Beschaffenheit (Straßenfront und
Tiefe) möglichst gleichartige Baustellen gezahlt sind, bei Bauterrains (über
den Begriff der „Baustelle" und des „Bauterrains" vgl. oben) dagegen nur
die für möglichst gleichartige Komplexe gezahlten Preise, nicht jedoch die für
Baustellen in ähnlicher Lage gezahlten, die vielmehr nur mittelbar und aushilfsweise
in Betracht kommen; denn die Summe der künftighin möglicherweise
zu erzielenden Baustellen- (Detail-) Preise stellt keineswegs den gegenwärtigen
(Engros-) Preis des ganzen Komplexes dar. Grundstücke, hie Teile einer größeren
Besitzung sind und außerhalb eines Bebauungsplanes liegen, können nicht als
Bauterrains bewertet werden, sondern es kann nur die allgemeine Wertsteigerung
wegen Nähe der Ortschaft und wegen der etwa erwarteten Einbeziehung
in den Bebauungsplan den Anlaß und einen Rechnungsfaktor für die Bewertung
der Gesamtbesitzung bilden (pr. OVG. in St. 5 S. 152 ff., 157; 6 S. 66). Wird
im gemeingewöhnlichen Jmmobilienverkehr der Kauswert dadurch bestimmt,
