III. Die für d. Feststell, d. Anfangsvermög, maßg. Vorschr.d. BSt.G. § 4. 155 
sLtzlich ist an dem Grundsätze, daß jede wirtschaftliche Einheit zu bewerten ist, 
durch § 31 BSt.G. nichts geändert (Dgl. Pr OVG. in St. 15 S. 308). Liegen 
dagegen jene Voraussetzungen des § 31 Abs. 1 oder § 32 bei einem Teile einer 
in Teilen erworbenen wirtschaftlichen Einheit vor, dann ergibt sich der Wider 
spruch, daß § 31 für den Teil die Ermittlung des Ertragswertes, also zunächst 
des Ertrages verlangt, während begrifflich einen Ertrag nur die wirtschaftliche 
Einheit im ganzen abwirft, für eine Zerlegung dieses Ertrages auf den Teil, 
für den statt des Erwerbspreises der Ertragswert einzustellen ist, und auf den 
übrigen Teil der wirtschaftlichen Einheit ein Maßstab von dem Gesetze nicht 
angegeben ist. Es bleibt dann nur übrig, entweder, da einen gemeinen Wert 
allerdings auch jeder Teil einer wirtschaftlichen. Einheit hat, den Ertragswert 
der wirtschaftlichen Einheit im Verhältnisse der gemeinen Werte ihrer Teile 
zu spalten und als Erwerbspreis des Teiles den auf ihn dabei entfallenden Teil 
des Ertragswertes des Ganzen einzustellen oder aber zu fingieren, daß es 
sich um zwei wirtschaftliche Einheiten handle, für deren eine der Erwerbspreis, 
für deren andere der Ertragswert anzustellen sei, und diesen Ertragswert unter 
dieser Fiktion zu ermitteln. Der letztere Weg wird den Vorzug verdienen, weil 
es an einer sicheren gesetzlichen Stütze für die Spaltung des Ertragswertes nach 
dem gemeinen Werte fehlt. 
xx) „Wenn ein zu einem Gute gehöriges Herrschaftshaus mit dem Parke 
nur vorübergehend von dem Gute abgesondert und nicht mit verpachtet ist, 
so berechtigt dieser Umstand allein ohne weiteres noch nicht dazu, in dem Herr 
schaftshaus eine besondere Einheit zu erblicken" (pr. OVG. in St. 16 S. 388). 
d) Ter Ertragswcrt von Wohn- und gewerblichen Grundstücken 
wird im § 31 Abs. 4 BSt.G. bestimmt, und die Ausf.Best. besagen hierzu: 
„§ 40. Bei bebauten Grundstücken, die Wohnzwecken oder gewerblichen 
Zwecken zu dienen bestimmt sind, wird der Berechnung des Ertragswertes 
der Miet- oder Pachtreinertrag zugrunde gelegt, der im Durchschnitt der letzten 
drei Jahre erzielt worden ist oder im Falle der Vermietung oder Verpachtung 
hätte erzielt werden können. Der Miet- oder Pachtreinertrag ergibt sich aus 
dem Miet- oder Pachtrohertrage nach Abzug von einem Fünftel des Rohertrags 
für Nebenleistungen und Jnstandhaltungskosten oder von dem als erforderlich 
nachgewiesenen höheren Betrage für Nebenleistungen und Jnstandhaltungskosten. 
§ 41. (1) Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet gewesen, so ist der 
durchschnittliche Jahresmiet- oder -Pachtrohertrag aus dem Miet- oder Pacht 
erlöse zu berechnen, der auf Grund der Miet- oder Pachtverträge in den letzten 
drei Jahren zu erzielen war. Ausfälle an Miet- oder Pachtgeldern infolge 
Zahlungsunfähigkeit des Schuldners oder aus anderen Gründen dürfen nicht 
berücksichtigt werden. Soweit das Grundstück zum Teil oder zeitweise nicht 
vermietet oder nicht verpachtet war, ist für den vom Eigentümer selbst benutzten 
oder aus einem anderen Grund unvermietet oder unverpachtet gebliebenen 
Teil des Grundstücks ein dem Nutzungswerte dieses Teiles und des vermieteten 
ober verpachteten Teiles entsprechender oder ein dem Zeitraum entsprechender 
Verhältnisbetrag dem erzielten Miet- oder Pachtpreis zuzurechnen. 
(2) Ist das Grundstück in den letzten drei Jahren überhaupt nicht oder nur 
zu einem unwesentlichen Teile oder für einen unwesentlichen Zeitraum ver 
mietet oder verpachtet gewesen, so ist der Miet- oder Pachtertrag nach den 
ortsüblichen Miet- oder Pachtpreisen für gleiche oder ähnliche Grundstücke zu 
berechnen. 
§ 42. (1) Beansprucht der Steuerpflichtige einen höheren Abzug als ein 
Fünftel von dem Miet- oder Pachtrohertrage, so hat er den erforderlichen tat 
sächlichen Aufwand für Nebenleistungen und Jnstandhaltungskosten der Ver-