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XII. Oer Kapitalmarkt.
setzt: der Bauunternehmer mutz, um dem neuen Erwerber ungeachtet
des hohen hgpothekenzinses den Rentenertrag zu sichern, den Verkaufspreis
des Objektes weit unter seinen Erwartungen ansetzen, äutzerstensalls
bis zu seinem Postenpreis, auf die Dauer jedoch nicht unter diesem.
Diese Momente bestimmen die Unter- und Gbergrenzen des hgpothekarzinses.
Der Preis wird bei Großstädten und Großgrundbesitz immer
im Konkurrenzweg bestimmt, denn eine Kartellierung zwischen den so
verschiedenartig organisierten Anstalten ist bisher noch nirgends versucht
worden. Ls gibt nicht einen hgpothekenmarkt, sondern eine grotze Reihe
von Märkten und bei dem Eharakter des hgpothekarkredits ist die Nachfrage
und vielfach auch das Angebot lokaler Natur. Dementsprechend
ist der Zins für hgpothekarkredit in den einzelnen Landesteilen des
Deutschen Reiches nnd Oesterreichs sehr verschieden.
Die Krage nach der Einwirkung der hgpothekarinstitute auf die
Grundpreise lätzt sich nach den vorhergehenden Ausführungen dahin
beantworten: Der hgpothekarkredit erweitert die Nachfrage nach Häusern
und Grundstücken, soweit ihm durch die Banken Kapitalien zugeführt
werden, welche sonst bei direkter Verwaltung eine andere Anlage
gefunden hätten,- und das ist bei einem grotzen Teil der den Pfandbriefbanken,
Sparkassen und Versicherungsgesellschaften zuflietzenden Kapitalien
der Kall. Die Pfandbriefkäufer und Einleger größeren Stils
würden bei Kehlen von Banken wohl nicht ausnahmslos ihr Kapital
in Hypotheken anlegen, sicherlich aber würden die kleinen Sparer und
Prämieneinzahler zu einer derartigen Investition gar nicht in der Lage
sein. Die Sparkassen machen durch die Konzentrierung der Depositen
die kleinen Sparbeträge erst anlagefähig und die Versicherungsgesellschaften
nehmen außer der Konzentrierung der Beträge auch eine örtliche
Konzentrierung vor — es wäre ganz absurd anzunehmen, daß bei Kehlen
von Versicherungsgesellschaften die in ganz Deutschland zerstreuten
versicherten 60% ihrer Policen in Berliner Hypotheken anlegen würden.
Die Erweiterung des Marktes vollzieht sich aber zudem durch einen
Kredit, der billiger ist als Eigenkapital. Der hgpothekarkredit ist zu
ungünstigen Zeiten nur um Regie- und Dividendenzuschlag teurer als
die Rente, der private Kapitalbesitzer aber verlangt einen Reinertrag
zwischen Rentenzins und Aktienrentabilität. Die niedrigere Zorderung
der Hypothekenbank ermöglicht bei Verkäufen die Erzielung höherer
Preise: Nehmen wir ;. B. an, es sei ein Haus zu verkaufen, das einen
Reinertrag von 10.000 M. erbringt. Ein Privatkapitalist, der den ganzen
Kaufpreis aus eigenen Mitteln erlegt und nur bei 5% Ertrag sich zum
hauskauf verstehen will, wird nicht mehr als 200.000 M. bieten; wenn
